TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00760 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZRVV

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

Société VILOGIA PREMIUM

C/

[C] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société VILOGIA PREMIUM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu par Me [X] [V] le 19 juillet 2021, la S.A d’HLM Vilogia, d’une part, et Madame [Q] [L], d’autre part, ont conclu un contrat de location accession à la propriété immobilière portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], cadastrée section AT, n°[Cadastre 1], et un emplacement de stationnement, cadastré section AT, n°[Cadastre 2], et un carport, cadastré section AT, n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], situés à la même adresse, pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 23 juillet 2023.

Par lettre recommandée du 28 mars 2023, la S.A d’HLM Vilogia a interrogé Madame [Q] [L] sur la levée d’option.

Par lettre recommandée du 8 septembre 2023, la S.A. d’HLM Vilogia a mis en demeure Madame [Q] [L] de restituer les lieux dans un délai de quinze jours à défaut d’avoir levé l’option.

Par acte d’huissier du 9 avril 2025, la S.A d’HLM Vilogia a fait citer Madame [Q] [L], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 7 juillet 2025 aux fins de :

* constater la résiliation de plein droit du contrat de location accession à la date du 23 juillet 2023 ;

* prononcer l’expulsion de Madame [Q] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

* condamner Madame [Q] [L] au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,

* condamner Madame [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la fraction A de la redevance mensuelle indexée, soit la somme de 440 euros, du 23 juillet 2023 jusqu’à la remise des clés,

* condamner Madame [Q] [L] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Subsidiairement, si le juge des référés se déclarait incompétent,

* renvoyer l’affaire devant le juge des contentieux de la protection au fond,

* Ordonner l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 26 septembre et 1er décembre 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 1er décembre 2025, la S.A d’HLM Vilogia a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, elle demande :

* déclarer ses demandes recevables,

*débouter Madame [Q] [L] de ses demandes,

* déclarer les demandes reconventionnelles formulées par Madame [Q] [L] irrecevables ;

* constater la résiliation de plein droit du contrat de location accession à la date du 23 juillet 2023 ;

* prononcer l’expulsion de Madame [Q] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

* condamner Madame [Q] [L] au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,

* condamner Madame [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la fraction A de la redevance mensuelle indexée, soit la somme de 440 euros, du 23 juillet 2023 jusqu’à la remise des clés,

* condamner Madame [Q] [L] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de sommation et les frais à venir auprès de la publicité foncière,

Subsidiairement, si le juge des référés se déclarait incompétent,

* renvoyer l’affaire devant le juge des contentieux de la protection au fond,

* Réserver les dépens et les frais irrépétibles,

* Ordonner l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, Madame [Q] [L] demande :

A titre principal,

* Dire qu’il n’y a pas lieu à référé et, en conséquence, dire et juger que l’ensemble des demandes de la S.A d’HLM Vilogia sont irrecevables,

A titre subsidiaire,

* Débouter la S.A d’HLM Vilogia de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

* Ordonner à la S.A. d’HLM Vilogia de reprendre l’intégralité des désordres, anomalies et réserves dénoncés par Madame [Q] [L] par lettre recommandée du 18 août 2021, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

* Se réserver la liquidation de l’astreinte,

En tout état de cause,

* Condamner la S.A d’HLM Vilogia à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il y sera expressément référé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame [Q] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [Q] [L] :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non – recevoir.

Au soutien de sa fin de non – recevoir, Madame [Q] [L] a invoqué des moyens de droit et de fait communs à l’ensemble des demandes qu’elle entend voir déclarer irrecevables, sans spécifier, demande par demande, les moyens par lesquels elle estime que le juge des référés est dénué du pouvoir de les prononcer.

Elle soutient, d’abord, que la S.A d’HLM Vilogia ne justifie d’aucune urgence à agir devant la juridiction puisqu’elle n’a jamais réagi aux désordres, anomalies et réserves dont elle l’a alerté après son entrée dans les lieux.

Elle soutient également que la S.A d’HLM Vilogia ne peut prétendre au bénéfice de mesures conservatoires, telles que son expulsion, alors qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles issues du contrat de location – accession, à défaut de l’avoir régulièrement mise en demeure de lever l’option.

Enfin, elle ajoute que la S.A d’HLM Vilogia ne saurait prétendre à un trouble alors qu’elle lui délivre des quittances de loyers.

En défense, la S.A d’HLM Vilogia soutient qu’elle n’a pas à justifier de l’urgence de sa demande pour obtenir le constat de la résiliation d’un bail. Elle ajoute que l’occupation postérieure à la résiliation d’un bail constitue un trouble manifestement illicite.

Il y a lieu, pour la clarté des motifs, d’examiner ces moyens de droit et de fait et de trancher la recevabilité des prétentions formulées dans les paragraphes dédiés à chacune d’elle.

Sur le fond :

Sur le régime juridique applicable :

En application de l’article 1 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option.

La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

En application de l’article de la même loi, les dispositions de la présente loi s’appliquent aux contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, achevés ou en construction à la date de la signature de la convention.

En l’espèce, les parties ont, par acte notarié du 19 juin 2021, conclu un contrat de location – accession, au sens des dispositions précitées, portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], cadastrée section AT, n°[Cadastre 1], un emplacement de stationnement, cadastré section AT, n°[Cadastre 2], et un carport, cadastré section AT, n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], situés à la même adresse, au sein d’un grand ensemble immobilier – dénommé « [Adresse 4] » constitué de plusieurs ensembles dont « le clos de la ferme [Adresse 5] » et « le clos des commerçants » – acquis par la S.A. d’HLM Vilogia en l’état de futur achèvement.

Aux termes d’un acte notarié reçu par Me [W] [N] le 20 décembre 2018, la SCCV Wattignies [Adresse 6] s’était engagée à achever l’ensemble immobilier « Arboream » au plus tard le 31 décembre 2020 et à livrer le bien litigieux au 23 juillet 2021.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de bail et d’expulsion :

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prononcer l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre pour faire cesser un trouble manifestement illicite au droit de propriété.

En application de l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984, lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

Il reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l’occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l’article 28 ou du deuxième alinéa de l’article 32.

En application de l’article 26 de la loi du 12 juillet 1984, trois mois avant le terme prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

L’article 1 du titre 3 de l’acte notarié prévoit que :

* la jouissance de l’immeuble a été transférée pour la durée maximale de deux ans à compter de l’entrée en jouissance,

* l’accédant disposait de la faculté de lever l’option et de demander le transfert de propriété à tout moment à partir de la première année d’entrée dans les lieux.

Le titre 4, pris en ses articles 1 et 2, du même acte prévoit que le transfert de propriété résultera de la levée d’option et du paiement de la totalité du prix. A ce titre, trois mois avant la fin de la période de jouissance de deux ans, la S.A d’HLM Vilogia devait mettre Madame [Q] [L] en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’acquérir l’immeuble. La mise en demeure devait contenir le montant du prix restant dû sous réserve du paiement de la redevance jusqu’au terme fixé.

Le transfert de propriété a, néanmoins, été subordonné à la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts par Madame [Q] [L] pour payer le solde restant dû.

Enfin, le titre 5, notamment son article 1, de l’acte notarié prévoit que le non exercice de l’option par l’accédant entraînerait la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit au maintien dans les lieux.

Contrairement à la qualification opérée par la S.A d’HLM Vilogia dans sa discussion, en page n°6, et dans son dispositif, l’article 1 précité ne constitue pas une clause résolutoire. En effet, il s’agit d’une clause d’indivisibilité, nommée comme telle, qui prévoit l’indivisibilité du droit de jouissance et du droit au transfert de propriété et qui, à côté des hypothèses de résiliation, prévoit que le non exercice de l’option au terme du contrat entraîne la perte immédiate du droit de jouissance.

De la même manière, la survenance du terme convenu par les parties n’équivaut pas à la résiliation de plein droit du contrat mais à l’extinction de ses effets.

En l’absence de clause résolutoire pour non exercice de l’option avant le terme du contrat à durée déterminée, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est sans objet et sera donc rejetée.

La fin de non – recevoir soulevée par Madame [Q] [L] sera, par voie de conséquence, également rejetée.

Madame [Q] [L] a pris possession des lieux le 23 juillet 2021. Elle disposait d’un délai de deux ans, soit jusqu’au 23 juillet 2023 à minuit, pour lever l’option.

La S.A d’HLM Vilogia devait mettre en demeure Madame [Q] [L] d’acquérir l’immeuble par lettre recommandée adressée au plus tard le 23 avril 2023 à minuit.

Elle justifie d’une mise en demeure régulière au sens de l’article 26 de la loi du 12 juillet 1984 et du titre 4 de l’acte notarié adressée par lettre recommandée du 28 mars 2023 à Madame [Q] [L] domiciliée au [Adresse 7]. S’agissant du contenu, la mise en demeure invite Madame [Q] [L] à « entamer les démarches de levée d’option pour devenir pleinement propriétaire », c’est-à-dire à acquérir l’immeuble, rappelle le terme du contrat de location – accession fixé au 23 juillet 2023 et précise le solde du prix de vente, soit la somme de 193.260 euros. S’agissant de l’adresse, elle correspond à celle du bien immobilier dont elle avait la jouissance depuis le 23 juillet 2021, à l’adresse des mises en demeure postérieures et de signification de l’assignation.

Madame [Q] [L] n’a pas levé l’option avant le 23 juillet 2023 à minuit.

Le non – exercice de l’option au terme du contrat déchoit Madame [Q] [L] de son droit de jouissance de sorte qu’elle est occupante sans droit ni titre à compter du 23 juillet 2023 à minuit.

Les moyens de défense de Madame [Q] [L] selon lesquels, d’une part, elle n’a pas levé l’option parce que le bien était affecté de désordre et, d’autre part, la S.A d’HLM Vilogia a manqué à sa garantie de relogement sont inopérants. En effet, ils ne sont pas de nature à faire obstacle aux conséquences du non – exercice de l’option au terme du contrat.

Cette occupation à l’expiration de la période de jouissance, à défaut de levée régulière de l’option, constitue donc un trouble manifestement illicite.

La caractérisation d’un trouble manifestement illicite est une condition suffisante pour prononcer l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. De ce fait, la fin de non recevoir tirée du défaut d’urgence est mal fondée.

Il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] [L], et celle de tous occupants de son chef, de la maison à usage d’habitation située [Adresse 3], cadastrée section AT, n°[Cadastre 1], et un emplacement de stationnement, cadastré section AT, n°[Cadastre 2], et un carport, cadastré section AT, n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], situés à la même adresse, avec si besoin est le concours de la force publique.

Les conditions de l’expulsion sont prévues par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L412-1 du même code, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de la loi, la demande d’ordonner l’expulsion dans les 24 heures de l’ordonnance sera rejetée.

Par ailleurs, la S.A d’HLM Vilogia, qui n’invoque spécialement aucun moyen au soutien de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux, sera déboutée de sa demande de ce chef. De manière surabondante, Madame [Q] [L] n’est pas entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte mais en vertu du contrat et sa mauvaise foi n’est nullement établie.

Enfin, il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte puisque la S.A d’HLM est autorisée à solliciter le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Néanmoins, excède ses pouvoirs la juridiction qui, saisie en référé, fait droit à une demande de dommages et intérêts, et non de provision (Civ. 2e, 11 décembre 2008, n°07-20.255).

Au dispositif de ses conclusions, la S.A d’HLM Vilogia demande la condamnation de Madame [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette prétention est formulée selon des termes identiques dans la discussion en page n°7.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de condamner Madame [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il appartenait à la S.A d’HLM Vilogia de solliciter le paiement d’une provision à faire valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance résultant de l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux, communément appelée indemnité d’occupation.

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la S.A d’HLM Vilogia :

Au soutien de sa demande tendant à ordonner la reprise des désordres détaillés dans sa lettre recommandée du 18 août 2021, Madame [Q] [L] invoque spécialement les articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile et 1603 et 1604 du code civil et 1217 du même code. Elle fait valoir, d’une part, que l’obligation de délivrance du vendeur s’entend comme l’obligation de délivrance d’une chose conforme au contrat. Elle expose que les désordres détaillés dans sa lettre recommandée du 18 août 2021 constituent des non – conformités qui n’ont pas été levées par les quitus d’intervention produits en pièce n°17 par l’adversaire.

La S.A d’HLM Vilogia soutient, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil, que la demande reconventionnelle est forclose pour avoir été formée plus d’un an après la prise de possession des lieux le 23 juillet 2021.

La forclusion constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

En l’espèce, Madame [Q] [L] n’a pas formulé sa demande de reprise des désordres sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil mais sur les articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 1603, 1604 et 1217 du code civil.

La fin de non recevoir sera donc rejetée.

Sur le fond :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur a pour obligation de délivrer la chose vendue, autrement dit de transporter la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

En l’espèce, Madame [Q] [L] n’a pas acquis l’immeuble par la levée d’option.

L’obligation de délivrance est donc sérieusement contestable.

Par ailleurs, Madame [Q] [L] n’invoque spécialement aucun moyen de fait pour caractériser son second moyen de droit, à savoir l’article 1217 du code civil.

Il y a donc lieu de la débouter de sa demande de reprise des désordres sous astreinte.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Q] [L], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les fins de non – recevoir soulevée par Madame [Q] [L] ;

REJETONS la fin de non – recevoir soulevée par la S.A d’HLM Vilogia ;

CONSTATONS que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est sans objet ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [Q] [L], occupante sans droit ni titre à compter du 23 juillet 2023 à minuit, de la maison à usage d’habitation située [Adresse 3], cadastrée section AT, n°[Cadastre 1], et un emplacement de stationnement, cadastré section AT, n°[Cadastre 2], et un carport, cadastré section AT, n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], situés à la même adresse, ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS les demandes tendant à autoriser l’expulsion dans un délai de 24 heures, à l’assortir d’une astreinte et à supprimer tout délai pour quitter les lieux ;

REJETONS la demande de condamnation de Madame [Q] [L] à une indemnité d’occupation ;

REJETONS la demande de condamnation de la S.A d’HLM Vilogia à reprendre les désordres sous astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Q] [L] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] le 16 février 2026,

LE GREFFIER LE JUGE