TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02442 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAKQ

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 décembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [I] [K], né le 22 Juillet 1982 à [Localité 11] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabrina MAHDOUD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE REQUISE :

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 24 octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par une Ordonnance rendue en date du 24 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, M. [I] [K] a été autorisé à assigner d’heure à heure M. [E] [G] à l’audience du 24 octobre 2024 à 9 heures.

Par une assignation en date du 10 octobre 2024, M. [I] [K] a attrait M. [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— Constater que le logement de M. [K] est indécent et ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989,

— Constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,

— Ordonner la suspension des loyers jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires à la remise en état des lieux,

— Enjoindre à M. [G] à remettre en état de fonctionnement le logement donné à bail à M. [K] le 1er mai 2024 sis [Adresse 2], et ce sous astreinte comminatoire de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Condamner M. [G] à lui verser la somme de 5 100 € avec les intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 1er août 2024 et à défaut, de la décision à intervenir, au titre du préjudice de jouissance subi, sauf à parfaire,

— Condamner M. [G] à lui verser la somme de 1 500 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [G] à lui verser la somme provisionnelle de 255 € au titre des frais de constat d’huissier,

— Le condamner aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [K] expose, sur les fondements de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que selon contrat en date du 24 avril 2024 à effet au 1er mai 2024, il a pris à bail un bien appartenant à M. [E] [G], situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 485 € outre 5 € de provision sur charges.

Il précise qu’il a déménagé depuis [Localité 7] vers [Localité 9] pour des raisons familiales de sorte qu’au regard de la distance géographique il a visité le bien à distance, via l’application WhatsApp.

M. [I] [K] indique que lors de la prise de possession du bien, il a constaté l’état déplorable de celui-ci, occupé par des souris et dans un état de saleté extrême. Le demandeur ajoute que n’ayant pas d’autre solution de logement dans l’immédiat, il a été obligé de loger sur place avec son fils âgé de 5 ans et atteint d’autisme. Il déclare que la situation était telle qu’il a finalement réussi à être hébergé par un tiers mais seulement de manière temporaire. Parallèlement, il indique avoir déposé des demandes pour un logement social et être sur liste d’attente.

M. [I] [K] soutient avoir mis en demeure le défendeur de procéder aux réparations nécessaires à la mise en conformité du logement, sans résultat. Il ajoute avoir signalé la situation aux services d’hygiène de la ville ainsi qu’à la Caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 24 octobre 2024.

Lors de cette audience, M. [I] [K], régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation.

Régulièrement cité par remise à personne, M. [E] [G] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la décence du logement et ses conséquences

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le demandeur notamment des photographies et un constat d’Huissier de justice en date du 26 septembre 2024, que M. [E] [G] a mis à disposition du locataire un logement insalubre, notamment pour les raisons suivantes :

— le logement est humide du fait de l’absence de ventilation et d’ouverture de certaines fenêtres, notamment dans la salle de bain ;

— des infiltrations d’eau sont relevées ;

— les fenêtres ne sont pas étanches et certaines ne se ferment pas ;

— l’installation électrique est à vérifier ;

— présence de câbles sans cache ;

— présence de câbles électriques dans la salle de bain ;

— les chauffages ne sont pas raccordés ;

— des souris sont présentes dans le logement.

Il apparaît donc que du fait de la négligence du propriétaire, le logement loué par M. [I] [K] est vétuste, insalubre voire dangereux (électricité).

Par conséquent, M. [I] [K] est autorisé à suspendre le paiement du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux suivants :

— remise du logement aux normes réglementaires de sécurité,

— intervention d’un exterminateur de nuisibles,

— réparation et mise aux normes du réseau électrique,

— réparation et raccordement des chauffages au système électrique,

— remise aux normes de la salle de bain,

— remise aux normes de la cuisine,

— mise aux normes des menuiseries extérieures du logement,

— mise au norme de la ventilation dans l’ensemble de l’appartement,

— comblement des trous dans le logement,

— réparations des carrelages cassés et fissurés,

— remise aux normes des toilettes,

— réparation de la porte d’entrée de l’immeuble.

M. [E] [G] est condamné à procéder à l’ensemble de ces travaux dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de cette même date.

Sur préjudice subi par le locataire

Il est établi que M. [I] [K] a souffert de ne pas pouvoir vivre dans des conditions décentes du fait de son loueur, M. [E] [G].

Il ressort de l’ensemble des éléments du dossier que son préjudice est en lien direct avec les manquements du bailleur, et doit être évalué à la somme de 3 000 €.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [G] à payer à M. [I] [K] la somme provisionnelle de 3 000 € au titre de la réparation de son préjudice, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens y compris le coût du constat d’huissier en date du 26 septembre 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des frais exposés par M. [I] [K], M. [E] [G] est condamné à lui verser la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

DECLARONS la demande recevable ;

CONSTATONS le caractère indécent du logement appartenant à M. [E] [G], situé [Adresse 3] et donné à bail à M. [I] [K] selon contrat en date du 24 avril 2024 ;

CONDAMNONS M. [E] [G] à réaliser les travaux suivants dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine d’astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à partir de la signification de la présente ordonnance :

— remise du logement aux normes réglementaires de sécurité,

— intervention d’un exterminateur de nuisibles,

— réparation et mise aux normes du réseau électrique,

— réparation et raccordement des chauffages au système électrique,

— remise aux normes de la salle de bain,

— remise aux normes de la cuisine,

— mise aux normes des menuiseries extérieures du logement,

— mise au norme de la ventilation dans l’ensemble de l’appartement,

— comblement des trous dans le logement,

— réparations des carrelages cassés et fissurés,

— remise aux normes des toilettes,

— réparation de la porte d’entrée de l’immeuble.

ORDONNONS la suspension du paiement des loyers et charges par M. [I] [K], jusqu’à la réalisation des travaux ci-avant listés ;

CONDAMNONS M. [E] [G] à payer à M. [I] [K] la somme provisionnelle de 3 000 € (trois mille euros) assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, en réparation du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNONS M. [E] [G] à payer à M. [I] [K] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [E] [G] aux entiers dépens, outre le coût du constat d’huissier établi en date du 26 septembre 2024 ;

Le Greffier, Le Président,