Minute N° : 25/138

DOSSIER N° : N° RG 25/00056 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UA6A

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 48]

JUGE DE L’EXECUTION

Jugement

Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 20 Novembre 2025

Madame Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

— Créancier poursuivant

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES

immatriculée au RCS de [Localité 48] sous le n° 513 234 724,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

— Débiteur saisi

Monsieur [H] [D]

né le [Date naissance 31] 1974 à [Localité 38],

demeurant [Adresse 34]

représenté(e)s par Maître Sandrine NEFF, Avocat au Barreau de TOULOUSE

— Créancier inscrit ayant déclaré sa créance dans la procédure

SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 42] DE [Localité 39]

domiciliée : chez ME [T], dont le siège social est sis [Adresse 24]

représenté(e) par Maître François MOREAU, avocat au Barreau de TOULOUSE

— Créancier inscrit dénoncé à la procédure

SIP DE [Localité 45]

dont le siège social est sis [Adresse 30]

non comparant

******************************

Lors de l’audience du 15 Mai 2025, du 11 Septembre 2025, l’affaire a été renvoyée .

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 13 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES contre M. [H] [D] ;

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la SCP BACHE DESCAZEAUX DUFRENE, Commissaire de Justice à , le 22 Janvier 2025, publié le 21 Février 2025, au service de la publicité foncière de MURET numéro 7 volume [Immatriculation 35] S concernant un bien situé sur la commune de SAINT LYS (31470), sis [Adresse 32] dans un ensemble immobilier en copropriété consistant dans le BÂT B au 2è étage en un APPARTEMENT de type T3 de 65,84 m² (lot n°44) & dans le parking sousterrain du BÂT ABC, 2 EMPLACEMENTS DE STATIONNEMENT (lots n°361 & 362) cadastré [Adresse 36], SECTION A n°[Cadastre 2] (96a 50ca), n°[Cadastre 3] (11a 25ca), n°[Cadastre 4] (26a 54ca), n°[Cadastre 5] (39ca) ; Lieudit [Localité 40], n°[Cadastre 6] (54a 44ca), n°[Cadastre 7] (53a 17ca), n°[Cadastre 8] (31a 01ca), n°[Cadastre 9] (50ca), n°[Cadastre 10] (01a 97ca), n°[Cadastre 11] (03a 91ca), n°[Cadastre 12] (02a 47ca), n°[Cadastre 13] (22a 67ca), n°[Cadastre 14] (50ca), n°[Cadastre 15] (09a 98ca), n°[Cadastre 16] (11a 30ca), n°[Cadastre 17] (38a 51ca), n°[Cadastre 18] (26a 16ca), n°[Cadastre 19] (02a 26ca), n°[Cadastre 20] (11ca), n°[Cadastre 21] (01a 66ca), n°[Cadastre 22] (01a 66ca), n°[Cadastre 23] (20a 07ca), n°[Cadastre 25] (01a 94ca), n°[Cadastre 26] (10a 35ca), n°[Cadastre 27] (16a 24ca), n°[Cadastre 28] (16a 13ca), n°[Cadastre 29] (56a 64ca) ; [Adresse 37] (33a 45ca) ; [Adresse 41] (06a 80ca) soit une contenance totale de 05ha 42a 88ca ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 19 Mars 2025 délivrée par la SCP BACHE DESCAZEAUX DUFRENE, Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 24 Mars 2025 fixant l’audience d’orientation à la date du 15 Mai 2025 sur une mise à prix de

86 500 € ;

Vu les conclusions de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES en date du 20 Octobre 2025 aux fins de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondéesDébouter Mr [D] de l’intégralité de ses demandes,Dire et juger que la procédure de saisie est régulière,- Vu la clause contractuelle de déchéance du terme

Dire et juger que la clause est parfaitement valide et n’est pas abusive,Dire et juger que la banque a valablement prononcé l’exigibilité de sa créance,

Fixer la créance de la banque à la somme de 97.741,17€ arrêtée au 11 décembre 2024,

Débouter Mr [D] de sa demande de déchéance du droit aux intérêts,Subsidiairement, dire et juger que la créance sera productive d’intérêts au taux légal,

Débouter Mr [D] de sa demande de suppression de l’indemnité conventionnelle,

Le débouter de sa demande de délai de grâce,Autoriser Mr [D] à procéder à la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 80.000€,

Fixer l’audience de rappel dans le délai de 4 mois,Dire et juger que l’acquéreur sera tenu au paiement des frais de la procédure et des émoluments sur le prix en application de l’article R 322

24 du CPCE,

Débouter Mr [D] de sa demande de condamnation de la banque en application de l’article 700 et aux entiers dépens ;

Vu les conclusions de M. [H] [D] du 5 Novembre 2025 aux fins de :

Vu les articles R 322-16 et suivants du code de procédure civile

Vu les articles R 733-16 du Code de la consommation

Vu l’article 212-1 du Code de la consommation

Il est demandé au Juge de l’Exécution SAISIE IMMOBILIERE près le Tribunal Judiciaire de Toulouse de :

DECLARER Monsieur [D] recevable et bien fondé en leurs écritures En conséquence

JUGER que la procédure de saisie immobilière initiée par le Crédit Mutuel est irrégulière et qu’ainsi le commandement de payer valant saisie sera radié JUGER l’absence de déchéance du terme du contrat JUGER en conséquence que la créance pouvant faire l’objet d’une mesure d’exécution sera cantonnée à la somme 12 670,04 € et en cas de déchéance du droit aux intérêts à la somme de 9 648,98 € JUGER ainsi que la procédure de saisie immobilière initiée par le Crédit Mutuel abusive comme étant disproportionnée et ordonné la radiation du commandement de saisie de payer valant saisie JUGER que le Crédit Mutuel sera déchu du droit aux intérêts JUGER en conséquence que la créance du Crédit Mutuel est d’un montant de 82 493,73 €JUGER que la créance du Crédit Mutuel sera improductive d’intérêt JUGER et DEBOUTER le Crédit Mutuel de sa demande indemnitaire au titre de l’indemnité conventionnelle JUGER et rapporter à la somme de symbolique de 1 € le montant de l’indemnité conventionnelleJUGER & AUTORISER Monsieur [D] à vendre le bien immobilier sis [Adresse 33] au prix plancher de 80 000 € JUGER l’octroi de délai de grâce de 24 mois en exécution du règlement de la dette due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 44] et du Crédit Mutuel ;En tout état de cause

CONDAMNER le CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES à verser la somme de 3 000 € à Monsieur [D] au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER le CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES aux entiers dépensORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Vu les conclusions de la SDC DE LA RESIDENCE [Localité 43] DE [Localité 39] du 19 mai 2025 aux fins de voir fixer sa créance à la somme de 4.030,96 € à titre privilégié au visa d’une hypothèque légale du 12 décembre 2024;

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu d’une copie exécutoire passée en l’étude de Me [U] [V], Notaire à [Localité 46] en date du 5 Septembre 2019 contenant prêt avec affectation hypothécaire.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 47], sis [Adresse 32] dans un ensemble immobilier en copropriété consistant dans le BÂT B au 2è étage en un APPARTEMENT de type T3 de 65,84 m² (lot n°44) & dans le parking sousterrain du BÂT ABC, 2 EMPLACEMENTS DE STATIONNEMENT (lots n°361 & 362) cadastré [Adresse 36], SECTION A n°[Cadastre 2] (96a 50ca), n°[Cadastre 3] (11a 25ca), n°[Cadastre 4] (26a 54ca), n°[Cadastre 5] (39ca) ; Lieudit [Localité 40], n°[Cadastre 6] (54a 44ca), n°[Cadastre 7] (53a 17ca), n°[Cadastre 8] (31a 01ca), n°[Cadastre 9] (50ca), n°[Cadastre 10] (01a 97ca), n°[Cadastre 11] (03a 91ca), n°[Cadastre 12] (02a 47ca), n°[Cadastre 13] (22a 67ca), n°[Cadastre 14] (50ca), n°[Cadastre 15] (09a 98ca), n°[Cadastre 16] (11a 30ca), n°[Cadastre 17] (38a 51ca), n°[Cadastre 18] (26a 16ca), n°[Cadastre 19] (02a 26ca), n°[Cadastre 20] (11ca), n°[Cadastre 21] (01a 66ca), n°[Cadastre 22] (01a 66ca), n°[Cadastre 23] (20a 07ca), n°[Cadastre 25] (01a 94ca), n°[Cadastre 26] (10a 35ca), n°[Cadastre 27] (16a 24ca), n°[Cadastre 28] (16a 13ca), n°[Cadastre 29] (56a 64ca) ; [Adresse 37] (33a 45ca) ; [Adresse 41] (06a 80ca) soit une contenance totale de 05ha 42a 88ca qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

Monsieur [H] [D] sollicite à titre principal la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière, commandement de payer délivré suivant les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et notamment de l’article L111-1 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose :

“Tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard.

Tout créancier peut pratiquer une mesure conservatoire pour assurer la sauvegarde de ses droits.

L’exécution forcée et les mesures conservatoires ne sont pas applicables aux personnes qui bénéficient d’une immunité d’exécution”.

Sur la clause résolutoire contractuelle

L’article 1171 du code civil dispose : “Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.”

En matière de clause résolutoire entraînant la déchéance du terme, et suivant la jurisprudence de la CJCE, et celle de la Cour de Cassation, il est désormais établit qu’une clause de déchéance du terme prévoyant un délai de huit jours, porté à quinze jours pour régulariser la situation d’impayé créé un déséquilibre significatif entre les parties.

En outre, dès lors qu’une telle clause serait déclarée abusive par une juridiction, elle ne saurait fonder la déchéance du terme, et ce même dans le cas où l’établissement de crédit aurait envoyé une mise en demeure régulière aux emprunteurs.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENNES fait valoir que la clause présente au contrat dans le chapitre 18 visant les conditions de déchéance du terme ne saurait être considérée comme abusive à l’aune de ces jurisprudences, puisqu’elle ne vise aucun délai.

En effet, cette clause est ainsi rédigée : “Le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit déviennent immédiatement exigibles dans l’un ou quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inéxécution contractuelle : si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit…”

En d’autres termes, la banque se réserve la totale et discrétionnaire appréciation du délai auquel l’emprunteur devra se soumettre en cas de défaillance.

Or, l’article 1304-2 du code civil dispose : “Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut-être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause”.

Le CREDIT MUTUEL fait valoir que le déséquilibre du contrat ne saurait être retenu dans la mesure où Monsieur [D] s’est révélé défaillant dans le remboursement du crédit et n’a jamais tenté de résolution à l’amiable de la situation, outre le fait qu’il n’est jamais allé chercher les mises en demeure envoyées avec demande d’avis de réception.

Toutefois, ce point souligne encore le déséquilibre entre les parties, en ce que dès le lendemain du commandement de payer, Monsieur [D], souffrant des conséquences d’une crise cardiaque, a immédiatement tenté de vendre le bien immobilier objet de la présente procédure, quand de son côté, la banque a fait parvenir deux mises en demeure, avec notification d’un délai de huit jour, puis d’un délai plus long, le tout étant laissé contractuellement à sa propre discrétion.

De ce fait, si la clause de déchéance ne vise pas de délai potentiellement insuffisant, elle ne vise pas de délai du tout, laissant à la banque tout loisir d’en fixer un le moment venu, au gré de sa fantaisie ou de l’évolution des us, se plaçant ainsi dans la certitude de pouvoir adapter la situation à son avantage face à l’emprunteur.

Or, l’emprunteur, ni au moment de la signature ni au cours du contrat, n’est en mesure de pouvoir discuter des termes du contrat, un particulier n’ayant ni la force ni le poids économique d’une entreprise telle que le CREDIT MUTUEL.

En conséquence, la clause résolutoire sera réputée non écrite, comme causant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il découle de ces développements que le CREDIT MITUEL ne peut valablement se fonder sur une clause réputée non écrite pour prononcer la déchance du terme, aussi le prononcé de la déchéance sera t-il déclaré irrégulier.

Ainsi, le caractère non écrit de cette clause rend irrégulier le commandement de payer valant saisie immobilière, ainsi que tous les actes subséquants de la procédure.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner le CREDIT MUTUEL à la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le CREDIT MUTUEL sera tenu des entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE le caractère non écrit de la clause résolutoire du terme insérée au contrat de prêt notarié signé le 5 septembre 2019 entre la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES et Monsieur [H] [D] ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié à Monsieur [H] [D] à l’initiative de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES ainsi que celle de tous les actes subséquents ;

ORDONNE la mainlevée de la procédure immobilière en découlant ;

ORDONNE la radiation et la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 22 janvier 2025 à Monsieur [H] [D], publié le 21 février 2025 sous les références 2025 S n°7 auprès du Service de Publicité Foncière de [Localité 45] ;

CONDAMNE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 45] PYRENEES à verser à Monsieur [H] [D] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ainsi rédigé et jugé par M^me Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, assistée de M^me Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, et suivent les signatures.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution