N° RG 25/00918 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKG6

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/00918 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKG6

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Caroline BENSMIHAN

M^e Louis-paul KOWALSKI

Le

Le greffier

M^e Caroline BENSMIHAN

M^e Louis-paul KOWALSKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [E]

né le 20 Mars 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] / FRANCE

représenté par M^e Louis-paul KOWALSKI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 60

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [K]

né le 30 Avril 1981 à [Localité 9] (Corée), demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représenté par M^e Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 347, M^e Marceline OUAIRY JALLAIS, avocat au barreau de RENNES

Madame [S] [T]

née le 25 Novembre 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représentée par M^e Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 347, M^e Marceline OUAIRY JALLAIS, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Selon compromis de vente par acte sous signature privée en date du 2 novembre 2020, régularisé par acte authentique reçu le 17 février 2021 par Me [O] [G], notaire à [Localité 8] (67), M. [H] [E] a acquis auprès de M. [J] [K] et Mme [S] [T] les lots n° 4, 11, 24 et 25 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Par assignation délivrée le 27 février 2023, M. [H] [E] a attrait M. [J] [K] et Mme [S] [T] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de l’indemniser de ses divers préjudices causés par des désordres d’infiltration dans le bien vendu.

En l’absence du demandeur à l’audience prévue pour établissement du calendrier de procédure et absence de proposition écrite de calendrier de procédure, l’affaire a été radiée par ordonnance du 6 juin 2023, puis réinscrite au rang des affaires en cours suite à la demande du Conseil de M. [H] [E] reçue par voie électronique le 20 janvier 2025.

La clôture a été prononcée le 10 juin 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 mai 2025, M. [H] [E] demande au tribunal de :

— dire et juger la demande recevable et bien fondée ;

— condamner M. [J] [K] et Mme [S] [T] à payer solidairement et à titre subsidiaire in solidum à M. [H] [E] :

* 24 050,40 € au titre du préjudice financier correspondant à la perte de loyers entre le 1er mars 2021 et le 28 février 2023 ;

* 1 002,10 € par mois au titre du préjudice financier correspondant à la perte de loyers entre le 1er mars 2023 et l’achèvement des travaux de réparation ;

* 1 500 € au titre du préjudice moral,

chacun de ces montants augmenté des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021, date de la mise en demeure ;

— réserver à M. [H] [E] le droit de conclure plus amplement pour compléter, chiffrer tous ses préjudices et dépenses futurs en lien avec cette vente et les travaux à effectuer ;

— débouter les défendeurs de leurs fins, moyens et conclusions ;

— condamner M. [J] [K] et Mme [S] [T] solidairement et à titre subsidiaire in solidum à payer à M. [H] [E] une somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile de même qu’aux entiers frais et dépens de la procédure, aux frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir au fondement des articles 1101 et suivants du code civil qu’il ressort des termes de l’acte de vente ainsi que des attestations produites que les vendeurs se sont contractuellement engagés, par une mention manuscrite spéciale dérogeant aux autres clauses dactylographiées de l’acte, à garantir l’acquéreur en cas de découverte d’un désordre lié à des infiltrations d’eau en raison d’un problème d’étanchéité, ceux-ci ayant d’ailleurs régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur.

En réponse aux moyens développés par les vendeurs, M. [H] [E] soutient qu’il importe peu qu’ils n’étaient pas présents lors de la vente puisque représentés par Mme [R], salariée de l’agence « [Adresse 7] » qui avait rédigé le compromis de vente, laquelle bénéficiait d’un mandat spécial qui les avait engagés. Il ajoute que quand bien même M. [J] [K] et Mme [S] [T] n’habitaient plus dans leur appartement et ne participaient plus aux assemblées générales, ils en recevaient nécessairement les convocations de même que les procès-verbaux des assemblées générales et ne pouvaient donc ignorer les interventions de la société Altherm mandatée par le syndicat des copropriétaires ni les résultats des investigations.

Il ajoute avoir été indemnisé du poste de préjudice relatif au coût des travaux et donc renoncer à cette demande, mais il réclame l’indemnisation du préjudice subi en raison de la perte de loyers couvrant la période de réalisation des travaux lesquels ne sont toujours pas achevés, précisant que la date prévisible est fixée à juillet 2025, ainsi que de son préjudice moral. Il explique sa demande de réserve de droits par le fait qu’il ignore si les coûts chiffrés par les entreprises intervenantes sont définitifs et qu’il souhaite pouvoir compléter et chiffrer tous ses préjudices et dépenses futurs en lien avec la vente et les travaux à effectuer.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, M. [J] [K] et Mme [S] [T] demandent au tribunal de :

— à titre principal :

* débouter M. [H] [E] de toutes ses prétentions, fins et conclusions à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [S] [T] ;

* juger que M. [J] [K] et Mme [S] [T] n’ont souscrit aucun engagement de garantie ou de responsabilité à l’égard de M. [H] [E] ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse impossible où le Tribunal estimerait que M. [J] [K] et Mme [S] [T] sont tenus d’un tel engagement :

* décider que M. [H] [E] ne pourrait se prévaloir d’une perte de loyer pour la période comprise entre le 1er mars 2021 et le 28 février 2023, puis entre le 1er mars 2023 et la date de fin des travaux ;

* juger que le préjudice subi s’analyserait en une simple perte de chance, et que l’indemnité correspondante devrait être réduite dans les plus notables proportions ;

— en tout état de cause, débouter purement et simplement M. [H] [E] de sa prétention indemnitaire au titre du pseudo préjudice moral qu’il allègue ;

— condamner M. [H] [E] à verser à M. [J] [K] et Mme [S] [T] une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [H] [E] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, aux offres de droit.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que tant la promesse synallagmatique de vente sous seing privé que l’acte authentique de vente comportent des clauses expresses exclusives de garantie et de responsabilité au profit des vendeurs. Ils ajoutent que jusqu’à ce que M. [H] [E] leur fasse part du désordre ils ignoraient totalement qu’une solive composante du plancher haut du lot n° 4 leur appartenant était détériorée à la suite d’un défaut d’étanchéité affectant les parties communes, qu’en effet ils n’habitaient plus leur appartement depuis 2018, qu’ils ne participaient plus aux assemblées générales et n’étaient d’ailleurs pas non plus présents lors de la signature de l’acte authentique de vente, que le désordre atteignant la solive en cause n’avait été découvert par la société Altherm que postérieurement à la conclusion de la promesse de vente et à sa régularisation par acte authentique, et qu’en tout état de cause le procès-verbal de la dernière assemblée générale était joint à l’acte de vente et donc nécessairement connu de M. [H] [E] lequel n’avait pourtant sollicité aucun élément complémentaire.

Ils soutiennent que l’ajout de la mention manuscrite n’a pas pour objet ni pour effet de remettre en cause l’efficacité de la clause de non responsabilité et de non garantie stipulée au profit des vendeurs, celle-ci indiquant simplement qu’en cas de sinistre, une déclaration aurait pu être effectuée auprès de l’assureur dégât des eaux des vendeurs. Ils ajoutent qu’en tout état de cause seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée puisque le sinistre trouve son origine dans des parties communes et a pour cause des travaux réalisés pour le compte de celui-ci, étant enfin relevé que M. [H] [E] ne justifie pas avoir de son côté régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1188 du même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 du même code dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

En application des dispositions de l’article 1192 du même code, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, dans ses rapports de sinistre établis les 1er et 16 mars 2021, le cabinet Altherm a relevé :

— des infiltrations au plafond de la salle de bain du R+1 provenant du balcon du R+2 ;

— un affaissement important du plancher du R+1 au niveau de la même salle de bain ;

— au sein de l’appartement R+1 droit occupé par M. [C], les solives situées sous le balcon sont pourries au niveau de l’appui du mur sur environ 40 à 50 cm, les solives saines sont hors emprise du balcon, et d’importantes infiltrations d’eau provenant du balcon sont constatées dans la salle de bain et la chambre ;

— au sein de l’appartement R+1 gauche occupé par M. [E], seule la solive en rive de balcon a été abîmée en cœur et en sous-face par des infiltrations, et une légère infiltration est constatée.

Ces deux rapports permettent de constater l’existence de désordres affectant l’appartement acquis par M. [H] [E], causés par des infiltrations d’eau, préexistant à la vente mais qui ne se sont révélés de façon certaine dans leur principe et leur ampleur qu’après la vente.

A cet égard, le compromis de vente stipulée en page 8 que l’acquéreur « prendra le bien vendu dans son état au jour de l’entrée en jouissance, sans recours, ni garantie pour quelque cause que ce soit contre le vendeur. Bon ou mauvais état, vices de construction apparents ou cachés, ou bien même erreur dans la désignation ou la contenance, quelle que soit la différence fut elle supérieure à 1/20 ème devant en faire son profit ou sa perte. »

De la même façon, l’acte de vente notarié comporte une clause en page 18 rédigée ainsi :

« OBLIGATIONS DES VENDEURS

État – Contenance – Les fractions d’immeuble vendues sont délivrées dans leur état actuel. […]

Vices cachés – Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessous sous le titre ‘'Environnement – Santé publique'''.

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. […] »

En l’occurrence, il n’est pas établi que les vendeurs avaient connaissance de façon certaine de l’existence de désordres liés à des infiltrations d’eau dans l’appartement avant la conclusion de la vente, le rapport du cabinet Altherm relevant de façon certaine ces désordres dans l’appartement n’ayant été établi que le 16 mars 2021 soit un mois après la réitération de la vente par acte notarié.

Avant l’établissement de ces rapports, l’existence de désordres n’était que supposée compte tenu de la présence d’infiltrations d’eau dans les appartements voisins. A cet égard, cette situation a été expressément portée à la connaissance de l’acquéreur, tel qu’il ressort de la clause manuscrite insérée dans l’acte de vente notarié. De plus fort, il ressort de l’attestation du notaire instrumentaire versée aux débats par le demandeur, que ledit notaire lui a proposé de reporter le rendez-vous de signature afin que l’acquéreur puisse faire des investigations plus poussées quant à cet éventuel dégât des eaux, ce que M. [H] [E] a finalement manifestement refusé, en toute connaissance de cause donc.

Dès lors, les termes de la clause d’éviction de garantie des vendeurs au titre des vices cachés, expresse, claire et précise, doit conduire à écarter leur responsabilité de ce chef.

Dans ce contexte, M. [H] [E] soutient que les parties auraient malgré tout réservé la garantie des vendeurs au titre des désordres en question liés aux infiltrations d’eau, aux termes d’une clause manuscrite insérée et paraphée par les parties en page 22 de l’acte de vente notarié, stipulée ainsi :

« Le syndic a informé l’acquéreur d’un souci d’infiltration due à l’étanchéité des balcons d’un copropriétaire (Mr [P]). A ce jour l’appartement vendu semble non affecté par ce sinistre au contraire de celui du voisin de palier. Si le sinistre était antérieur dans les lambris à ce jour, la police d’assurance du vendeur pourrait être actionnée. »

Néanmoins, cette clause apparaît fort peu précise, est rédigée au conditionnel, et surtout se borne à se référer à la police d’assurance du vendeur sans faire aucunement mention de la garantie des vendeurs eux-mêmes. Or, la seule possibilité d’actionner la compagnie d’assurance du vendeur – laquelle n’est au demeurant pas dans la cause – n’implique pas en elle-même et nécessairement, contrairement à ce que soutient la partie demanderesse, l’engagement du vendeur d’y satisfaire lui-même le cas échéant, de telles conséquences juridiques ne pouvant être déduites ni dans leur principe ni dans leur étendue des termes imprécis de la clause litigieuse sauf à en dénaturer directement le contenu.

A l’inverse, l’analyse de cette clause manuscrite, figurant dans un paragraphe intitulé « Fonds de travaux » et donc étranger à la question de la responsabilité des vendeurs, ne permet pas de contredire les termes exprès, clairs et précis de celle dactylographiée figurant dans les paragraphes intitulés « Vices cachés » et « État – Contenance » figurant dans la partie « OBLIGATIONS DES VENDEURS » qui excluent clairement la garantie des vendeurs au titre des vices affectant la chose vendue.

L’interprétation de ces clauses l’une par rapport à l’autre, dans un sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, s’oppose à faire droit à la demande de M. [H] [E] tendant à la mise en œuvre de la garantie des vendeurs au titre des vices affectant la chose vendue.

S’agissant des éléments extrinsèques produits par le demandeur, en l’occurrence l’attestation du notaire instrumentaire de la vente, et celle de la salariée de l’agence immobilière ayant représenté les vendeurs à l’acte. La première confirme que l’intention des parties s’est bornée à indiquer qu’en cas de sinistre antérieur à la vente affectant l’appartement, celui-ci relèverait d’une assurance responsabilité de la copropriété, ou de celle du vendeur – donc en tout état de cause d’un organisme d’assurance, sans mentionner la garantie des vendeurs eux-mêmes au-delà de celle des assureurs. La seconde attestation fait état du souhait des vendeurs de trouver un arrangement amiable avec l’acquéreur, suite à la révélation des désordres, dans l’attente d’un vrai chiffrage justifié ; toutefois, cette seule manifestation du souhait de régler le litige à l’amiable ne peut s’analyser en une reconnaissance de leur garantie de la part des vendeurs.

Dès lors, là encore ces éléments ne permettent pas d’interpréter la clause manuscrite dans le sens d’une garantie consentie par les vendeurs eux-mêmes au titre des désordres en question.

Par conséquent, il convient de débouter M. [H] [E] de ses demandes.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [H] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens,

Par ailleurs, la distraction des dépens au profit de l’avocat prévue à l’article 699 du code de procédure civile et sollicitée par M. [H] [E] n’existe pas en Alsace-Moselle qui connaît, en application des articles 103 à 107 du code local de procédure civile resté en vigueur, une procédure spécifique de taxation des dépens. Dès lors, cette demande sera rejetée.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, M. [H] [E] sera condamné à verser à M. [J] [K] et Mme [S] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

DÉBOUTE M. [H] [E] de ses prétentions ;

MET les dépens à la charge de M. [H] [E] ;

DÉBOUTE M. [H] [E] de sa demande de distraction des dépens ;

CONDAMNE M. [H] [E] à verser à M. [J] [K] et Mme [S] [T] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY