TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1656

N° RG 25/00018 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEBO

Section 1

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [H] [E]

née le 07 Février 1966 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [Y]

né le 01 Avril 1983 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 Septembre 2021 avec effet au 29 Octobre 2021, Madame [H] [E] a donné en location à Monsieur [M] [Y] un appartement au 1er étage de 69,12 mètres carrés de trois pièces principales plus cave et garage sis à [Adresse 8] moyennant un loyer initial mensuel de 575 euros et 105 euros de provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 19 Décembre 2024, Madame [H] [E] a fait assigner Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation de plein droit du bail.

Subsidiairement Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur.

En conséquence, Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Condamner Monsieur [M] [Y] à payer à la demanderesse la somme de 1 795,25 euros avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle.

— Condamner Monsieur [M] [Y] à payer à la demanderesse à titre d’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges, soit la somme de 716,61 euros, par mois, qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 18 Novembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués sous réserve du décompte de charges définitif.

— Condamner Monsieur [M] [Y] aux entiers frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement de payer ainsi que la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À l’audience du 13 Mai 2025, Madame [H] [E], représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces et déclare que la dette locative a diminuée à la somme de 545,36 euros au 2 Mai 2025.

Monsieur [M] [Y] indique qu’il aurait eu des contacts avec la propriétaire qui ne s’opposerait pas à son maintien dans les lieux car il paie plus que le loyer normal et veux apurer ses dettes. Mais le contact avec la société FONCIA représentant la bailleresse n’existe pas. Il donne 1 200 euros plus 700 euros par mois et demande des délais de paiement et la suspension de l’expulsion.

L’affaire est mise en délibéré au 11 Septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ledit article prévoit que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

Madame [H] [E] justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 18 Septembre 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation intervenue le 19 Décembre 2024.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Madame [H] [E] justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin en date du 23 Décembre 2024 soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 13 Mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Madame [H] [E], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 30 Septembre 2021 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, Madame [H] [E] a fait délivrer à Monsieur [M] [Y] un commandement de payer en date du 17 Septembre 2024 pour la somme en principal de 1 386,12 euros.

Monsieur [M] [Y] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 17 Novembre 2024,

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement, cave et du garage depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

Madame [H] [E] établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 30 Septembre 2021,

— Le commandement de payer du 17 Septembre 2024 réclamant une somme en principal de 1386,12 euros,

— Le décompte de créance locative au 12 Septembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 1 386,12 euros,

— Le décompte de créance locative au 22 Novembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 1 795,25 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation,

— La demande d’actualisation de la créance faite à l’audience pour un montant de 545,36 euros tel qu’il résulte du décompte du locataire en date du 2 Mai 2025.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [Y] qui ne conteste pas la créance, à payer à Madame [H] [E] la somme de 545,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 Mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’octroi de délais de paiement et Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Et en application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [M] [Y] paraît en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal ;

Il convient dès lors de lui accorder des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés et sous réserve du paiement du loyer et des charges courants.

Toutefois, en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible sans mise en demeure préalable, et la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Si Monsieur [M] [Y] ne respecte pas l’échéancier qui lui est ainsi fixé, il sera réputé occuper les lieux sans droit ni titre depuis le 17 Novembre 2024, causant ainsi un préjudice à Madame [H] [E]

Il convient d’ores et déjà de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location que Monsieur [M] [Y] sera tenue de régler à Madame [H] [E] à compter du 18 Novembre 2024 et jusqu’à son départ effectif, soit 716,61 euros.

Sur l’astreinte

Madame [H] [E] obtenant une indemnité d’occupation réparant son préjudice résultant de l’occupation des lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte,

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [Y] sera condamné aux entiers dépens de l’instance y compris ceux du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser Madame [H] [E] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Madame [H] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer à Madame [H] [E] la somme de 545,36 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 2 Mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Vu l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

AUTORISE Monsieur [M] [Y] à se libérer de sa dette en 22 (vingt-deux) mensualités, soit 21 mensualités de VINGT CINQ EUROS (25 euros) et la 22ème représentant le solde en principal, frais et intérêts, à compter du mois suivant celui du prononcé de la présente décision, au plus tard le 10 de chaque mois, en sus du loyer et des charges courants ;

DIT que, pendant le cours du délai ainsi accordé et sous réserve du paiement du loyer et des charges courants, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 30 Septembre 2021 seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible sans mise en demeure préalable ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à bonne date, la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire et en ce cas :

CONSTATE que le bail du 30 Septembre 2021 avec effet au 29 Octobre 2021 consenti par Madame [H] [E] d’une part au profit de Monsieur [M] [Y] d’autre part portant sur un appartement au 1er étage de 69,12 mètres carrés de trois pièces principales plus cave et garage sis à [Adresse 8] moyennant un loyer initial mensuel de 575 euros et 105 euros de provision sur charges se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 17 Novembre 2024

CONDAMNE d’ores et déjà Monsieur [M] [Y] à payer à Madame [H] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 716,61 euros, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, à compter du 18 Novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

ORDONNE à Monsieur [M] [Y] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

— À défaut de libération volontaire des lieux, AUTORISE d’ores et déjà Madame [H] [E] à faire procéder à son EXPULSION et de tous occupants de son chef, et ce à l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer à Madame [H] [E] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 11 Septembre 2025 à [Localité 7], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,