TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [O] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08348 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA26D

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO (anciennement dénommée LERICHEMONT), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08348 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA26D

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2020, la société HENEO a donné en location un logement meublé n°2071 à M. [O] [B] situé dans une résidence sociale au [Adresse 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 349,52 euros, charges et prestations obligatoires comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024 un commandement de payer la somme principale de 3706,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 15 septembre 2025, la société HENEO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [O] [B] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— ordonner que le sort des meubles soit régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [O] [B] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2720,71 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de juillet 2025 incluse, selon décompte du 26 août 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant mensuel égal au montant de la redevance, charges et taxes si le contrat de résidence s’était poursuivi,

— condamner M. [O] [B] à lui payer 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 6 novembre 2025, la société HENEO a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et précisé que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2025, s’élevait à 1171,87 euros.

Assigné à étude, M. [O] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [O] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 9 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2024, pour la somme en principal de 3706,50 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes mensuels consécutifs impayés correspondant au montant total à acquitter pour le logement et que M. [O] [B] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

M. [O] [B] étant sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

M. [O] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [O] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances, charges et taxes qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Par ailleurs, la société HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2025, M. [O] [B] lui devait la somme de 1171,87 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [O] [B] n’a pas comparu et n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer 250 euros à la société HENEO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 juillet 2020 entre la société HENEO et M. [O] [B] concernant le logement meublé n°2071 situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 à minuit,

ORDONNE à M. [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [O] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande d’astreinte et de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [O] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui de la redevance, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la société HENEO la somme de 1171,87 euros au titre de l’arriéré des redevances, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la société HENEO la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [B] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge