TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n° 25/00884

N° RG 23/00671 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IRYB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

30 décembre 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [J] [Z]

demeurant [Adresse 3]

Madame [A] [D] épouse [Z]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [E] [T]

demeurant [Adresse 5]

Madame [P] [H] née [V]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jean-luc ROSSELOT de l’ASSOCIATION MOSER ROSSELOT SCHULTZ, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et Maître Nicolas SIMOENS, avocat plaidant, avocat au barreau de COLMAR

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 07 octobre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente en date du 9 juin 2023, M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] se sont engagés un bien immobilier, situé [Adresse 2] à [Localité 7], auprès de M. [J] [Z] et Mme [A] [D] épouse [Z] (ci-après dénommés les époux [Z]) au prix de 192.000 euros.

Un projet d’acte notarié de vente a été établi par Me [L] [S], notaire à [Localité 9].

Par courrier du 14 novembre 2023, le conseil de M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] a informé l’étude Scp Jean-Marc et [X] [N] et Me [L] [S] de la renonciation de ses clients a régulariser l’acte authentique, en raison de l’existence d’une extension datant de moins de dix ans, réalisée par les vendeurs sans l’intervention d’un professionnel et ne bénéficiant dès lors d’aucune garantie décennale, alors même que le compromis de vente stipulait qu’aucune construction ou rénovation n’avait été réalisée au cours des dix dernières années.

Par acte introductif d’instance du 8 décembre 2023, signifié le les époux [Z] ont attrait M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

— juger que le compromis de vente vaut vente parfaite entre toutes les parties,

— condamner M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] à régulariser l’acte authentique de vente par-devant Me [N], le cas échéant sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— dire et juger qu’à défaut, le jugement à intervenir vaudra transfert de propriété de l’immeuble et permettra la transcription de l’immeuble au livre foncier,

— condamner M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] à leur payer la somme de 19.200 euros au titre de la clause pénale,

— condamner M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] à leur payer la somme de 10.000 euros, montant à parfaire, à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] à leur payer la somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Dans leurs dernières écritures transmises par RPVA le 4 mars 2025, les époux [Z] demandent à la juridiction de :

— condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] à leur payer la somme de 19.200 euros au titre de la clause pénale,

— condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] à leur payer la somme 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs demandes, les époux [Z] soutiennent, pour l’essentiel :

— que la demande de passation forcée de l’acte authentique n’est plus poursuivie, le bien ayant été vendu à de nouveaux acquéreurs le 8 novembre 2024 ;

— qu’ils maintiennent leur demande au titre de la clause pénale, ayant dû continuer à assumer le remboursement de leur prêt immobilier et renoncer à leur projet pendant plus d’un an ;

— que la faute des défendeurs est établie, toutes les conditions suspensives prévues au compromis de vente ayant été levées ;

— que lors de la lecture du projet d’acte authentique de vente, M. [J] [Z] a réalisé son erreur quant à la date des travaux d’extension et a immédiatement entrepris des démarches auprès de la mairie pour régulariser administrativement l’achèvement de cette extension ;

— que l’extension de la maison a été réalisée conformément aux règles d’urbanisme, avec l’autorisation de la mairie, laquelle a délivré un certificat de conformité et de non-opposition, transmis aux défendeurs ;

— que les défendeurs avaient été informés, dès les premières visites, que l’extension de la maison avait été réalisée par eux et qu’elle datait de moins de dix ans ;

— que l’absence d’intervention d’une entreprise bénéficiant d’une garantie décennale est indifférente, dès lors que le vendeur demeure tenu de garantir pendant dix ans tout désordre rendant l’immeuble impropre à sa destination ou dangereux ;

— que l’erreur relative à la date de réalisation de l’extension ne porte ni sur une qualité essentielle de l’immeuble ni sur la personne du cocontractant et n’a en conséquence pas d’incidence sur la validité de l’acte ;

— que concernant la cuisine, les éléments ont été retirés pour permettre aux défendeurs d’effectuer des travaux de rénovation en vue de remplacer la cuisine, conformément à ce qu’ils avaient indiqué dans leurs échanges électroniques ;

— que les défendeurs ont néanmoins insisté pour que le mobilier apparaisse dans l’acte de vente afin de réduire les frais de mutation ;

— que s’agissant de la demande reconventionnelle pour procédure abusive, celle-ci ne saurait prospérer, une telle procédure étant couramment engagée à l’encontre d’acquéreurs manquant de loyauté.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 7 octobre 2025, M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] sollicitent du tribunal de :

— débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs prétentions, fins et moyens,

— prononcer la nullité pour dol du compromis de vente du 9 juin 2023,

— condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 4.683,23 euros au titre des dépenses engagées,

— condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

— condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,

— condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens,

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] font valoir en substance :

— que lors de leur dernière visite, ils ont constaté que la cuisine avait été retirée sans information préalable, alors même qu’elle était convenue comme vendue avec le bien pour un montant de 6.500 euros ;

— qu’ils ont appris au jour de la lecture de l’acte que les travaux de l’extension, relatifs à une superficie de 37m², constituaient une réalisation de moins de dix ans et que la déclaration d’achèvement des travaux n’avait pas été effectuée ;

— qu’ils ont également appris que l’ensemble des travaux avait été réalisé par le vendeur lui-même, sans souscription d’une assurance garantie décennale, ce qui a motivé leur renonciation à l’achat ;

— qu’aucun correctif n’a été apporté par les vendeurs entre le compromis et l’acte authentique quant à la date des travaux ;

— qu’ils ont ainsi été induits en erreur sur les caractéristiques du bien, ce qui ferait peser sur eux un risque pénal et administratif, notamment celui d’une éventuelle démolition de l’extension ;

— que le bien n’était pas conforme aux autorisations d’urbanisme à la date du compromis et à celle prévue pour la réitération, et ne l’est toujours pas malgré l’attestation de conformité fournie ;

— que les fausses déclarations des vendeurs sont constitutives d’un dol, d’autant que M. [Z] est un professionnel de la construction susceptible de bénéficier de la non-garantie des vices cachés ;

— qu’ils sollicitent en conséquence la nullité du compromis pour dol ;

— qu’ils sollicitent la somme de 4.683,23 euros investie en vain en matériel pour les travaux envisagés ;

— que les témoignages de leurs proches attestent qu’ils avaient construits un projet de vie dans la maison, dont l’échec leur a causé un préjudice moral qu’ils évaluent à hauteur de 10.000 euros ;

— que le comportement des époux [Z] est constitutif de la résistance abusive, dès lors qu’ils ont forcé la passation de l’acte de authentique malgré leur refus de conclure la vente et qu’ils ont cherché à tromper la juridiction.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en nullité pour dol du compromis de vente, formée par M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V]

L’article 1130 du code civil dispose : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

L’article 1137 du même code dispose : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

En l’espèce, et en premier lieu, le compromis de vente, conclu entre les parties le 9 juin 2023, comporte en page 4 une sous-section intitulée “Construction ou rénovation depuis moins de dix ans” aux termes de laquelle “les vendeurs déclarent :

— que les biens objets des présentes ont été construits et achevés depuis plus de dix ans et qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années

— et qu’il n’a été réalisé au cours des dix dernières années aucun travaux ayant nécessité la délivrance d’une quelconque autorisation administrative (permis de construire ou déclaration de travaux).”

Or, il est constant que M. [J] [Z] a présenté le 17 mars 2017, soit moins de dix ans avant la signature du compromis de vente, une déclaration préalable pour des travaux d’extension en ossature bois de la maison, avec création d’une surface de plancher de 37 m², et qu’il n’a procédé à la “déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux” que le 18 septembre 2023, soit postérieurement à la signature du compromis de vente, en attestant que le chantier a été achevé le 8 septembre 2023, avec création d’une surface de plancher de 24,75 m².

Il est tout aussi constant que les travaux d’extension ont été réalisés par les vendeurs eux-mêmes, sans l’intervention d’un professionnel du bâtiment, de sorte qu’aucune assurance garantie décennale n’a été souscrite, ce qui signifie qu’aucune couverture par un assureur n’est prévue en cas de désordres ou de non-conformité.

Par ailleurs, force est de constater que les époux [Z] soutiennent que les défendeurs étaient parfaitement informés, et ce dès les premières visites, du fait que l’extension de la maison avait été réalisée par leurs soins et qu’elle était datée de moins de dix ans.

Toutefois, force est de constater qu’ils procèdent par simple voie d’affirmation, sans en justifier par le moindre, étant observé qu’ils ont signé le compromis de vente dans lequel ils déclarent exactement l’inverse.

En second lieu, selon le même compromis de vente, le prix de vente total fixé d’un commun accord à un montant de 192.000 euros se décomposait comme suit  :

—  182.200 euros pour les bien immobiliers,

—  9.800 euros pour les meubles et objets mobiliers.

La liste de ces biens meubles figure en page 4 du projet d’acte de vente préparé par Me [L] [S].

Il s’en déduit que les vendeurs ont cédé aux acquéreurs des éléments de cuisine pour un montant de 6.500 euros, un ensemble de niches pour chaussures à l’entrée pour un montant de 1.900 euros et des meubles de salle de bains pour un montant de 1.400 euros.

Les époux [Z] reconnaissent avoir bien enlevé les éléments de cuisine et indiquent que les défendeurs souhaitaient en installer une nouvelle à leur goût.

Il s’appuient sur un échange de messages téléphoniques dont l’un est rédigé par les défendeurs en ces termes : “Bonjour [J]. Peut-on se trouver une petite heure pour passer aujourd’hui ? On doit à tout prix lancer la commande de la cuisine”.

Or, il s’agit ici d’une simple demande de rendez-vous pour prendre peut-être les mesures nécessaires pour une nouvelle cuisine, et non une autorisation à enlever les éléments de cuisine qui devaient rester la propriété des acquéreurs pour être inclus expressément dans le prix de vente.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] pouvaient dès lors légitimement penser acquérir un bien exempt de travaux récents, le compromis de vente mentionnant expressément, sur déclaration des vendeurs, l’absence de construction ou rénovation de moins de dix ans nécessitant une autorisation administrative.

L’extension d’une superficie de presque 25 m², réalisée dans les six dernières années avant la conclusion du compromis de vente, modifie la surface habitable et peut avoir un impact notamment sur la valeur du bien, la fiscalité et les diagnostics obligatoires.

Les époux [Z] ont donc caché aux acquéreurs un élément essentiel du contrat.

De plus, l’enlèvement des éléments de cuisine après la signature du compromis, alors qu’ils étaient expressément inclus dans la vente, constitue une modification substantielle de l’objet du contrat.

Il s’en évince que le consentement de M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] a été vicié.

Les époux [Z] les ont induit en erreur en déclarant expressément n’avoir réalisé au cours des dix dernières années aucun travaux ayant nécessité la délivrance d’une quelconque autorisation administrative, et en incluant dans le prix de vente les éléments de cuisine alors qu’ils les avaient enlevé une fois le compromis de vente signé.

Le comportement des époux [Z] est à tout le moins constitutif d’un dol par omission, dans la mesure où ils ne pouvaient ignorer que les informations concernant l’extension de la maison et les éléments de cuisine, demandées expressément dans le compromis de vente, étaient essentielles et déterminantes au consentement de M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V], étant au surplus observé que de par ses fonctions d’économiste de la construction, M. [J] [Z] aurait dû savoir que lesdites informations étaient importantes pour ces derniers.

Il y a donc lieu, dans ces conditions, de prononcer la nullité du compromis de vente conclu le 9 juin 2023 pour dol par omission.

Sur les demandes des époux [Z]

Le compromis de vente du 9 juin 2023 étant annulé, les demandes des époux [Z] en paiement de la clause pénale et des dommages-intérêts seront rejetées.

Sur les demandes en paiement formées par M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V]

1. Sur la demande en paiement au titre des dépenses engagées

M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] née sollicitent la condamnation des époux [Z] au paiement de la somme de 4.683,23 euros au titre des dépenses engagées en perte pour l’aménagement de la maison.

Ils justifient suivant leur annexe n°18, sans être contestés, avoir supporté diverses factures pour un montant total de 14.106,48 euros pour l’achat de fournitures et de mobiliers destinés à la cuisine et à la salle de bain. Ils précisent toutefois avoir pu récupérer une partie de ces sommes, à hauteur de 9.423,25 euros, par la revente de certains éléments.

Il sera donc fait droit à leur demande en condamnant in solidum les époux [Z] à leur payer la somme de 4.683,23 euros au titre des dépenses engagées en perte en vue de l’aménagement de la maison, objet du compromis de vente annulé.

2. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral

M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] née sollicitent une somme de 10.000 euros titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Ils produisent, à l’appui de leur demande, plusieurs attestations émanant d’amis et de membres de leur famille, établissant qu’ils avaient construit un projet de vie et s’étaient projetés avec leurs enfants, dans la maison et dans son aménagement.

Il est établi que M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] ont incontestablement subi un préjudice moral du fait de la non-réalisation de la vente, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.000 euros.

Par conséquent, les époux [Z] seront condamnés in solidum à leur payer ladite somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.

3. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] sollicitent une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’existence d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l’espèce, aucune preuve n’est apportée de la mauvaise foi ou de la légèreté des époux [Z], qui ont exercé leur droit d’agir en justice en sollicitant la réitération de la vente par acte authentique de vente devant notaire.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.

Sur les autres demandes

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les époux [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés insolidum à payer à M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des époux [Z] formée sur ce même fondement sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité du compromis de vente conclu entre les parties en date du 9 juin 2023 ;

REJETTE les demandes de M. [J] [Z] et Mme [A] [D] épouse [Z] en paiement de la clause pénale et des dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z] et Mme [A] [D] épouse [Z] à payer à M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] la somme de 4.683,23 € (QUATRE MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET VINGT-TROIS CENTIMES) au titre des dépenses effectuées en perte pour l’aménagement de la maison, objet du compromis de vente du 9 juin 2023 annulé ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z] et Mme [A] [D] épouse [Z] à payer à M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z] et Mme [A] [D] épouse [Z] à payer à M. [E] [T] et Mme [P] [H] née [V] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [J] [Z] et Mme [A] [D] épouse [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [Z] et Mme [A] [D] épouse [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président