5AA Minute N°

N° RG 24/00653 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPQJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 01 AOUT 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [M]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Jean-Louis GRANDON, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [I] [U]

né le 20 Novembre 2000 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 FEVRIER 2025, DATE PROROGEE AU 14 MARS 2025, PUIS 04 AVRIL 2025, 24 AVRIL 2025, 16 MAI 2025 ET 01 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé daté du 8 septembre 2023, la SCI DOM a donné à bail à [I] [U] un logement situé [Adresse 2], outre un emplacement de parking n°145, pour un loyer mensuel de 900 € augmenté de 50 € à titre de provision sur charges.

Par acte du 7 septembre 2023, la SAS Action Logement Services s’est portée caution du locataire, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, la SCI DOM a fait jouer l’engagement de caution de la SAS Action Logement Services, de sorte que cette dernière lui a réglé la somme de 4 630 € au titre des sommes dues par le locataire, au titre des loyers impayés, y compris celui de juin 2024, ce qui a fait l’objet d’une quittance subrogative du 11 juin 2024.

Indiquant agir en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services a fait signifier le 26 avril 2024 à [I] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 2 850 €. Ce commandement a été signifié par voie électronique à la CCAPEX de [Localité 4] le 29 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner [I] [U] sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail, sauf à prononcer sa résiliation judiciaire ; et en conséquence que soit ordonnée l’expulsion du locataire.

Elle a sollicité en outre la condamnation de [I] [U] au paiement de la somme de 4 630 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 sur la somme de 2 850 € et de l’assignation pour le surplus ; elle a demandé que soit fixée à la charge de [I] [U] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges et sa condamnation au paiement de ces indemnités sur présentation de quittances subrogatives ; enfin, elle a sollicité une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été communiquée à la préfecture de [Localité 4] le 9 septembre 2024.

La SAS Action Logement Services fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de [I] [U], elle est subrogée à tous les droits qu’avait sa créancière, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers. Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

Assigné selon les modalités des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, le commissaire de justice expliquant ne pas avoir accès aux boîtes aux lettres de l’immeublre collectif ; ne pas voir apparaître le nom du défendeur sur les interphones ; ne pas avoir identifié d’autre adresse, soit par le truchement des services municipaux, soit au moyen de recherches, [I] [U] n’est ni présent, ni représenté.

Il ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé aux fins d’établir un diagnostic social et financier de sa situation.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 21 février 2025, délai qui a été prorogé au 14 mars 2025 et au 4 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat et au 16 mai 2025 puis 1er août 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le jugement sera réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542- 1 et L.811 -1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

L’alinéa IV de ce même article dispose que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la SCI DOM, représentée par [X] [P] et la SAS Action Logement Services, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”.

Il n’est pas contestable que suivant acte du 7 septembre 2023, la SAS Action Logement Services a accepté de se porter caution des loyers dus par [I] [U] en conséquence du contrat de bail conclu le lendemain avec la SCI DOM, représentée par [X] [P], ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 900 € augmenté de 50 € au titre de charges provisionnées.

Il n’est pas moins contestable que la SCI DOM, représentée par [X] [P], a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS Action Logement Services lui a payé la somme totale de 9 056 € suivant quittance subrogative récapitulative du 7 novembre 2024.

Dans le cadre du contrat de cautionnement, il est ainsi établi par le décompte figurant au dos de la quittance subrogative n°8 du 7 novembre 2024 que la SAS Action Logement Services avait versé à cette date la somme de 9 056 € : dès lors, elle justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il est établi que l’assignation a fait l’objet d’une communication aux services de l’Etat dans le département de la [Localité 6], ce qui était une condition de sa recevabilité.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que la dette du locataire n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI DOM, représentée par [X] [P], et [I] [U], prendra son plein effet, le bail étant ainsi résilié à la date du 27 juin 2024.

Il y a lieu, par conséquent, d’autoriser la SAS Action Logement Services, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de [I] [U] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef.

Il convient, par application de l’article R 412-2 du code des procédure civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [I] [U].

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de la provision sur charges sera mise à la charge de [I] [U] avec effet du 28 juin 2024.

Au vu du décompte produit aux débats, la SAS Action Logement Services est fondée à solliciter la condamnation de [I] [U] au paiement de la somme de 9 056 €, arrêtée au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 sur la somme de 2 850 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [I] [U] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation ainsi que sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 6].

Enfin, compte tenu de la situation économique respective des parties, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande en résiliation de bail formée par la SAS Action Logement Services ;

Constate à la date du 27 juin 2024 la résiliation du bail conclu entre la SCI DOM, représentée par [X] [P] et [I] [U], portant sur le logement situé [Adresse 2], outre sur l’emplacement de parking n°145,

Constate que depuis cette date, [I] [U] est occupant sans droit ni titre du dit logement,

Dit qu’à défaut pour [I] [U] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [I] [U],

Condamne [I] [U] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 9 056 € (neuf mille cinquante six euros), arrêtée au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 2 850 € (deux mille huit cent cnquante euros) et pour le surplus à compter du 9 septembre 2024,

Fixe, à compter du 8 novembre 2024, à la charge de [I] [U], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges,

Condamne [I] [U] à payer à la SAS Action Logement Services le montant des indemnités d’occupation ainsi fixées (950 €) sur présentation de quittances subrogatives correspondantes,

Condamne [I] [U] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation et les frais de sa dénonciation à M. le préfet de la [Localité 6],

Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE