AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 03 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00333 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LKPI

Minute JCP n° 25/633

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. B&M INVESTISSEMENTS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Maître GONDER Frédéric, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Y] [S]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 17 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GONDER [G] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [S] [Y] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 janvier 2023, la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, a consenti à Monsieur [Y] [S] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à METZ (57), pour un loyer mensuel de 381,78 euros, outre les charges payables par acompte provisionnel mensuel d’un montant de 65 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, a fait signifier à Monsieur [Y] [S] le 16 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.371,74 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [Y] [S] le 25 mars 2025 et enregistré au greffe le 5 mai 2025, la SCI B&M INVESTISSEMENTS prise en la personne de son représentant légal l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 17 juin 2025 à 10 heures et ont demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 1193 du Code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989, R. 213-9-4 et R. 213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, de :

— PRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;

— DIRE qu’il est occupant sans droit ni titre ;

— ORDONNER son expulsion de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 6] ;

— LE CONDAMNER au paiement de la somme de 1.950,73 euros, avec les intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— LE CONDAMNER à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du Code civil au paiement de la somme de 500 euros ;

— LE CONDAMNER à titre de participation aux frais et honoraires exposés par elle en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros ;

— LE CONDAMNER au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ;

— LE CONDAMNER en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat par acte du 16 juin 2025 enregistré au greffe le 17 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’en est référée à ses écritures, connaissance lui étant donnée par le Juge des contentieux de la protection du bordereau de carence aux fins de diagnostic social et financier établi par l’AEIM Service Logement le 6 juin 2024, Monsieur [Y] [S] n’étant ni présent ni représenté bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 5 septembre 2025, prorogée au 03 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

A titre liminaire, il convient de rappeler que ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile qui seules saisissent le Tribunal les demandes des parties en « dire » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, de telle sorte qu’il n’y sera pas répondu par le présent Tribunal.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail et subséquente en expulsion :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

A titre liminaire, s’il résulte des termes du dispositif de l’acte introductif d’instance que la demanderesse sollicite de « prononcer » la résiliation du bail, il convient d’entendre, en ce qu’elle précise qu’elle forme telle demande pour défaut de paiement des causes du commandement visant la clause résolutoire par elle délivré le 16 janvier 2025, qu’elle poursuit la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l’acquisition des effets de ladite clause résolutoire.

Ceci précisé, en l’occurrence, le contrat de bail contient une clause résolutoire stipulée en l’article 2.11 qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit au cas particulièrement de défaut aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, après délivrance d’un commandement de payer, resté sans effet dans un délai de deux mois.

Le commandement de payer signifié au défendeur le 16 janvier 2025, qui vise cette clause résolutoire, mentionne une somme due en principal de 1.371,74 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que la somme visée par le commandement de payer dont s’agit aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, ce qui n’est pas contesté.

Monsieur [Y] [S] ne s’étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies à la date du 17 mars 2025, ainsi passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif.

Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 17 mars 2025 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [S] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [Y] [S] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’occurrence, la SCI B&M INVESTISSEMENTS produit un décompte en ses écritures en vertu duquel elle poursuit paiement de la somme totale de 1.950,73 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2025 inclus.

En premier lieu, le présent Juge relève que la demanderesse poursuit paiement de la somme totale de 196,71 euros au titre de débours et frais de procédure, qui ne sauraient emprunter la nature d’une dette locative, de sorte que la demande formée de ce chef ne saurait prospérer.

Il s’ensuit qu’elle est par principe fondée à poursuivre paiement de l’arriéré locatif s’élevant, selon même décompte, à la somme totale de 1.754,02 euros, déduction faite de la somme de 250 euros payée à titre d’acompte.

Ensuite, Monsieur [Y] [S], qui n’a pas comparu, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à contester l’existence comme le quantum de la dette locative.

Il convient donc de considérer que Monsieur [Y] [S] est redevable à l’égard de la demanderesse d’une créance d’un montant total de 1.754,02 euros au titre tant des loyers et charges restés impayés que, au regard du décompte précité, de l’indemnité d’occupation en sa qualité d’occupant sans droit ni titre depuis le 17 mars 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [S] à payer à la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.754,02 euros, au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté à la date du 25 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal qu’il convient de fixer à compter du 16 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1.371,74 euros, et sur le surplus à compter du 25 mars 2025, date de la délivrance de l’assignation et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement formée par la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’arriéré locatif sera rejeté.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail telle que constatée, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [Y] [S] est redevable à l’égard de la demanderesse d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date de la résiliation à compter de laquelle il devient occupant sans droit ni titre, soit le 17 mars 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 17 mars 2025, date de la résiliation du bail, conformément au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit à la somme de 443,14 euros ainsi qu’il résulte du décompte de créance reproduit en les écritures de la demanderesse, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant le défendeur sera calculée prorata temporis à compter du 17 mars 2025 et due au prorata temporis le dernier mois, en ce qu’il en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit à la somme totale de 443,14 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner Monsieur [Y] [S] à payer à la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, à compter du 17 mars 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 443,14 euros, correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme de 1 754,02 euros outre intérêts au paiement de laquelle Monsieur [Y] [S] est déjà condamné par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour ce montant échéance du mois de mars 2025 incluse selon décompte arrêté à la date du 25 mars 2025, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 17 mars 2025.

Sur la demande en indemnisation pour résistance abusive :

Si la demanderesse poursuit l’indemnisation de son préjudice, qu’elle évalue à la somme de 500 euros, né de la résistance abusive du défendeur, force est de relever qu’elle n’articule au soutien de sa demande aucun moyen habile à en apprécier le bien fondé, et n’établit pas l’existence comme le quantum du préjudice dont elle poursuit réparation par même voie, en lien causal avec le manquement du même, de surcroît distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires.

Il s’ensuit que sa demande en indemnisation ne saurait prospérer.

En conséquence, la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, ne pourra qu’être déboutée de sa demande en indemnisation pour résistance abusive.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale :

Si la demanderesse sollicite le paiement de la clause pénale, ainsi qu’elle l’indique dans le dispositif de ses écritures, force est de relever que non seulement elle n’articule au soutien de telle demande aucun moyen de nature à en apprécier le bien fondé mais encore qu’il résulte de l’examen du contrat de bail qu’aucune clause pénale n’est entrée dans le champ contractuel.

Il s’ensuit que sa demande en paiement de ce chef ne saurait prospérer.

En conséquence, la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, ne pourra qu’être déboutée de sa demande en paiement au titre de la clause pénale.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [Y] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025 d’un montant de 176,52 euros, de l’assignation du 25 mars 2025, de sa notification à l’autorité préfectorale du 26 mars 2025.

Monsieur [Y] [S], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCI B&M INVESTISSEMENTS prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 5 mai 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire ainsi que sollicité, dès lors que la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec son application.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 26 janvier 2023 entre la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de bailleur et Monsieur [Y] [S] en sa qualité de preneur concernant les locaux situés [Adresse 5] à METZ (57), sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 26 janvier 2023 entre la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de bailleur et Monsieur [Y] [S] en sa qualité de preneur concernant les locaux situés [Adresse 5] à METZ (57), à compter du 17 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] (57) ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [S] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [S] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI B&M INVESTISSEMENTS prise en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer à la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.754,02 euros (mille sept cent cinquante-quatre euros et deux centimes), au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté à la date du 25 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1.371,74 euros (mille trois cent soixante-et-onze euros et soixante-quatorze centimes), et sur le surplus à compter du 25 mars 2025, date de la délivrance de l’assignation et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée par la SCI B&M INVESTISSEMENTS prise en la personne de son représentant légal au titre de l’arriéré locatif ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit à la somme totale de 443,14 euros (quatre cent quarante-trois euros et quatorze centimes) par mois ;

CONDAMNE, en conséquence, Monsieur [Y] [S] à payer à la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, à compter du 17 mars 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 443,14 euros (quatre cent quarante-trois euros et quatorze centimes), correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction, le cas échéant, de la somme de 1.754,02 euros outre intérêts au paiement de laquelle Monsieur [Y] [S] est déjà condamné par la présente décision au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour ce montant échéance du mois de mars 2025 incluse selon décompte arrêté à la date du 25 mars 2025, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 17 mars 2025 ;

DEBOUTE la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande en indemnisation pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SCI B&M INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer à la SCI B&M INVESTISSEMENTS prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025 d’un montant de 176,52 euros, de l’assignation du 25 mars 2025, de sa notification à l’autorité préfectorale du 26 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE en conséquence que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 03 OCTOBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le Greffier Le Président