TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00245

N° RG 24/02633 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWRY

Le 05 MAI 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur [G], auditeur de justice, et Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 MAI 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le cinq Mai deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [X] [N],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par M^e Apolline CARROUE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

Madame [U] [F] épouse [N],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée M^e Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par M^e Apolline CARROUE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [C] [K],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 janvier 2008 et prenant effet le 1er février 2008, Monsieur [X] [N] représenté par son mandataire, le Service Immobilier Rural Et Social (SIRES) de Bretagne, a donné en location à Madame [R] [B] et Monsieur [C] [K] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 11] moyennant un loyer d’un montant initial de 487,11 € par mois et un loyer des annexes de 7,89 €, soit la somme totale de 495 € par mois.

Par LRAR en date du 2 février 2015, distribuée le 3 février 2015, Madame [R] [B] a informé le bailleur de son départ des lieux depuis le 27 janvier 20215.

Par LRAR en date du 23 février 2024, distribuée le 2 mars 2024, Monsieur [C] [K] a été mis en demeure de régler la somme de 1 880,56 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme de 2 018,31 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [C] [K] le 7 mai 2024 (acte déposé à l’étude).

Par acte du 2 décembre 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [N] née [F] ont fait assigner Monsieur [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

• PRONONCER la résiliation du bail et/ou Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 31 janvier 2008 avec Monsieur [K] [C] par l’intermédiaire de l’Agence SOLIHA et ce à compter du 7 juillet 2024.

• CONSTATER et/ou PRONONCER la résiliation de plein droit du bail et ce à compter du 7 juillet 2024.

• ORDONNER l’expulsion de Monsieur [K] [C] des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 8] Publique si besoin, en application des dispositions l’Art. 61 de la loi du 9 juillet 1991 codifiées à l’article L

411- 1 et suivants du Code de Procédure civile d’Exécution.

• CONDAMNER Monsieur [K] [C] à leur payer la somme de 2.488,18 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 19 avril 2024 ainsi que des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 7 mai 2024.

• CONDAMNER Monsieur [K] [C] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des provisions sur charges, à savoir la somme de 607,62 €, à compter du 19 avril 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

• JUGER que le dépôt de garantie leur sera acquis de plein droit, à titre d’indemnisation du préjudice subi.

• CONDAMNER Monsieur [K] [C] à leur payer la somme de 1.500 € au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il leur a causé en manquant à son obligation de payer les loyers.

• CONDAMNER Monsieur [K] [C] à leur payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de la procédure civile.

• CONDAMNER le même aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.

• ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 17 mars 2025.

À cette date, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes figurant dans l’assignation.

Monsieur [C] [K], bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il est précisé que les bailleurs souhaitaient le départ de Monsieur [C] [K] du logement afin de le mettre en vente. Il est également indiqué qu’ils lui avaient accordé une remise de dette de 2 500 € dans le but de faciliter une recherche rapide de logement. Monsieur [C] [K] a bénéficié d’une ADVL en 2018 et d’une mesure ASLL en 2019. Il est précisé qu’un dossier avec la Banque de France a été ouvert en 2020, mais la démarche n’a pas abouti. Par la suite, une nouvelle mesure ASLL a été proposée et acceptée, mais, en l’absence de réponse, elle a été annulée. Monsieur [C] [K] n’a plus donné suite depuis.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 22 mai 2024 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 3 décembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu que « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ».

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 7 mai 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [C] [K], défaillant à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 8 juillet 2024.

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’absence de reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience et l’absence d’information sur la situation financière de Monsieur [C] [K] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [K] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte du seul historique comptable versé aux débats, arrêté au 19 avril 2024, que Monsieur [C] [K] était redevable de la somme de 2 488,18 € au titre des loyers et charges impayés (échéance du mois d’avril 2024 incluse).

C’est à tort que les demandeurs réclament le paiement d’indemnités d’occupation à compter du 19 avril 2024, lesdites indemnités n’étant dues qu’à compter du 8 juillet 2024, date de résiliation du contrat de bail, ainsi qu’il sera vu ci-après.

A la date de résiliation du bail, le 8 juillet 2024, Monsieur [C] [K] était redevable de la somme de 4 311,04 € en principal (2 488,18 € + 607,62 € x 3 correspondant aux échéances du mois de mai 2024, juin 2024 et juillet 2024 inclus) au titre des loyers impayés.

Monsieur [C] [K] sera donc condamné à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N] la somme de 4 311,04 € au titre de l’arriéré locatif.

Ladite somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Il doit être rappelé qu’après la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit, ni titre, et que son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer ; qu’il est dès lors octroyé au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges, et ce, jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés.

Monsieur [C] [K], devenu occupant sans droit, ni titre, est donc redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 juillet 2024.

Par voie de conséquence, il sera condamné à verser à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 607,62 € par mois à compter du 8 juillet 2024 (à partir de l’échéance du mois d’août 2024 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire… ».

Le dépôt de garantie, d’un montant de 990 €, viendra en déduction des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles, lors de la restitution effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’octroi de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1.500 €.

Sur les frais irrépétibles

Succombant à l’instance, Monsieur [C] [K] sera condamné à verser à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N] la somme de 450 € au titre de leurs frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [C] [K], comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2024.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 8 juillet 2024 ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 11] deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [K] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N] la somme de 4 311,04 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 7 juillet 2024 (échéance de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à verser à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 607,62 € par mois, à compter du 8 juillet 2024 (à partir de l’échéance du mois d’août 2024 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DIT que le dépôt de garantie, d’un montant de 990 €, viendra en déduction des sommes dues au titre de l’arriéré locatif et qu’il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles, lors de la restitution effective des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à verser à Monsieur [X] [N] et Madame [U] [F] épouse [N] une somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 7 mai 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 5 mai 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY

—  1 CCC par dépôt en case à M^e CARROUE dans le cadre de la substitution (KOVALEX)

—  1 CCC par LS à [C] [K]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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