TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00948 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIQR

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 juin 2025

PARTIES REQUERANTES :

Monsieur [E] [Y]

né le 17 Janvier 1992 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lise RISSER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 16

Madame [D] [M] épouse [Y]

née le 16 Juin 1993 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lise RISSER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 16

PARTIES REQUISES :

Madame [P] [U]

née le 04 Janvier 1967 en ROUMANIE

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [R] [J]

né le 13 Juillet 1967 à [Localité 10] (ITALIE)

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Céline SCHOCH auditrice de justice, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

en présence lors des débats d’Alicia AKTAS attachée de justice

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 02 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2021, M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] ont consenti un bail d’habitation à M. [R] [J] et Mme [P] [U], portant sur un appartement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 540 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour la somme principale de 6.230 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] ont fait assigner en référé M. [R] [J] et Mme [P] [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 11 décembre 2021 ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties le 11 décembre 2021 ;

— A défaut pour M. [R] [J] et Mme [P] [U] d’avoir libéré les lieux à compter de la notification de la décision à intervenir, ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef des locaux d’habitation, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement et à titre provisionnel M. [R] [J] et Mme [P] [U] à leur payer la somme de 9.185 euros correspondant à l’arriéré locatif au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer le 28 octobre 2024, outre les mensualités postérieures jusqu’à la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement et à titre provisionnel M. [R] [J] et Mme [P] [U] à leur payer à compter de la résiliation du bail une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et l’avance sur charges soit la somme de 630 euros jusqu’à la libération des lieux ;

— Condamner M. [R] [J] et Mme [P] [U] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] [J] et Mme [P] [U] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 02 mai 2025, au cours de laquelle elle a été plaidée.

A l’audience, M. [E] [Y] et Mme [D] [Y], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation du 19 février 2025.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que M. [R] [J] et Mme [P] [U] n’ont pas satisfait à leurs obligations en se dispensant de procéder au règlement des loyers dont ils sont solidairement redevables ; qu’un commandement de payer leur a été signifié en date du 28 octobre 2024, mais, que, pour autant, ils n’ont pas régularisé la situation.

Les demandeurs se fondent sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Ils produisent un décompte actualisé au 24 avril 2025, qui porte le montant dû au titre de la dette locative à 11.075 euros. Ils précisent que les défendeurs ne paient pas le loyer courant.

Comparants à l’audience, M. [R] [J] et Mme [P] [U] expliquent ne pas avoir procédé au règlement des loyers et des charges en raison de difficultés financières ; ils indiquent avoir dû régler des frais d’électricité conséquents, 5.000 euros en deux ans.

M. [R] [J] déclare être sans emploi mais indique débuter prochainement une activité professionnelle en Suisse. Il ajoute n’avoir aucune ressource, précisant avoir effectué une demande de RSA en 2023, laquelle a été refusée.

Mme [P] [U] déclare ne pas travailler ; elle indique percevoir des allocations chômage pour un montant de 1.000 euros par mois.

M. [R] [J] et Mme [P] [U] ajoutent qu’ils souhaiteraient pouvoir rester dans les lieux.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi, M. [R] [J] et Mme [P] [U] ne répondant pas aux convocations.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail

La saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives est intervenue le 04 novembre 2024.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail du 19 février 2025 a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ayant été respectées, l’action en résiliation de bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 décembre 2021 stipule en son article VIII une clause résolutoire conforme à l’article précité et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2024, pour la somme en principal de 6.230 euros.

La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires lesquels n’ont produit aucun justificatif.

Au contraire, l’historique du compte locatif arrêté au 31 janvier 2025, fait apparaitre qu’aucun paiement n’est intervenu en octobre, novembre et décembre 2024 de sorte que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 28 décembre 2024 à minuit.

La résiliation étant acquise aux bailleurs à compter de cette date, les défendeurs ne disposent plus de titre pour occuper les lieux.

Ils devront donc être condamnés à libérer les lieux dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant de réduire ou supprimer ce délai.

De même, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Par ailleurs, M. [R] [J] et Mme [P] [U], occupants sans droit ni titre du logement, sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et de la provision de charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 630€.

M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] sollicitent condamnation à paiement de la somme de 9185€ due au 31 janvier 2025 au titre des loyers et charges impayés et produisent un décompte.

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

M. [R] [J] et Mme [P] [U] ne contestent pas les montants mis en compte et reconnaissent le défaut de paiement.

Le manquement des locataires à l’obligation de payer les loyers qui n’est pas sérieusement contestable, justifie donc l’octroi d’une provision.

M. [R] [J] et Mme [P] [U] seront donc condamnés, solidairement conformément aux stipulations contractuelles, à payer à M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] la somme de 9185€ au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de janvier 2025 incluse.

Sur la demande de maintien dans les lieux :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l’audience telle que modifiée par l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce M. [R] [J] et Mme [P] [U] sollicitent le droit de rester dans l’appartement ce qui s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Or, ainsi que le plaide à bon droit le conseil des bailleurs, M. [R] [J] et Mme [P] [U] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ils ne sont admis à solliciter ni délais de paiements, ni suspension de la clause résolutoire.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [J] et Mme [P] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris les sommes correspondantes au coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 et au coût de l’assignation du 19 février 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M. [R] [J] et Mme [P] [U] seront solidairement condamnés à payer à M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] une somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] RECEVABLES en leur action tendant à la résiliation du bail conclu avec M. [R] [J] et Mme [P] [U];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 décembre 2021 entre M. [R] [J] et Mme [P] [U] et M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 décembre 2024 à minuit et que ce contrat est donc résilié depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [J] et Mme [P] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [J] et Mme [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M. [R] [J] et Mme [P] [U] de leur demande de maintien dans les lieux ;

CONDAMNE M. [R] [J] et Mme [P] [U] solidairement entre eux à payer à M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des provisions de charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 630 € (six cent trente euros) ;

CONDAMNE M. [R] [J] et Mme [P] [U] solidairement entre eux à payer à M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] à titre provisionnel la somme de 9185€ (neuf mille cent quatre vingt cinq euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 31 janvier 2025, incluant l’échéance de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 6230€, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [J] et Mme [P] [U] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [R] [J] et Mme [P] [U] solidairement à payer à M. [E] [Y] et Mme [D] [Y] une somme de 500€ sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,