DOSSIER : N° RG 25/00021 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EVOD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [C] [F] [XN] [W]

né le 03 Mai 1991 à LILLE (59000),

Madame [Z] [O] [R] [N]

née le 25 Mai 1993 à VILLENEUVE D’ASCQ (59655),

demeurant ensemble 3175 route de Chartreuse – 73190 SAINT-BALDOPH

Représentés par Maître Pierre Louis CHOPINEAUX de la SELAS CCMC AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Maître [X] [B], notaire

domicilié 1 rue Salteur – 73000 CHAMBERY

S.C.P. [X] [B], [S] [G] [D] ET [Y] [T], SCP immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHAMBERY sous le n° 790 871 677, dont le siège social est sis à CHAMBERY (73000), 1 rue Salteur , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentés par Maître Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

Monsieur [E] [I] [L] [SE]

né le 13 Mai 1955 à CHAMBERY (73000),

demeurant 712 chemin de Bouchard – 07230 LABLACHERE

Madame [J] [H] [K] [A]

née le 08 Mai 1956 à CHAMBERY (73000),

demeurant 712 chemin de Bouchard – 07230 LABLACHERE

Représentés par Maître Camille BERT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Maitre Geoffrey RAU, avocat plaidant au barreau de l’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER

ASSESSEURS : Madame Laure TALARICO

Madame Hélène BIGOT

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES, faisant fonction de Greffier lors des débats et lors du prononcé.

DEBATS :

Monsieur François GORLIER et Madame Laure TALARICO, Juges chargés du rapport, ont tenu seuls l’audience du 27 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été débattue et mise en délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile. Ils en ont rendu compte au Tribunal, composé des magistrats susnommés, lors de leur délibéré. A l’issue des débats, le Président, a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 03 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 28 mars 2022, dressé par Maître [X] [B], Notaire au sein de la SCP [B] – EZANNO – [G]-[D] – [T], Madame [Z] [N] et Monsieur [U] [W], ont acquis auprès de Madame [J] [A] épouse [SE] et de Monsieur [E] [SE], [ci-après les époux [SE]], la pleine propriété d’un bien immobilier situé à APREMONT (73190), lieudit « Les Aretes », cadastré section D n°361 à 363, 370, 371, 373, 374 et 503, contre un prix de 570 000 euros.

Expliquant notamment qu’ils n’ont pas pu mettre en conformité leur service d’assainissement au motif que leur maison est située en zone naturelle et qu’elle a une vocation agricole qui ne pouvait être modifiée, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ont, par actes de commissaire de justice délivrés les 12 et 17 décembre 2024, fait assigner à jour fixe les époux [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B] – EZANNO – [G]-[D] – [T], devenue la SCP [B] – [G]-[D] – [T] devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins d’annulation de la vente du 28 mars 2022 et de réparation de leurs préjudices.

A l’audience du 27 mars 2025, reprenant les prétentions contenues dans leur assignation, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer l’annulation de la vente conclue avec les époux [SE] le 28 mars 2022 ;

Ordonner en conséquence la restitution de la somme de 570 000 euros et la remise du bien, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

Condamner in solidum les époux [SE] ainsi que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à la restitution de ladite somme ;

Condamner in solidum les époux [SE] ainsi que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] au paiement la somme de 278 162,28 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

Ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent ;

Condamner in solidum les époux [SE] ainsi que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] aux dépens ;

Condamner in solidum les époux [SE] ainsi que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience, reprenant leurs dernières conclusions notifiées le 26 mars 2025, les époux [SE] demandent au tribunal, écartant le bénéfice de l’exécution provisoire :

In limine litis,

de Renvoyer le dossier devant le juge de la mise en état ou, à défaut, à une prochaine audience de plaidoirie ;

de déclarer irrecevable les prétentions des consorts [N] et [W] ;

A titre principal, de débouter Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] de l’ensemble de leurs prétentions ;

A titre subsidiaire,

de leur accorder un délai d’un an pour restituer le prix de vente ;

de condamner in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] à leur payer la somme mensuelle de 2.137,50 euros à compter du 1er mars 2025 ;

de réduire le montant de la demande indemnitaire formée par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ;

de condamner in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à les garantir intégralement des sommes mises à leur charge à l’exception de la restitution du prix de vente ;

de débouter Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] de leur demande d’assortir les condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

de condamner in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à leur verser la somme de 78 939,33 euros, outre intérêts et capitalisation des intérêts ;

de condamner in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à leur verser la somme de 170 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

En tout état de cause,

de condamner in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] aux dépens ;

de condamner in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience, reprenant leurs dernières conclusions notifiées le 26 mars 2025, Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] demandent au tribunal, écartant le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre liminaire, de renvoyer le dossier devant le juge de la mise en état ou, à défaut, à une prochaine audience de plaidoirie ;

A titre principal, de débouter Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ainsi que les époux [SE] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

de réduire le montant de la demande indemnitaire formée par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ;

de réduire le montant de la demande indemnitaire formée par les époux [SE] ;

En tout état de cause,

de condamner in solidum les époux [SE] aux dépens ;

de condamner in solidum les époux [SE] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé de leurs moyens de droit et de fait respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur les demandes formées in limine litis

A. Sur la demande de renvoi du dossier formée par les époux [SE] ainsi que par Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T]

Les époux [SE] fondent leur demande de renvoi sur les dispositions de l’article 844 du Code de procédure civile. Ils soutiennent ne pas avoir disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense au regard de la complexité du dossier et en l’absence d’urgence.

Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] s’appuient sur ces mêmes dispositions et se prévalent de l’absence d’urgence et de la nécessité d’un délai supplémentaire pour préparer leur défense compte tenu de l’ampleur des demandes formées à leur encontre.

Aux termes de l’article 844 du Code de procédure civile, le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense […]. En cas de nécessité, le président de la chambre peut user des pouvoirs prévus à l’article 779 ou renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état.

L’article 779 dudit Code dispose quant à lui que « le président peut décider que les avocats se présenteront à nouveau devant lui, à une date d’audience qu’il fixe, pour conférer une dernière fois de l’affaire s’il estime qu’un ultime échange de conclusions ou une ultime communication de pièces suffit à mettre l’affaire en état ou que les conclusions des parties doivent être mises en conformité avec les dispositions de l’article 768 […]. La décision de renvoi fait l’objet d’une simple mention au dossier. ».

Il résulte de ce qu’il précède que les prérogatives dont bénéficie le juge sur le fondement de l’article 844 précité constituent une faculté laissée à sa libre appréciation.

En tout état de cause, il apparaît que les époux [SE] ont été assignés par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, qu’il s’est écoulé un délai de plus de trois mois entre ladite assignation et l’audience du 27 mars 2025, et que ce délai apparaît suffisant, au regard des conclusions qu’ils ont notifiées, pour leur permettre d’organiser leur défense.

En outre, il doit être retenu que la question de l’urgence a déjà été appréciée par la Présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY qui a autorisé Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] à faire assigner les défendeurs à jour fixe, de sorte que la question de l’urgence n’est pas de nature à justifier un renvoi devant le juge de la mise en état.

Ces raisons ont justifié le rejet de la demande de renvoi, et le fait que le présent dossier ait été retenu à l’audience du 27 mars 2025.

Par conséquent, cet élément sera rappelé.

B. Sur la fin de non-recevoir formée par les époux [SE]

Les époux [SE] soutiennent que les demandeurs ne produisent ni certificat du service chargé de la publicité foncière ni copie de l’assignation revêtue de la mention de publicité, en méconnaissance des dispositions des articles 28 et 30.5 du décret 55-22 du 4 janvier 1955, ce dont il résulte que leur demande est irrecevable.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Aux termes de l’article 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955, « sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles […] : 4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° […] : c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ; ».

L’article 30 de ce décret dispose que « 5. Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. ».

Conformément à l’article 126 alinéa 1er du Code de procédure civile, « dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. ».

Il est constant que le défaut de publication d’une demande tendant à l’annulation d’une vente immobilière constitue une fin de non-recevoir pouvant être régularisée avant que le juge statue et qu’aucune déchéance n’est édictée pour l’accomplissement de cette formalité à laquelle il peut être procédé jusqu’à la clôture des débats ; la demande est donc recevable dès lors que la régularisation est intervenue avant que le tribunal ne statue (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 novembre 2003, n°02-12.438).

En l’espèce, les demandeurs produisent aux débats en pièce n°28 un courriel de l’administration fiscale attestant de la publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière le 7 mars 2025 ainsi que la première page de la formule de publication.

La situation donnant lieu à la fin de non-recevoir a donc été régularisée.

Par conséquent, les époux [SE] seront déboutés de leur fin de non-recevoir relative à l’irrecevabilité de l’action de Monsieur [U] [W] et de Madame [Z] [N].

II. Sur la demande d’annulation de la vente du 28 mars 2022

A. Sur le fondement de l’annulation

1. L’erreur

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] fondent notamment leur demande d’annulation sur l’erreur, conformément aux dispositions des articles 1132 et 1133 du Code civil. Ils soutiennent que les époux [SE] ont transformé la grange à usage agricole en habitation en infraction aux règles d’urbanisme, de telle sorte que la maison vendue, présentée comme habitable, est en réalité illégale. Ils indiquent qu’il résulte des dispositions de l’article L.122-5 du Code de l’urbanisme que le bien ne peut faire l’objet d’aucune régularisation et qu’en conséquence, le bien vendu est inapte à remplir l’usage auquel il était destiné. Ils mentionnent d’une part que la réalisation des travaux est impossible en ce qu’elle leur autorisation est subordonnée à la régularisation préalable, laquelle est impossible ; d’autre part, qu’ils sont dans l’impossibilité d’obtenir une couverture d’assurance s’agissant d’un bien transformé en habitation sans autorisation et en violation des règles d’urbanisme ; enfin, qu’il leur est impossible de reconstruire le bien à l’identique ou une maison d’habitation sur le fondement de l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme en présence d’un changement de destination non autorisé. Ils ajoutent qu’ils ne peuvent pas bénéficier des dispositions de L.421-9 du Code de l’urbanisme dès lors que le changement de destination du bien devait faire l’objet d’un permis de construire préalable en vertu de l’article L.421-1 du même Code. Ils indiquent que l’erreur a été déterminante de leur consentement puisqu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient eu connaissance de l’illégalité et de ses conséquences.

En réponse, les époux [SE] exposent que les éléments de fait produits par les demandeurs correspondent au régime de la garantie des vices cachés et non de l’erreur. Ils soutiennent que ce fondement constitue l’unique possible de l’action exercée à raison d’un désordre rendant la chose impropre à sa destination normale, excluant le cumul d’action avec l’erreur. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, l’erreur invoquée est inexcusable dès lors qu’ils auraient pu assortir la vente de conditions suspensives garantissant la faisabilité de leurs projets.

Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] souscrivent à l’argumentation des vendeurs.

Il est constant que l’application de l’action en garantie des vices cachés est exclusive de toute autre action dans le cas où la victime du vice caché entend également se prévaloir d’une erreur commise sur la substance du contrat. Ce principe de non-cumul des actions implique que les demandeurs ne peuvent se prévaloir de l’inaptitude du bien à remplir l’usage auquel il était destiné afin d’obtenir l’annulation du contrat sur le fondement de l’erreur.

Pour rappel, l’article 1641 du Code civil relatif à la garantie des vices cachés dispose notamment que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ».

En l’espèce, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] soutiennent expressément dans leurs écritures que « le bien est donc inapte à remplir l’usage auquel on la destine, nécessairement de façon durable » et ne pas en avoir eu connaissance au jour de la vente.

Il en résulte qu’ils se prévalent indirectement d’un vice caché du bien au sens de l’article 1641 précité pour solliciter l’annulation du contrat sur le fondement de l’erreur. Au regard de ce qu’il précède, force est de constater que les demandeurs ne pouvaient invoquer l’existence d’un vice caché que sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

De plus, le tribunal ne saurait substituer au moyen de l’erreur celui de la garantie des vices cachés sans méconnaitre l’objet du litige dès lors qu’il ressort du dispositif des conclusions qu’il est seulement tenu de statuer sur l’annulation et non la résolution du contrat.

Par conséquent, l’action des demandeurs fondée sur l’erreur ne saurait prospérer.

2. La réticence dolosive

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] fondent également leur demande d’annulation sur la réticence dolosive des vendeurs et de la connivence du notaire, conformément aux dispositions des articles 1137 et 1138 du Code civil. Ils soutiennent que ces derniers avaient une parfaite connaissance de l’irrégularité affectant le bien vendu et de ses conséquences et qu’ils se sont sciemment abstenus de transmettre cette information aux acheteurs avant la vente. Ils considèrent que leur intention de les tromper est caractérisée dès lors que les époux [SE] ne pouvaient ignorer les irrégularités pour en être personnellement à l’origine et avoir en conséquence fait l’objet d’une procédure pénale dont Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] étaient informés. Ils indiquent que le dol a été déterminant de leur consentement puisqu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient eu connaissance de l’illégalité et de ses conséquences telles que développées précédemment.

En réponse à l’argumentaire des demandeurs, les époux [SE] contestent la qualification de réticence dolosive. Ils indiquent qu’aucune mention dans l’acte de vente n’est erronée et se prévalent de la régularité de la situation de l’immeuble vendu. D’une part, ils soutiennent qu’il est possible de régulariser les travaux irréguliers et d’obtenir des autorisations d’urbanisme pour la réalisation de travaux. Ils reconnaissent que le bien est situé en zone N du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune d’APREMONT (73190) mais qu’il est tout de même possible d’entreprendre des travaux sur un bien à destination d’habitation. A défaut, ils exposent qu’est admise la faculté pour l’autorité administrative compétente d’autoriser la réalisation de travaux sur des constructions irrégulières dans l’hypothèse d’une construction ancienne, à l’égard de laquelle aucune action pénale ou civile n’est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence et au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d’urbanisme applicables. D’autre part, ils exposent que les demandeurs peuvent se prévaloir de la prescription administrative issue de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme dès lors que les travaux réalisés depuis plus de dix ans sans déclaration préalable peuvent effectivement en bénéficier ; qu’il résulte des articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l’urbanisme en vigueur depuis 2007 que le changement de destination sans modification de la façade ou de la structure porteuse est soumis à déclaration préalable ; qu’aucune règle ne saurait ainsi s’opposer à l’application de la prescription administrative ; que par conséquent Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ne sauraient se voir opposer un changement de destination irrégulier. Enfin, ils indiquent qu’il n’y a pas eu de changement de destination du bien en ce qu’il est admis que si l’usage d’une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu’une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l’administration, saisie d’une demande d’autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l’usage initial de la construction ; il lui incombe d’examiner si, compte tenu de l’usage qu’impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d’urbanisme applicables. Ils indiquent que la destination actuelle du bien doit s’apprécier au regard de son usage, lequel ne présentait aucune caractéristique type d’affectation et a pu évoluer par de simples aménagements. Ils exposent de surcroît que le bien avait en réalité dès l’origine une destination d’habitation en tant que local accessoire d’un local principal à destination d’habitation, conformément aux dispositions des articles R.151-29, R.421-14 et 21-17 du Code de l’urbanisme. Ils soutiennent deuxièmement que rien ne s’oppose à la reconstruction à l’identique du bien conformément à l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme et que les demandeurs pourront également se prévaloir des dispositions de l’article L.111-23 dudit Code. Ils ajoutent que l’élément intentionnel du dol n’est pas démontré et ne saurait résulter du seul défaut de délivrance de l’information mais implique l’intention de l’auteur de tromper autrui en vue de le contraindre à s’engager. Ils précisent avoir informé le notaire de la difficulté, lequel a mandaté un avocat spécialisé en vue d’un avis et a finalement conclu à l’absence de difficulté, de telle sorte que cette omission ne saurait leur être imputable.

De leur côté, Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] souscrivent à l’argumentation des vendeurs et soutiennent également que le bien est à ce jour habitable et habité, et que les demandeurs ne démontrent pas ne pas être parvenus à assurer le bien. Ils ajoutent que l’exécution de la décision pénale est prescrite et qu’en tout état de cause Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] n’ont jamais fait état de leur souhait de réaliser des travaux d’ampleur et que cette circonstance ne pouvait être présumée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que, par exception à la règle du non-cumul des actions, il est admis que l’action en garantie des vices cachés n’exclut pas celle en nullité pour dol.

L’article 1128 du Code civil dispose que « sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1° Le consentement des parties […] ».

L’article 1130 dudit Code prévoit que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. ».

L’article 1131 du même Code prévoit que « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. ».

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 1137 dudit Code, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. ».

Il est admis que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 20 avril 2022, n°19-11.599).

Selon l’article 1138 alinéa 2 dudit Code, le dol est également constitué « lorsqu’il émane d’un tiers de connivence ».

Enfin, l’article 1139 dudit Code civil dispose que « l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité. », et ce y compris en présence d’une réticence dolosive.

La caractérisation de la réticence dolosive suppose ainsi de démontrer, cumulativement et au moment du contrat, la dissimulation d’une information par le vendeur et/ou le tiers de connivence, le caractère déterminant de l’information dissimulée, le caractère intentionnel de cette dissimulation et l’erreur qui en résulte.

S’agissant en premier lieu de la question de la dissimulation, il y a lieu de relever qu’aux termes de l’acte de vente notarié du 28 mars 2022, produit par les demandeurs en pièce n°1, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ont acquis des époux [SE] une « maison d’habitation » située à « APREMONT (SAVOIE) 73190 Les Aretes ». Au sein de la rubrique « USAGE DU BIEN », il est mentionné que « le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation ».

Il était déjà mentionné au sein de la promesse de vente du 1er décembre 2021 que « le BIEN est actuellement à usage d’habitation ».

Il ressort néanmoins de l’acte de vente du 28 juin 1997, produit par les demandeurs en pièce n°26, que le bien qui avait été acquis par les époux [SE] auprès de Madame [M] [P] eux consistait en « Un ensemble immobilier situé lieudit ''Les arêtes'' » comprenant notamment un « bâtiment agricole élevé sur rez de chaussée d’un étage ». Il est également stipulé que les parties conviennent qu’il s’agit d’un « immeuble rural […], affecté à titre principal, à la production agricole au jour du transfert de propriété ».

L’acte stipule également que, compte tenu de l’affectation juridique du bien, « l’aménagement du bâtiment agricole existant en habitation » n’est pas réalisable et que « toute construction et aménagement du bâtiment agricole en habitation sont strictement interdits ».

Par ailleurs, il ressort de l’arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 27 février 2007 (n°06-82.375), produit par les demandeurs en pièce n°7, que Monsieur [E] [SE] a été définitivement condamné en raison d’infraction au Code de l’urbanisme. Plus précisément, l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 14 octobre 2005, confirmé, a retenu que, connaissant parfaitement la situation juridique du bien, le caractère inconstructible des lieux et le refus d’aménager le bâtiment agricole en habitation, Monsieur [E] [SE] a poursuivi les travaux tendant à rendre habitables les lieux, sans avoir obtenu de permis de construire, mais au contraire en ayant reçu notification d’un refus explicite et qu’aucune régularisation n’est possible.

Il n’est par ailleurs pas remis en cause qu’il a été opposé aux demandeurs par la commune d’APREMONT l’irrégularité de la construction vendue comme maison d’habitation ainsi qu’ils le soutiennent.

L’affirmation de Monsieur [U] [W] et de Madame [Z] [N] selon laquelle ils n’ont pas eu connaissance de la procédure judiciaire avant la vente de la maison est corroborée par les échanges de courriels datant de juin 2022 qu’ils produisent aux débats en pièce n°5.

Il résulte de ce qu’il précède que c’est à tort que les époux [SE] soutiennent que le bien est actuellement à usage d’habitation et qu’aucune information figurant dans l’acte de vente n’est erronée. En effet, l’essentiel de leur argumentation se fonde sur les moyens juridiques invocables pour remédier à la situation résultant de l’affectation à usage agricole du bien – laquelle demeure celle officiellement établie -, de telle sorte que celle-ci vise davantage à contester le caractère déterminant de l’information dissimulée.

De plus, ils ne sont pas en mesure de démontrer qu’ils ont pu régulièrement procéder à un changement d’affectation du bien entre son acquisition en 1997 et sa revente en 2022, alors que la condamnation pénale atteste de son irrégularité. Dès lors, c’est de façon inédite et postérieurement à la vente que les défendeurs se prévalent de la régularité de la situation juridique du bien, et ce alors que l’information dissimulée dans le cadre du dol s’apprécie au jour de la vente.

En tout état de cause, les époux [SE] et le notaire ne contestent pas avoir dissimulé une telle information mais en contestent le caractère intentionnel.

En conséquence, il est établi que le bien vendu a été présenté comme affecté à usage d’habitation alors qu’il était en réalité affecté à un usage agricole, cette dernière information ayant effectivement été dissimulée.

S’agissant en deuxième lieu de la question du caractère déterminant de l’information dissimulée, il doit être retenu qu’aux termes de l’acte de vente notarié du 28 mars 2022, il est indiqué au sein de la rubrique « USAGE DU BIEN » que Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ont acheté une maison d’habitation et qu’ils entendent conserver cet usage : « le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation. L’ACQUEREUR entend conserver cet usage ».

Il a été démontré que le bien vendu était en réalité affecté à un usage agricole.

Les demandeurs exposent que l’irrégularité de la construction leur a été opposée par la commune d’APREMONT pour s’opposer à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour réaliser des travaux.

Il n’est pas contesté, à l’aune du plan de zonage produit en pièce n°7 par les demandeurs, que le bien est situé en zone naturelle (N) et soumis aux dispositions des articles L.122-1 et suivants du Code de l’urbanisme. A cet égard, il est prévu par les dispositions du plan local d’urbanisme de la commune d’APREMONT applicables aux zones naturelles, « toutes les constructions, installations et ouvrages susceptibles de remettre en cause le caractère naturel et boisé des lieux, à l’exception des installations et aménagements autorisés sous conditions énoncés ci-dessous ».

Au sein de la rubrique relative à l’urbanisme de l’acte de vente notarié du 28 mars 2022, il est stipulé que « Le Bien est situé en zone N » et « dans une zone où la loi Montagne s’applique ». En conséquence, il est précisé que peuvent seulement être admises par principe « sous certaines conditions et dans certains secteurs, les constructions d’annexes aux logements existants ».

Il est également mentionné qu’en raison du placement en Zone N, « le changement de destination est en principe interdit, sauf sous la double condition suivante : le bâtiment doit être expressément visé par une liste spéciale du Plan local d’urbanisme ; le changement doit être compatible avec la vocation agricole ou naturelle de la zone et ne compromet pas la qualité paysagère du site. »

Il ressort de l’acte de vente du 28 juin 1997 précité que, compte tenu de l’affectation juridique du bien, « l’aménagement du bâtiment agricole existant en habitation » n’est pas réalisable et que « toute construction et aménagement du bâtiment agricole en habitation sont strictement interdits ».

Si les acheteurs ne sauraient se prévaloir des contraintes inhérentes au placement en Zone N du bien acheté, cette circonstance ayant effectivement été portée à leur connaissance, ceux-ci sont néanmoins bienfondés à faire état de l’interdiction de principe du changement de destination du bien qui en résulte dès lors que la circonstance que le bien était affecté à un usage agricole n’était en l’occurrence pas portée à leur connaissance au jour de la vente.

En effet, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] justifient avoir rencontré des difficultés directement liées à l’affectation du bien dissimulée par les vendeurs, notamment pour faire procéder aux travaux souhaités en ce que leur autorisation est subordonnée à la régularisation préalable de la situation juridique du bien elle-même compromise.

Ils attestent également, par la production en pièce n°16 d’un courrier de la société BPCE ASSURANCES du 13 décembre 2022, de difficultés à assurer le bien en présence d’une construction réalisée sans permis de construire et dont résulte l’impossibilité de les garantir en cas de destruction totale du bien en l’absence d’autorisation de reconstruction émanant de la commune.

A ce titre, ils justifient également des incertitudes quant au bénéfice d’une autorisation administrative de reconstruction sur le fondement de l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme dès lors le changement de destination sans autorisation d’urbanisme ne permet pas de considérer le bâtiment à usage d’habitation comme régulièrement édifié.

Toutefois, plus que l’impossibilité de changer la destination du bien, d’effectuer des travaux ou de contracter une assurance, c’est la destination même du bien au jour de la vente qui, en tant que qualité intrinsèque de celui-ci, constitue l’information essentielle, déterminante du consentement des acheteurs.

Aussi, à supposer les conséquences préjudiciables rencontrées par les acheteurs susceptibles d’être résolues par leurs propres moyens, il demeure que celles-ci sont la conséquence de l’information dissimulée et qu’il est certain que ces derniers n’auraient pas conclu la vente s’ils avaient été informés des difficultés susceptibles d’advenir, et qu’ils attestent à ce jour avoir rencontrées.

Les vendeurs se bornent ainsi à évoquer une diversité de fondements juridiques, non pas dénués de pertinence mais qui sont fondés sur des hypothèses et dépourvus de tout application concrète et circonstanciée. En tout état de cause, ils ne démontrent pas être parvenus à agir conformément à leurs propres recommandations alors qu’ils étaient propriétaires, leur seule initiative connue à ce jour d’entamer des travaux ayant abouti à une condamnation pénale. Ils ne sauraient donc se prévaloir d’évolutions législatives et jurisprudentielles dès lors que celles-ci sont antérieures à la vente et qu’il est avéré qu’ils n’ont bénéficié d’aucune autorisation d’urbanisme de la commune qui ne leur a délivré que des décisions de refus.

Il demeure que leur argumentation sur le fondement de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme ne saurait conduire à conférer au bien l’affectation d’un usage d’habitation dès lors que les règles du droit de l’urbanisme ne permettent une régularisation de l’intégralité du bien construit en l’absence de permis de construire ou en violation d’un refus de délivrance de celui-ci.

Ainsi, l’usage attendu par les acquéreurs consiste d’une part, s’agissant d’un bien à usage d’habitation, de pouvoir y exercer les attributs du droit de propriété et d’entreprendre divers travaux sans restriction autre que les règles du code de l’urbanisme régissant les immeubles à usage d’habitation et sous réserve des règles particulières du PLU, notamment du classement en zone N ; et d’autre part de ne pas être confrontés aux difficultés susceptibles d’advenir en cas de construction irrégulière du bien, notamment dans les rapports avec l’autorité administrative et les assurances.

Au regard de ces éléments, il est établi que l’information dissimulée a été déterminante du consentement des demandeurs, l’erreur qui en résulte, à savoir l’acquisition d’un bien affecté à un usage agricole alors qu’ils pensaient acheter un bien affecté à usage d’habitation, étant excusable.

S’agissant en dernier lieu de la question du caractère intentionnel de la dissimulation, il ressort de l’acte de vente du 28 juin 1997 que Madame [M] [P], ancienne propriétaire, a effectué divers travaux sans autorisation ni délivrance d’un permis de construire, « en infraction avec le règlement applicable en zone NC du plan d’occupation des sols de la commune d’APREMONT ».

Selon l’arrêt de la chambre criminelle précité faisant référence à l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 14 octobre 2005 devenu définitif, Monsieur [E] [SE] connaissait parfaitement la situation juridique du bien et a poursuivi les travaux illégaux sans avoir obtenu de permis de construire et après avoir reçu notification du refus de permis de reconstruction.

Au sein de la rubrique relative à l’urbanisme de l’acte de vente notarié du 28 mars 2022, il est stipulé qu’en raison du placement en Zone N, « Le changement de destination est en principe interdit, sauf sous la double condition suivante : le bâtiment doit être expressément visé par une liste spéciale du Plan local d’urbanisme ; le changement doit être compatible avec la vocation agricole ou naturelle de la zone et ne compromet pas la qualité paysagère du site. »

La commune indique dans son courriel du 8 avril 2024 « qu’aucune autorisation d’urbanisme n’a été délivré à Monsieur [E] [SE] avant 2022. Seules des décisions de refus lui ont été délivrées par la Commune ».

S’agissant de la consultation juridique versée aux débats, elle s’attache à répondre à un point de droit relatif à l’exécution de la condamnation à remettre le bâtiment en état. En ce sens, si elle conclue à la prescription de celle-ci, ce que confirme également la commune dans son courriel du 8 avril 2024, force est de constater que cette circonstance est indifférente dès lors qu’elle n’a vocation à concerner que Monsieur [E] [SE], personnellement condamné, et non les acquéreurs, et qu’elle n’a nullement pour effet de régulariser la situation juridique du bien en ce qu’elle signifie seulement que la décision de justice ne peut plus être mise à exécution. Elle se borne ainsi à exposer que Monsieur [E] [SE] ne peut plus être contraint d’exécuter la peine de remise en état du bien, sans incidence sur la régularité de sa situation juridique au jour de la vente.

Les époux [SE] ne pouvaient d’autant moins ignorer l’ambiguïté de la situation dès lors qu’ils avaient acquis le bien pour un montant de 200 000 francs en 1997 pour le revendre 570 000 euros en 2022 la différence de prix ne s’expliquant pas uniquement par l’évolution du marché immobilier dans la commune d’APREMONT (73190).

S’agissant de Maître [X] [B], notaire, il est établi qu’il a bénéficié d’un mandat de mise en vente avec exclusivité portant sur le bien litigieux. Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] reconnaissent avoir été informés de la procédure pénale avant la conclusion de l’acte de vente, raison pour laquelle ils ont sollicité une consultation juridique. Il apparaît donc que, conscients de la difficulté entourant la situation juridique du bien et malgré leur qualité de professionnels, ils ont personnellement rédigé l’acte de vente comportant la mention erroné et soumis ce document à la signature des acheteurs.

C’est donc justement que Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] soutiennent que les époux [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] avaient une parfaite connaissance de l’irrégularité de la situation juridique du bien vendu et des conséquences susceptibles d’y être associées, et que c’est sciemment qu’ils se sont abstenus de transmettre cette information aux acheteurs avant la vente.

Le dol est ainsi caractérisé en tous ses éléments.

Par conséquent la nullité de la vente sera prononcée.

B. Sur les conséquences de l’annulation

1. Sur les restitutions au profit des demandeurs

a) Sur les demandes dirigées contre les époux [SE]

Outre la restitution du prix de vente, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] sollicitent le paiement de la somme de 7 442,92 euros liée aux frais exposés pour les travaux réalisés dans la maison pour mettre fin aux non-conformités électriques et de fumisterie.

Les époux [SE] soutiennent que l’indemnisation des demandeurs doit être circonscrite aux travaux d’électricité, les travaux de fumisterie entrepris étant postérieurs à la vente ainsi qu’à la découverte par de l’irrégularité par les acquéreurs.

L’article 1178 du Code civil dispose notamment qu’ « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. ».

L’annulation d’un contrat de vente engendre la restitution de la chose objet du contrat et de son prix.

L’article 1352-5 du Code civil dispose par ailleurs que « pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. »

A cet égard, il est admis que si les travaux réalisés par l’acquéreur d’un bien immobilier sont des dépenses nécessaires et utiles donnant lieu à restitution du vendeur et, doivent s’analyser en des dépenses de conservation du bien et ne correspondent pas à un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas de la taxe foncière, des cotisations d’assurances qui présentent un caractère indemnitaire (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 octobre 2022, n°20-22.911).

Il est constant que les juges ne peuvent refuser le remboursement de travaux au motif qu’il ne s’agissait pas d’impenses utiles, sans préciser en quoi ces travaux ne méritaient pas cette qualification (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 19 janvier 1977, n°75-13.578).

Aux termes des articles 1352-6 et 1352-7 dudit Code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue. Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Enfin, aux termes de l’article 1343-2 dudit Code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la première des restitutions porte sur le prix de vente du bien tel que mentionné dans l’acte du 28 mars 2022, soit la somme de 570 000 euros.

En outre, la réalité des frais engagés par les demandeurs au titre des travaux d’électricité n’est pas contestée par les époux [SE].

Ainsi, au regard des factures produites par les demandeurs en pièce n°21 à 25, il y a lieu de retenir les montants suivants :

Au titre de la mise en sécurité d’un tableau électrique :

623 euros correspondant à la facture du 15 mai 2022 ; 623,30 euros correspondant à la facture du 29 juillet 2022 ;Au titre de la mise en sécurité d’un tableau électrique divisionnaire :

250 euros correspondant à la facture du 26 août 2022 ;349,80 euros correspondant à la facture du 11 novembre 2022 ;Au titre de la mise en sécurité d’un tableau électrique divisionnaire (étage) :

288 euros correspondant à la facture du 29 septembre 2022 ;288,40 euros correspondant à la facture du 25 octobre 2022 ;Au titre des travaux d’électricité générale :

308 euros correspondant à la facture du 15 novembre 2022 ;351,12 euros correspondant à la facture du 11 janvier 2023 ;172 euros correspondant à la facture du 15 février 2023 ;661,58 euros correspondant à la facture du 15 février 2023.

Soit un total de 3 915,20 euros au titre des travaux d’électricité qu’il convient d’inclure dans l’assiette des restitutions.

Enfin, s’agissant des frais engagés pour les travaux de fumisterie, les demandeurs attestent, par des photographies produites aux débats en pièce n°27, du mauvais état du conduit du poêle à bois et concluent à sa dangerosité pour les occupants du logement, ce que les époux [SE] n’entendent pas spécialement contester. Dès lors, les travaux entrepris s’avèrent nécessaires et bénéficieront en tout état de cause aux défendeurs une fois le logement restitué.

Il y a donc lieu d’inclure dans l’assiette des restitutions la somme de 3 527,72 euros, comprenant les sommes de 679,01 euros au titre de la facture du 15 novembre 2022 et de 2 848,71 euros au titre de la facture du 24 janvier 2023.

Par conséquent, l’assiette des restitutions dû par les époux [SE] à Monsieur [U] [W] et à Madame [Z] [N] inclura :

La somme de 570 000 euros au titre du prix de vente de l’immeuble objet du contrat annulé ; La somme de 3 915,20 euros au titre des travaux d’électricité ;La somme de 3 527,72 euros au titre des travaux de fumisterie.

Conformément aux dispositions des articles 1352-6 et 1352-7 du Code civil s’agissant d’une restitution d’une somme d’argent, il y a lieu de considérer que les époux [SE] ont reçu le prix de vente de mauvaise foi.

Dès lors, ils sont tenus des intérêts sur la somme globale de 577 442,92 euros à la date du payement.

Pour autant, les demandeurs bornent leur demande d’intérêts en faisant partir leur cours du jour de l’assignation, soit au 12 décembre 2024, et il n’est pas possible d’aller au-delà de cette demande.

S’agissant enfin de la capitalisation des intérêts, il n’existe aucune raison de ne pas faire droit à la prétention des demandeurs.

Par conséquent, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

b. Sur les demandes dirigées contre Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T]

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] concluent à la condamnation in solidum des défendeurs aux restitutions, de sorte qu’ils formulent une demande de condamnation de Maitre [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T].

Les époux [SE] soutiennent avoir dépensé l’intégralité du prix de vente (acquisition d’un bien immobilier, réalisation de travaux et dépenses diverses) et ne pas pouvoir financer immédiatement les opérations de restitution.

Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] contestent devoir être condamnés à la restitution du prix de vente en l’absence d’insolvabilité réelle et certaine des époux [SE].

Il est admis que le professionnel dont la faute a concouru, au moins pour partie à l’anéantissement de l’acte peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 28 juin 2023,n°21-21.181).

Il est établi que Maître [X] [B] a bénéficié d’un mandat de mise en vente avec exclusivité portant sur le bien litigieux et a rédigé l’acte de vente. Il a également été démontré que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] ont commis une réticence dolosive en leur qualité de tiers de connivence, ce dont il résulte qu’ils ont, par cette faute, concouru au moins pour partie à l’anéantissement de l’acte.

Toutefois, aucune des pièces produites aux débats ne permet d’étayer l’allégation des époux [SE] selon qui l’intégralité du prix de vente du bien situé à APREMONT (73190) a été dépensé, étant précisé que le bien situé à LABLACHERE (07230) a été acquis par les époux [SE] contre un prix de 365 000 euros, soit un prix très inférieur au prix de vente du bien situé à APREMONT (73190).

Partant, il n’est pas établi que les époux [SE] soient insolvables.

Dès lors, Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] ne sauraient être tenus aux restitutions, au contraire des époux [SE].

Par conséquent, la prétention des demandeurs formulée en ce sens sera rejetée.

2. Sur les restitutions au profit des époux [SE]

Les époux [SE] se fondent sur les dispositions des articles 1352-2 et 1352-7 du Code civil pour se prévaloir d’une somme due par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025.

Ainsi qu’il l’a été rappelé, l’annulation d’un contrat de vente engendre la restitution de la chose objet du contrat et de son prix.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 1352-3 du Code civil, « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce ».

L’article 1352-7 du code civil ajoute que « celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande ».

Il est admis que la créance de restitution due au vendeur à la suite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur qui, s’il est de bonne foi, ne la doit qu’à compter du jour de la demande, n’est pas subordonnée à l’absence de mauvaise foi ou de faute du vendeur (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 décembre 2024, n°23-16.270).

En l’espèce, la première des restitutions concerne le bien immobilier situé à APREMONT (73190), et qui était l’objet du contrat de vente annulé.

Par ailleurs, s’agissant de l’indemnité d’occupation, il doit être relevé que Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] sont des acquéreurs de bonne foi.

Dès lors, l’indemnité d’occupation dont ils sont redevables au profit des époux [SE] doit débuter au jour de la demande, soit au jour de la notification des conclusions des défendeurs, donc le 26 mars 2025.

S’agissant du montant dû, les époux [SE] proposent une somme mensuelle de 2 137,50 euros en vertu du taux de rendement de 4,5% appliqué au prix de vente de 570 000 euros.

Ce calcul n’est pas remis en cause par les demandeurs, de sorte qu’il doit servir de base pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due.

Par ailleurs, du fait de la nullité de la vente, et de la disparition de tout droit de Monsieur [U] [W] et de Madame [Z] [N] sur le bien situé à APREMONT (73190), il convient de considérer que cette occupation revêt un caractère précaire justifiant l’application d’un abattement de précarité qu’il apparaît raisonnable de fixer à 15%.

Le calcul de l’indemnité d’occupation mensuelle est donc égale à 1 816,87 euros.

Par conséquent, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] seront tenus de restituer, au titre des fruits, une somme mensuelle de 1 816,87 euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien situé à APREMONT (73190), depuis le 26 mars 2025 et jusqu’à la restitution du bien immobilier susmentionné.

C. Sur les délais de paiement

Les époux [SE] sollicitent un délai de paiement d’un an pour procéder à la restitution du prix.

Aux termes de l’alinéa 1er l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Au soutien de leur demande, les époux [SE] produisent :

en pièce n°21, l’avis d’impôt sur leurs revenus pour l’année 2023 mentionnant des revenus globaux de 20 608 euros ;en pièce n°22, des documents médicaux démontrant un état de santé fragile pour Monsieur [E] [SE] et pour Madame [J] [A].

Cependant, il apparaît en premier lieu que ces seuls documents, qui portent uniquement sur les revenus des défendeurs, ne permettent pas d’apprécier l’intégralité de leur situation financière, soit de leurs charges, de leur épargne et de leur patrimoine immobilier, de sorte qu’il apparaît impossible de constater d’une part que la situation des époux [SE] ne leur permet pas de payer immédiatement les sommes dues aux demandeurs, et d’autre part qu’ils seront en mesure de payer, de façon certaine, ces sommes dues dans le délai d’un an.

En deuxième lieu, il convient de rappeler que l’annulation de la vente du 28 mars 2022 est intervenue en raison du dol commis par les époux [SE].

Dès lors, les époux [SE] ne sauraient utilement se prévaloir de l’achat d’un nouveau bien immobilier, acquis grâce au prix versé par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N], pour soutenir que leur situation financière est actuellement délicate.

En dernier lieu, il y a lieu de mentionner que Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ne sont plus propriétaires du bien immobilier situé à APREMONT (73190) compte tenu de l’annulation de la vente, qu’ils doivent donc d’une part continuer de payer les sommes dues au titre du prêt qu’ils ont souscrit, et d’autre part payer des sommes pour se reloger.

Les besoins des créanciers ne permettent donc pas l’octroi de délais de payement aux époux [SE].

Par conséquent, la demande des époux [SE] tendant à l’octroi d’un délai de payement sera rejetée.

III. Sur les demandes indemnitaires

A. Sur les demandes formées par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N]

L’article 1178 alinéa 4 du Code civil dispose « indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. ».

Il est admis que la victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178, al. 1er du Code civil, d’autre part, en réparation du préjudice sur le fondement des articles 1240 et 1241 du même Code (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 25 novembre 2015, n°14-26.245).

Par ailleurs, il est admis que les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 12 avril 2005, n°03-14.842).

Il est admis que la responsabilité du notaire ne présente pas un caractère subsidiaire, de sorte que la mise en jeu de sa responsabilité n’est pas subordonnée à une poursuite préalable contre un autre débiteur, quand bien même la victime disposerait contre lui d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 25 novembre 2015, n°14-26.245).

En l’espèce, il y a donc lieu de rechercher la responsabilité des époux [SE] ainsi que Maître [X] [B] et de SCP SCP [B] – [G]-[D] – [T], sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil.

1. Sur les fautes

a. Sur la faute des vendeurs

Il est constant que la réticence dolosive constitue une faute civile de nature à engager la responsabilité délictuelle de son auteur.

En l’espèce, ainsi qu’il l’a été démontré, les époux [SE] sont responsables d’une réticence dolosive ayant donné lieu à l’annulation de la vente. Leur faite est donc caractérisée.

b. Sur la faute de Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T]

Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] concluent à l’absence de faute commise à l’égard des acquéreurs. Ils soutiennent être tenus par la volonté Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] qui n’ont pas exprimé leur souhait de procéder à des travaux au jour de la vente.

Il est admis que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes. Dans ce cadre, il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 11 janvier 2017, n°15-22.776).

Il est également admis qu’il doit également procéder à des recherches sur la situation des biens et, plus particulièrement, vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 12 décembre 1995, n°93-18.753).

Il est admis que le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n’est pas tenu de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l’immeuble vendu qui n’est pas mentionné à l’acte et dont il n’a pas été avisé, à moins qu’il n’ait pu raisonnablement l’ignorer (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 29 mars 2017, n°15-50.102).

Il est admis que le notaire, qui reçoit un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude ; en revanche, il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 8 janvier 2009, n°07-18.780).

Il est enfin admis que les manquements du notaire à ces obligations s’apprécient au regard du droit positif existant à la date de son intervention, étant précisé que l’attention portée à l’effectivité de l’acte juridique qu’il reçoit doit d’autant plus être mobilisée lorsqu’il est le seul notaire à intervenir pour cette opération (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er juin 2017, n°16-14.428).

En l’espèce, il a été précédemment démontré que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] ont commis une réticence dolosive en leur qualité de tiers de connivence, en ce qu’ils ont procédé, dans l’acte de vente, à l’inscription d’une mention erronée dont ils avaient manifestement connaissance, engendrant l’annulation du contrat.

Plus précisément, il apparait d’une part que Maître [X] [B] n’a pas procédé aux vérifications nécessaires suite à l’information des époux [SE] avant la conclusion de la promesse de vente alors qu’il ressort clairement des mentions de l’acte de vente de 1997 que le bien objet du contrat était à usage agricole et non d’habitation et qu’il est constant que cette situation juridique figure toujours sur les registres de la publicité foncière. Il en résulte qu’il n’a pas procédé à des recherches sur la situation des biens et les origines de propriété de l’immeuble vendu, alors qu’il existe une publicité légale aisément accessible.

Il est établi d’autre part que Maître [X] [B] n’a pas tiré pas les conséquences adéquates de l’information transmise par les époux [SE] alors qu’elle conditionnait la validité du contrat de vente, en ne procédant à aucune vérification ou investigation satisfaite, en ne procédant à aucune rectification dans les actes qu’ils ont rédigés et en se prévalant d’une consultation qui n’a nullement pour effet de changer l’affectation juridique du bien mais de se prononcer sur un point juridique indissociable de l’irrégularité dont il avait connaissance.

Ainsi, Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], notaire rédacteur de l’acte annulé, se sont également rendus coupables de fautes, établies au travers de la méconnaissance des obligations du notaire ainsi rappelées.

Dès lors, leur responsabilité civile délictuelle est susceptible d’être engagée.

2. Sur les dommages et liens de causalité

Pour être indemnisable, le dommage invoqué ne peut être présumé mais doit être certain et en lien de causalité avec les fautes préalablement démontrées.

Aussi, il est admis que la circonstance qu’un notaire ait manqué à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté n’implique pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 20 mars 2014, n°13-12.287).

De plus, il est constant que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l’annulation du contrat ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable.

En revanche, il est admis que pour établir le caractère certain du préjudice, la victime ne peut se voir imposer, à la suite de la faute commise par un notaire, l’exercice de voie de droit autre que celles qui avaient pu être initialement prévues (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 19 décembre 2000, n°98-14.105).

a. Les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] se prévalent du payement de la somme de 32 352 euros au titre des droits de mutation, et de la somme de 557 euros au titre de la contribution à la sécurité immobilière.

Les époux [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] soutiennent qu’il leur appartient de solliciter le remboursement auprès de l’administration fiscale sur le fondement de l’article 1961 du Code général des impôts (CGI).

S’agissant des droits de mutation, il ressort des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1961 susvisé qu’en cas d’annulation de la vente, ceux-ci ne sont restituables que si celle-ci a été prononcée par un jugement passé en force de chose jugée.

En l’espèce, le remboursement des droits de mutation demandée par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] ne peut être sollicité qu’auprès de l’administration fiscale.

S’agissant de la contribution à la sécurité immobilière prévue à l’article 879 du Code général des impôts, le même article dispose en son dernier alinéa que l’annulation, prononcée, pour quelque cause que ce soit par jugement, ne donne pas lieu à sa perception.

En l’espèce, le remboursement de la contribution de sécurité immobilière sollicitée par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] est impossible.

Par conséquent, leurs demandes formulées à ce titre seront rejetées.

b. Les frais notariés exposés pour la vente

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] se prévalent de la somme de 7 262,50 euros au titre des frais notariés exposés pour la vente.

Il est admis que l’annulation de la vente peut donner lieu au remboursement des frais notariés dès lors que sont exclus de leur assiette les taxes dont la restitution peut être sollicitée auprès de l’administration fiscale (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 28 septembre 2022, n°20-16.499).

En l’espèce, s’appuyant sur leur relevé de compte auprès de la SCP [B] – [G]-[D] – [T] pour la période correspondant à l’acquisition du bien, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] attestent avoir procédé au paiement de la somme totale de 7 262,50 euros au titre de la réalisation de diverses prestations dont l’existence et le montant ne sont pas contestés par les défendeurs.

Cette somme n’aurait pas été payée si les acquéreurs avaient été conscients de la nature du bien situé à APREMONT (73190).

Partant, le préjudice des demandeurs doit ainsi être indemnisé en ces termes dès lors que sa certitude est établie et son lien avec les fautes des défendeurs certain.

c. Les frais relatifs à l’emprunt bancaire

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] justifient les montants sollicités par l’annulation du prêt immobilier souscrit en tant qu’accessoire à la vente, les deux contrats étant interdépendants et indivisibles.

Les époux [SE] soutiennent que les demandeurs n’entendent pas se prévaloir de l’interdépendance desdits contrats faute d’avoir assigné l’organisme prêteur. Ils contestent tout lien entre le prêt et la vente dès lors que celui-ci n’est pas mentionné dans le contrat et ajoutent qu’ils ne démontrent pas l’absence de possibilité de bénéficier d’un transfert du contrat.

Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] contestent à la fois la réalité et la certitude des préjudices allégués. Ils soutiennent que les demandeurs ne démontrent pas avec certitude la remise en cause du prêt et que son annulation apparaît à ce jour impossible dès lors que l’organisme prêteur n’a pas été attrait dans la cause.

Il est constant que, pour être indemnisable, le préjudice doit présenter un caractère certain.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 1186 du Code civil, « lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie ».

L’article 1187 du même Code dispose que « la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

Il est admis que sont qualifiés d’interdépendants les contrats de vente et de prêt immobilier portant sur le même objet, de telle sorte que l’annulation du premier entraîne la caducité du second.

En l’espèce, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] justifient avoir contracté un emprunt auprès de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE-ALPES avec pour objet « Achat immobilier Maison individuelle Les aretes 73190 APREMONT ».

Il en résulte que l’annulation du contrat de vente ayant le même objet a pour effet d’engendrer sa caducité, ce qui est par ailleurs confirmé par la banque au sein du courrier produit aux débats aux termes duquel elle expose que « Toute résolution de la vente du bien entraîne l’annulation du crédit accordé et l’obligation de restitution des fonds prêtés » ainsi que par un courriel dans lequel elle souligne que « les prêts ne sont pas transférables sur un nouveau bien ».

Ainsi, dès lors que la caducité du prêt constitue une conséquence légale de l’annulation de la vente et que les frais de dossier, d’intermédiaires, de prise de garantie et d’assurance échus relatifs à ce contrat n’ont pas vocation à être restitués, ils constituent des préjudices indemnisables.

Compte tenu des montants stipulées au sein l’offre de crédit valant contrat, et qui ne font l’objet d’aucune contestations particulières, il y a lieu d’indemniser Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] comme suit :

250 euros au titre des frais de dossier ;3 000 euros au titre des frais d’intermédiaires ; 5 494,44 euros au titre des frais de prise de garantie ; 6 029,02 euros au titre des frais d’assurance payés depuis avril 2022.

d. La perte de chance de souscrire un prêt bancaire à un taux aussi favorable

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] sollicitent la somme de 195 291,32 euros au titre de la perte de chance de souscrire un prêt bancaire à un taux aussi favorable que celui validé en mars 2022 (1%), pour un prix identique, arrêté selon un taux d’intérêt en vigueur au 6 novembre 2024 (3,53%). Ils estiment leur perte de chance à 95%.

Les époux [SE] soutiennent que les taux de crédit sont fluctuants et sont actuellement en baisse, que les demandeurs peuvent bénéficier du taux minimum auprès de leur banque et que le taux de perte de chance est manifestement excessif.

Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] souhaitent la réduction du montant sollicité au motif que les conditions du prêt sont aussi susceptibles de varier selon la nature du projet, le prix de vente ou le lieu.

Il est constant que la perte de chance constitue un préjudice indemnisable s’il présente en lui-même un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition, par l’effet du délit, de la probabilité d’un événement favorable, et ce bien que, par définition, la réalisation d’une chance ne soit jamais certaine.

Si elle est caractérisée, la réparation du dommage n’est jamais égale au profit perdu ; elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle était réalisée.

En l’espèce, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] attestent que l’emprunt dont ils ont bénéficié et dont il a été constaté la caducité portait sur un montant de 549 444 euros, remboursable en 300 échéances mensuelles à un taux débiteur fixe de 1%, soit un montant total des intérêts de 72 833,19 euros.

Compte tenu du caractère abouti du projet des consorts [N] et [W] d’acquérir un bien immobilier afin d’y établir leur résidence principale tout en prenant compte la conjecture économique actuelle qui pourrait également les dissuader d’emprunter à un taux moins favorable, il y a lieu d’estimer à 70% leur perte de chance de contracter à des conditions plus favorables, sur les mêmes bases et en appliquant le taux actuel qu’il convient de fixer à 3%.

Il y a donc lieu de les indemniser comme suit : 70% X (232 256 – 72 833,19) = 111 595,67 euros.

e. La taxe foncière

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] sollicitent le paiement de la somme de 2 483,08 euros au titre des taxes foncières acquittées, décomposées comme suit :

Prorata 2022 : 610,08 euros ;

Taxe foncière 2023 : 882 euros ;

Taxe foncière 2024 : 991 euros.

Ils produisent en ce sens les avis de taxes foncières en pièces n°18 à 20.

Les époux [SE] ainsi que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] s’y opposent au motif qu’ils auraient également dû acquitter cette taxe s’ils avaient acquis un autre bien.

Il est admis que lorsque la résolution de la vente est prononcée, le vendeur doit rembourser à l’acquéreur les impôts fonciers, nécessaires pour la conservation du bien qui est réputé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 mars 2023, n°21-24.308).

Il en va de même en présence d’une annulation de la vente en ce qu’elle entraîne restitutions, à l’instar de la résolution.

En l’espèce, contrairement à ce qu’allèguent les défendeurs, il y a lieu de procéder à l’indemnisation des demandeurs au titre des frais de taxe foncière qu’ils prétendent avoir payés, en ce que ces frais étaient nécessaires à la conservation de l’immeuble, qu’ils étaient dus par le propriétaire, et que cette qualité revient aux époux [SE] compte tenu de l’annulation du contrat de vente.

Par ailleurs, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] justifient avoir acquitté les sommes sollicitées au titre de la taxe foncière et les défendeurs n’entendent pas contester leur montant.

Il y a donc lieu de les indemniser à hauteur de 2 483,08 euros.

f. Le préjudice moral

Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] sollicitent la somme de 18 000 euros au titre de leur préjudice moral subi depuis la découverte du litige en juin 2022 et arrêté à juin 2025, évalué à hauteur de 500 euros par mois. Ils fondent cette demande sur le fait de ne pas avoir pu rénover ni aménager la maison, de n’avoir trouvé aucune issue amiable au litige et de vivre avec la crainte d’un sinistre susceptible d’entraîner la perte du bien.

Les époux [SE] contestent la réalité de ce préjudice, considérant que les demandeurs n’ont jamais fait état de leur souhait de rénover ou aménager le bien, qu’eux-mêmes ont personnellement habité le bien sans sinistre et, à l’instar de Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], que la décision pénale ne peut plus être exécutée.

En l’espèce, les demandeurs font état des difficultés rencontrées depuis l’acquisition du bien, en lien direct et certain avec le motif de l’annulation du contrat. Ces troubles ont manifestement constitué un frein à leurs projets et compromis l’exercice plein et entier des attributs de leur droit de propriété sur le bien, et ce peu important que ceux-ci n’aient pas été stipulés dans l’acte de vente.

Dès lors, le préjudice moral subi par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] peut être caractérisé indépendamment du caractère exécutable ou non de la décision pénale précitée.

Pour ces raisons, il convient de les indemniser à hauteur de 6 000 euros au titre du préjudice moral.

*****

Il résulte de ce qu’il précède qu’en tant que co-auteurs fautifs, les époux [SE] ainsi que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] seront tenus in solidum d’indemniser Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] à hauteur de 142 114,71 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, il y a lieu d’ordonner que cette somme porte intérêt au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, et en présence d’une demande formulée en ce sens, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

B. Sur les demandes formées par les époux [SE]

1. Sur la demande de garantie

Il est admis que la faute intentionnelle du vendeur ne le prive pas de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d’un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu’il a commise (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 11 janvier 2017, n°15-22.776).

En l’espèce, ainsi qu’il l’a été démontré, la faute commise par le notaire rédacteur de l’acte au titre de sa participation à la réticence dolosive et des manquements à ses obligations professionnelles, revêt une gravité particulière, telle qu’elle a concouru pour moitié à la réalisation des dommages précités.

Par conséquent, il sera dit qu’au stade de la contribution à la dette, Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] seront tenus à 50% de la somme allouée à Monsieur [U] [W] et à Madame [Z] [N], soit la somme de 71 057,36 euros en principal.

2. Sur les demandes indemnitaires

a. Sur la faute du notaire

Les époux [SE] reprochent au notaire d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil en les incitant à conclure la vente et de ne pas avoir tiré les conséquences adéquates des faits rapportés.

Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] concluent à l’absence de faute commise à l’égard des vendeurs.

Il est admis que la faute de commise par la victime ayant concouru à la production du dommage est de nature à exonérer partiellement l’auteur de la dette d’indemnisation née à son égard.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler qu’au contraire de Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T], les époux [SE] n’ont pas agi en qualité de professionnels du droit ou de la vente immobilière.

Dès lors, ils peuvent se prévaloir du comportement fautif de Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à leur égard en ce que les fautes du notaire précédemment établies ont manifestement concouru à l’annulation de la vente, et les ont ainsi exposés à en subir des conséquences préjudiciables.

Il demeure, ainsi qu’il l’a été démontré, que le comportement fautif des époux [SE] a contribué pour moitié à l’annulation de la vente, ce dont il résulte qu’ils ne sauraient prétendre à une indemnisation intégrale de ses conséquences dommageables.

Il s’ensuit que Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T] ne seront tenus in solidum qu’à la moitié des sommes dues en réparation des préjudices époux [SE].

b. Sur les dommages et les liens de causalité

Les honoraires de négociation

Les époux [SE] se prévalent de la somme de 22 800 euros au titre des honoraires de négociation pour le bien objet de la vente annulé.

En l’espèce, ils attestent avoir procédé au paiement de cette somme, laquelle constitue un préjudice indemnisable compte tenu de l’annulation de la vente en partie survenue par la faute du notaire.

Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T] n’entendent pas contester spécifiquement le montant sollicité.

Les époux [SE] seront indemnisés à hauteur de 11 400 euros de ce chef.

Les honoraires du cabinet d’avocat consulté

Les époux [SE] se prévalent de la somme de 810 euros correspondant à la moitié des honoraires du cabinet d’avocat pour la consultation juridique.

En l’espèce, le montant sollicité correspondant à la moitié du coût de la consultation juridique, l’autre partie ayant été prise en charge par Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], il n’y a pas lieu d’indemniser les époux [SE] de ce chef pour les raisons précédemment évoquées.

La location d’un box

Les époux [SE] se prévalent de la somme de 1 083 euros au titre de la location d’un box du 1er mars au 31 juillet 2022.

En l’espèce, s’ils justifient de la réalité de cette dépense, ils ne démontrent pas en quoi celle-ci est liée à la vente annulée. Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de les indemniser de ce chef.

Les frais d’acquisition d’un nouveau bien immobilier et de négociation pour sa vente

Les époux [SE] se prévalent de sommes liées à la mise en vente du bien immobilier de LABLACHERE (07230) après l’annulation du contrat, d’une part 25 717,33 euros au titre des frais d’acquisition, d’autre part 26 100 euros au titre des frais de négociation pour la vente.

En l’espèce, ces préjudices ne peuvent à ce stade qu’être qualifiés d’hypothétiques en l’absence de mise en vente actuelle du bien.

Il n’y a donc pas d’indemniser les époux [SE] de ces chefs, et leur demande formulée à ce titre sera rejetée.

Les frais de taxe foncière

Les époux [SE] se prévalent de la somme de 2 429 euros au titre de la taxe foncière à parfaire dans le cas où le tribunal ferait droit à la même demande des demandeurs.

Ainsi qu’il l’a été retenu précédemment, ces frais seront pris en charge pour moitié par Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] au stade de la contribution à la dette. Il n’y a donc pas de les indemniser de ce chef.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, il y a lieu d’ordonner que les condamnations in solidum de Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T] portent intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, et en présence d’une demande formulée en ce sens, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Le préjudice moral

Les époux [SE] fondent leur demande au titre du préjudice moral sur la crainte de voir annuler la vente, la nécessité de vendre leur bien actuel pour pouvoir procéder aux restitutions compte tenu de faibles revenus, et ce alors qu’ils rencontrent tous deux des problèmes de santé et qu’un déménagement provoquera des difficultés à assurer leur suivi médical.

Au regard des éléments qu’ils produisent, et qui ont été étudiés dans le cadre de leur demande tendant à l’octroi d’un délai de payement, il apparaît que les époux [SE] justifient de la réalité de ce préjudice moral.

Au regard de celui-ci, et de son ampleur, il apparaît qu’une somme de 2 000 euros est de nature à réparer intégralement ce préjudice moral.

Par conséquent, Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] seront condamnés in solidum à payer aux époux [SE] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il a partiellement été fait droit aux prétentions de Monsieur [U] [W] et de Madame [Z] [N] formulées à l’encontre des époux [SE] d’une part, de Maître [X] [B] et la SCP [B]-[G]-[D] [T] d’autre part.

Par conséquent, les époux [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B]-[G]-[D] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est admis qu’il suffit qu’une partie ait été condamnée à payer une fraction des dépens pour qu’elle puisse être condamnée au titre de l’article 700, même au profit d’une partie elle-même condamnée à payer une fraction des dépens (Arrêt de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 15 février 1984, n°82-16.500).

En l’espèce, les époux [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] ont été condamnés aux dépens.

En outre, il apparaît inéquitable que Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] aient à supporter la charge des frais qu’ils ont dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, les époux [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, dans la mesure où il a été fait droit à une partie des demandes des époux [SE] formulées à l’encontre de Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T], il apparaît inéquitable que les époux [SE] aient à supporter l’intégralité de la charge des frais qu’ils ont dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et s’avère nécessaire afin de faire cesser le trouble subi par les demandeurs.

Par conséquent, il y n’a pas lieu de déroger à ce principe, et la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

RAPPELLE qu’à l’audience du 27 mars 2025, la demande de Monsieur [E] [SE] et de Madame [J] [A] d’une part, de Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T] tendant au renvoi de l’affaire à une audience ultérieure ou à la mise en état a été rejetée ;

DEBOUTE Madame [J] [A] et Monsieur [E] [SE] de leur fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication au Service de la publicité foncière de l’acte introductif de la présente instance ;

PRONONCE l’annulation du contrat de vente conclu le 28 mars 2022 entre Madame [J] [A] épouse [SE] et Monsieur [E] [SE] d’une part, et Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] d’autre part, ayant pour objet le bien situé à APREMONT (73190), lieudit « Les Aretes », cadastré section D n°361, 362, 363, 370, 371, 373, 374, 503 ;

ORDONNE la publication, par la partie la plus diligente, du présent jugement au Service de la Publicité foncière ;

ORDONNE la restitution, par Monsieur [E] [SE] et Madame [J] [A] et à Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N], de la somme de 577 442,92 euros, comprenant les sommes de :

570 000 euros au titre du prix de vente de l’immeuble objet du contrat annulé ;3 915,20 euros au titre des travaux d’électricité ;3 527,72 euros au titre des travaux de fumisterie ;et ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 ;

AU BESOIN, c’est-à-dire à défaut de restitution volontaire, CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [SE] et Madame [J] [A] à payer la somme de 577 442,92 euros à Monsieur [U] [W] et à Madame [Z] [N], avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

ORDONNE la restitution, par Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N], au profit de Madame [J] [A] et de Monsieur [E] [SE], bien situé à APREMONT (73190), lieudit « Les Aretes », cadastré section D n°361, 362, 363, 370, 371, 373, 374, 503, et au besoin CONDAMNE Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] à cette restitution ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] tendant à ce que Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] soient condamnés aux restitutions in solidum avec Monsieur [E] [SE] et Madame [J] [A] ;

DIT que Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] seront tenus de restituer, au titre des fruits, une somme mensuelle de 1 816,87 euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien situé à APREMONT (73190), depuis le 26 mars 2025 et jusqu’à la restitution du bien immobilier susmentionné, et au besoin les CONDAMNE au payement de cette somme ;

REJETTE la demande de Madame [J] [A] et de Monsieur [E] [SE] tendant à l’octroi d’un délai de paiement ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [W] et de Madame [Z] [N] tendant à la condamnation in solidum des époux [SE], de Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T] au payement de la somme de 32 909 euros au titre des droits de mutation et de contribution de sécurité immobilière ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [A], Monsieur [E] [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], prise en la personne de son représentant légal, à verser à Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] la somme de 142 114,71 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du 12 décembre 2024, cette somme comprenant les sommes de :

7 262,50 euros au titre des frais exposés pour la vente ;250 euros au titre des frais de dossier ;3 000 euros au titre des frais d’intermédiaires ;5 494,44 euros au titre des frais de prise de garantie ;6 029,02 euros au titre des frais d’assurance payés depuis avril 2022.111 595,67 euros au titre de la perte de chance de souscrire un prêt bancaire à un taux aussi favorable que celui obtenu pour l’acquisition du bien situé à APREMONT (73190) ;2 483,08 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022 à 2024 ;6 000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que les intérêts dus depuis au moins un an seront capitalisés ;

DIT qu’au stade de la contribution à la dette, Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] seront tenus à 50% de la somme allouée à Monsieur [U] [W] et à Madame [Z] [N], soit la somme de 71 057,36 euros en principal ;

CONDAMNE in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [J] [A] et à Monsieur [E] [SE] la somme de 11 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [J] [A] et à Monsieur [E] [SE] la somme de 810 euros correspondant à la moitié des honoraires du cabinet d’avocat pour la consultation juridique ;

REJETTE la demande de Madame [J] [A] et de Monsieur [E] [SE] tendant à la condamnation in solidum de Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à leur payer la somme de 1 083 euros au titre de la location d’un box du 1er mars au 31 juillet 2022 ;

REJETTE la demande de Madame [J] [A] et de Monsieur [E] [SE] tendant à la condamnation in solidum de Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à leur payer les sommes de 25 717,33 euros au titre des frais d’acquisition du bien immobilier à LABRACHERE (07230) et de 26 100 euros au titre des frais de négociation pour la vente de ce bien ;

REJETTE la demande de Madame [J] [A] et de Monsieur [E] [SE] tendant à la condamnation in solidum de Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T] à leur payer la somme de 2 429 euros au titre de la taxe foncière ;

DIT que les condamnations de Maître [X] [B] et de la SCP [B] – [G]-[D] – [T] au payement de sommes d’argent au profit de Monsieur [E] [SE] et de Madame [J] [A] seront assorties d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et que les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisés ;

CONDAMNE in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [J] [A] et à Monsieur [E] [SE] la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [A], Monsieur [E] [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], prise en la personne de son représentant légal, à verser à Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [N] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], prise en la personne de son représentant légal, à verser à Madame [J] [A] et à Monsieur [E] [SE] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [A], Monsieur [E] [SE], Maître [X] [B] et la SCP [B] – [G]-[D] – [T], prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé le 03 Juillet 2025 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président et Madame Amélie DEGEORGES, Greffière,

Le Greffier, Le Président,

Projet de jugement rédigé par Monsieur [AW] [V], Auditeur de Justice