TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01293 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2D7

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [W], né le 20 Mars 1960 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [V] épouse [W], née le 10 Janvier 1964 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 23 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 mars 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat, a loué à M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 252,04 € outre 102,47 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 855,82 € au titre des loyers et charges échus au 31 juillet 2023.

Les impayés de loyer ont été signalés le 30 mars 2023 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat, a fait assigner M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 073,82 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les loyers et avances sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif et jusqu’au prononcé du jugement,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 275,52 € jusqu’à la libération complète des lieux,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 29 avril 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 19 septembre 2024.

M. [L] [W] ayant adressé à la juridiction une demande de renvoi par courrier, l’affaire a été renvoyée au 23 janvier 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés à sa personne pour M. [L] [W] et à personne présente pour Mme [C] [V] épouse [W], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 mars 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 janvier 2024, la dette locative de M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] s’élève à la somme de 1 978,94 € (soit la somme de 2 073,82 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 94,88 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2b) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2019 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat, d’une part, et M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat la somme de 1 978,94 € (mille neuf cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-quatorze centimes) selon décompte arrêté au 11 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] in solidum à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, m2A Habitat une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [W] et Mme [C] [V] épouse [W] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 15 mai 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,