TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

N° RG 25/00210 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL32

MINUTE n° 25/222

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 NOVEMBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025 après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 10] (RCS STRASBOURG B 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Madame [M] [Y]

née le 09 Janvier 1983 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [L] [Z]

né le 24 Février 1982 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 18 janvier 2019, la SA [Adresse 10] a donné en location à Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte du 02 avril 2025, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour un montant de 1.287,30 euros, au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 25 juin 2025, la SA [Adresse 10] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] par laquelle il a été sollicité :

— la constatation de la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit, subsidiairement le prononcé de cette résiliation ;

— l’expulsion de Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z],

— leur condamnation solidaire d’avoir à lui payer la somme de 1.894,28 euros au titre des loyers et charges impayés,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à une somme équivalent aux loyers et avances sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail, ceci jusqu’à libération effective des lieux,

— leur condamnation solidaire à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CAF,

— de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

A l’audience du 06 octobre 2025, la SA [Adresse 10] a été représentée par son avocat qui a sollicité l’adjugé de ses conclusions d’assignation en déposant ses pièces, dont un décompte actualisé de la dette locative (5.094,24 euros). Il observe qu’aucun paiement n’aurait été enregistré depuis février 2025 (340 euros).

Madame [M] [Y] a comparu en personne.

Elle allègue l’insalubrité des lieux. Elle serait en contact avec DOMIAL mais aussi ALSACE HOME et observe que chacun se « renverrait la balle ». Des photos de moisissures auraient été envoyées. Il existerait un problème d’aération. Elle occuperait le logement avec ses six enfants, qui seraient malades de ce fait et des certificats médicaux ayant été établis. Son non-paiement du loyer serait destiné à faire réagir son bailleur. Elle conteste le montant tel que décompté à ce jour, alléguant un entretien téléphonique avec le service contentieux de DOMIAL et qu’un montant de 2.250 euros lui aurait été indiqué. Elle confirme avoir connaissance de ce que l’APL serait « bloquée ». Elle indique que Monsieur [L] [Z] ne vivrait plus dans le logement et communique sa nouvelle adresse sur MASEVAUX. Elle dit son intention de reprendre le paiement « normal » du loyer mais en contrepartie de ce que DOMIAL « fasse les choses ». Un radiateur notamment aurait dû être changé depuis deux ans. Elle rappelle avoir 6 enfants et ne souhaiterait pas se retrouver à la rue. Sur interrogation, elle affirme disposer de ressources CAF à hauteur de 2.307 euros mensuels. Elle aurait fait la demande de changer de logement pour venir sur [Localité 11] mais en vain.

L’avocat de DOMIAL indique maintenir ses demandes en observant que Madame [M] [Y] n’apporterait pas d’éléments de preuve à l’appui de ses allégations. Il confirme que les APL seraient interrompues depuis mai 2025 et que la reprise du paiement du loyer durant 3 mois serait nécessaire à leur rétablissement. Il observe qu’il n’aurait pas existé de dette jusqu’en juillet 2024 soit il y a un peu plus d’un an désormais.

Monsieur [L] [Z], régulièrement cité à comparaître par remise de l’acte à personne présente au domicile, n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

Il y aura lieu, eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la CAF a été avisée de l’impayé locatif par courrier du 03 octobre 2024.

La demande à l’encontre de Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24. I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Dans la présente espèce, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion du contrat de bail.

A l’appui de sa demande, la S.A. DOMIAL produit notamment :

— le contrat de location la liant à Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 02 avril 2025 ;

— le décompte locatif annexé à l’assignation ainsi qu’un décompte actualisé au jour de l’audience (dette de 5.094,24 euros au 30.09.2025).

Sur la résiliation du bail et la dette locative

Il est établi par le décompte locatif produit et soumis au contradictoire que Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] n’ont pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification soit avant le 02 juin 2025 (dette à cette date : 1.894,28 euros).

La résiliation du bail, par application de la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat de location, est donc encourue.

Madame [M] [Y] lors des débats d’audience du 06 octobre 2025, ne conteste pas l’existence d’une dette locative, mais évoque le chiffre de 2.250 euros qui lui aurait été indiqué téléphoniquement par le service contentieux de DOMIAL. Mais surtout, elle objecte avoir d’initiative suspendu le paiement du loyer ceci du fait de l’inaction du bailleur face à ce qu’elle nomme l’insalubrité du logement, avec allègue-t-elle toutes conséquences sur sa santé et celle de ses enfants. Elle pointe un problème « d’aération », un radiateur qui mériterait d’être changé, un carrelage à refaire. Elle se dit cependant prête à reprendre le paiement “normal” du loyer, car ayant six enfants, elle souhaite éviter l’expulsion. Elle affirme, sur question, percevoir des prestations CAF à hauteur de 2.307 euros et confirme que l’APL est suspendue.

S’agissant des objections émises par Madame [M] [Y] concernant l’état du « d’insalubrité » du logement, qui selon elle légitimerait son abstention au paiement, il est constaté qu’elle ne procède que par affirmations et ne produit aucune pièce qui permette, ne serait-ce qu’en son principe, de constater l’éventuelle abstention du bailleur à entreprendre les réparations qui pourraient lui incomber.

Il est à noter qu’elle ne conteste pas occuper le logement.

Il n’est en outre pas établi qu’elle ait mis son bailleur en demeure au regard des malfaçons ou des inconvénients d’occupation qu’elle invoque.

Dès lors, faute de tout justificatif et les inconvénients allégués n’empêchant pas l’occupation du logement, l’argument se verra écarté comme non fondé et inopérant quant à l’éventuelle exception d’inexécution.

Concernant le montant de la dette locative, au vu du décompte produit par DOMIAL arrêté au 30.09.2025 et rapproché des débats d’audience, il est constaté que le montant de 5.094,24 euros apparaît suffisamment justifié.

Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z], dont le départ des lieux et l’éventuelle demande de désolidarisation du bail n’a nullement été portée à la connaissance du bailleur, se verront dès lors condamnés à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 5.094,24 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30.09.2025.

Au vu de la stipulation de solidarité entre co-preneurs figurant au contrat de location, cette condamnation sera de caractère solidaire. En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation sur la somme de 1.894,28 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, si Madame [M] [Y] indique son intention de « reprendre le paiement normal du loyer» et dit souhaiter échapper à l’expulsion, il doit être constaté qu’elle ne remplit nullement la condition légale pour voir les effets de la clause résolutoire suspendus, à savoir d’avoir au jour de l’audience repris le paiement du loyer courant.

En effet, aucun paiement n’a été enregistré depuis le mois de février 2025, ce qu’elle ne conteste pas au demeurant.

Par ailleurs, si elle fait référence à des ressources CAF d’un montant de 2.307 euros, elle n’en justifie nullement.

Il résulte de ces circonstances que les conditions pour l’octroi de délais de paiement n’apparaissent pas remplies, ni dès lors que les conditions pour une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire seraient réunies.

La demande de Madame [M] [Y], à supposer même de l’interpréter comme une demande de délais de paiement, ne pourra être accueillie.

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de location étant acquise à la SA d’HLM DOMIAL, il est constaté que Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et doivent ainsi être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, ceci dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

En conséquence de la résiliation du bail, la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande de la SA d’HLM DOMIAL et de condamner Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Eu égard au décompte locatif arrêté au 30 septembre 2025, l’indemnité d’occupation sera due à compter du 1er octobre 2025.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 02 avril 2025.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre des dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité, tirée des situations économiques respectives des parties, commande de ne pas entrer en voie de condamnation à l’encontre de Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 18 janvier 2019.

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 03 juin 2025.

CONDAMNE solidairement Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 5.094,24 euros (cinq mille quatre vingt quatorze euros et vingt quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2025.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.894,28 euros à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation et pour le surplus à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [M] [Y] pour s’acquitter de cette somme.

En conséquence,

CONSTATE que Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux depuis le 03 juin 2025.

CONDAMNE Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir un appartement n°401 – 3è étage – sis [Adresse 4], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, ceci à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonce à l’organisme payeur des aides au logement.

DIT n’y avoir lieu à condamnation de Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt quatre novembre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier.

Le Greffier Le Juge