TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1749

N° RG 25/00156 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEVI

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [C] [Y] épouse [F], née le 13 Juillet 1992 en ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [O] [F], né le 06 Janvier 1992 en ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 Octobre 2020, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a donné en location à Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] un logement à usage d’habitation de 72,49 mètres carrés avec trois pièces principales au premier étage, logement numéro 28821033 sis à [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initial de 471,38 euros et une provision sur charges de 105,82 euros et à ce jour à la somme de 507,55 euros hors APL et Hors charge. Suivant contrat en date du 16 Novembre 2020 conclu entre les mêmes parties, le bailleur a donné en location un parking à la même adresse emplacement numéro 37 pour un loyer de 9 euros mensuel.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 19 Décembre 2024, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que les baux logement et parking ont été résiliés de plein droit en date du 28 Juillet 2024

Subsidiairement

— Prononcer la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs du locataire

En conséquence ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] et de tout occupant de leur chef sans délai ;

— Condamner solidairement Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT à titre d’arriérés de loyer la somme de 7184,32 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement.

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 28 Juillet 2024 à la somme de 507,55 euros pour le logement et 9 euros pour le parking.

— Condamner solidairement Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 507,55 euros par mois pour le logement et 9 euros pour le parking indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées.

— Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] aux entiers frais et dépens de la procédure y compris les frais du commandement de payer soit la somme de 151,17 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À l’audience du 13 Mai 2025, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Il indique que le loyer et la provision sur charge s’élèvent actuellement à la somme de 786,63 euros, et réactualise la dette locative à la somme de 2348,48 euros car une somme de 6000 euros a été payée et précise que par principe il maintient sa demande initiale.

Monsieur [O] [F], bien que régulièrement cité par acte de [5] de justice délivré à étude, n’est ni présent ni représenté.

Madame [C] [F] née [Y], non munie d’un pouvoir de son époux, indique qu’elle ne touchait que l’AAH et que son mari travaille maintenant depuis 4 mois avec un salaire de 3500 euros environ plus la pension de madame à hauteur de 1000 euros. Elle souhaite régler petit à petit son loyer plus 100 euros.

La paie de monsieur arrive le 15 du mois et elle est à ce jour plus qu’à 1500 euros de dette.

Le diagnostic social et financier préalable à toute demande d’expulsion n’est pas parvenu à la juridiction.

L’affaire est mise en délibéré au 11 Septembre 2025 puis a fait l’objet d’une prorogation de délibéré jusqu’au 26 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT justifie avoir saisi la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DU HAUT-RHIN le 10 Avril 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 19 Décembre 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 20 Décembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 13 Mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 29 Octobre 2020, prévoyant un loyer mensuel payable à terme échu et la solidarité entre les preneurs.

— Le commandement de payer du 27 Mai 2024 réclamant une somme en principal de 5263,79 euros ; Il convient cependant de déduire un montant total de 21,18 euros (frais de recommandé 7,06x3) correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; soit la somme de 5242,61 euros

— La régularisation des charges des années précédentes ;

— Le décompte de créance locative au 27 Novembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 7184,32 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 284,75 euros se décomposant en diverses sommes : frais de recommandé (7,06 € x2), frais de dossier enquête (7,62 € x 10), frais de poursuite 37,26 euros et 157,17 euros correspondants soit à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles.

Soit la somme de 6899,57 euros correspondant aux arriérés locatifs non réglés, mois d’Octobre 2024 inclus.

— Le décompte de créance locative au 12 Mai 2025 laissant apparaître un arriéré de 2348,48 euros et tel qu’indiqué à l’audience. Il convient cependant de déduire un montant total de 292,93 euros se décomposant en diverses sommes : frais de recommandé (7,06 €), frais de dossier enquête (7,62 € x 12), frais de poursuite 37,26 euros et 157,17 correspondants soit à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles. Soit la somme de 2055,55 euros.

Il est ici précisé que la somme de 37,26 euros a été réglée par les défendeurs lors du paiement du 22 Septembre 2023 soldant totalement leur dette.

Ce décompte justifie que la dette due au jour de l’assignation est entièrement soldée à la date du 22 avril 2025 et le paiement des loyers courants a été repris suite aux versements conséquents des défendeurs.

Il convient en conséquence de considérer que la dette locative à la date de l’assignation de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] est entièrement soldée à ce jour.

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

La dette étant éteinte à ce jour il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande, devenue sans objet.

Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] sont en mesure de régler leur dette locative dans le délai légal puisque celle est soldée.

Il convient dès lors de leur accorder la paralysie de l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 29 Octobre 2020 prévoit en son article 3-2 b une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 Mai 2024 pour la somme en principal de 5263,79 euros.

Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 28 Juillet 2024.

Toutefois Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] ayant réglé l’intégralité de la dette locative et honorent les échéances mensuelles, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] réglant les échéances mensuelles et la clause résolutoire étant devenue sans objet, il n’y a pas lieu à prononcer une indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer soit la somme de 151,17 euros.

Il paraît inéquitable de laisser l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT;

DEBOUTE l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT de sa demande de résiliation des baux pour l’appartement et le parking ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT de sa demande d’expulsion ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT de sa demande de paiement des arrièrés de dette locative ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT de sa demande d’indemnité d’occupation ;

REJETTE les demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] à payer à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [C] [F] née [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer soit la somme de 151,17 euros ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2025, par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,