N° RG 24/01651 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ2F

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/01651 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ2F

Minute n°

Copie exec. à :

M^e David GILLIG

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Le

Le greffier

M^e David GILLIG

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [K]

né le 07 Juillet 1983 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 20

DEFENDERESSE :

S.A. DOMIAL, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 945.651.149.,

dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

La Sa Domial a commercialisé un programme de constructions neuves dédié à la promotion de l’habitat participatif et de la construction passive portant sur vingt-trois logements et d’un espace partagé répartis en un immeuble collectif de neuf logements et de quatorze maisons accolées sur l’ilot 3 du [Adresse 5] à [Localité 4].

La Sa Domial a déclaré financé le projet au moyen d’un prêt social location accession (PSLA).

Dans ce cadre, M. [V] [K] a signé avec la Sa Domial un contrat préliminaire à un contrat de location-accession le 8 septembre 2020, portant sur le lot n°15, soit un appartement, pour un prix de 222 000 €, le délai d’achèvement prévisionnel du bien étant fixé au 3ème trimestre 2022.

Par un courriel du 26 septembre 2023, la Sa Domial a informé les réservataires que la date de livraison était repoussée au 1er trimestre 2025.

M. [K] a refusé de signer un avenant rédigé par la Sa Domial qui lui a été transmis, avenant aux termes duquel le délai d’achèvement prévisionnel du bien réservé est fixé au 1er trimestre 2025.

Le 24 janvier 2024, Maître [V] [W], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat sur l’état d’avancée du projet.

Par un acte de commissaire de justice délivré à la Sa Domial le 14 février 2024, M. [K] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg de demandes indemnitaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, M. [K] demande au tribunal de :

— déclarer régulières, recevables et bien fondées leurs demandes,

— condamner la Sa Domial à lui verser la somme de 111 689 € au titre de la perte de chance d’acquérir ou d’emprunter à des conditions plus favorables,

— condamner la Sa Domial à lui verser la somme de 11 811,30 € au titre des loyers versés à compter du 1er octobre 2022, montant à parfaire jusqu’à la date de livraison effective,

— condamner la Sa Domial à lui verser la somme de 13 000 € au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er octobre 2022, montant à parfaire jusqu’à la date de livraison effective,

— enjoindre à la Sa Domial de livrer le bien,

— au besoin l’y condamner,

— assortir cette obligation d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la Sa Domial d’avoir à leur payer la somme de 3 000 € au titre des honoraires d’avocat et la somme de 120 € au titre des frais de constat de commissaire de justice, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sa Domial aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice exposés,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [K] expose que selon contrat de réservation le délai de livraison était fixé au 3ème trimestre 2022 et que la livraison n’est toujours pas intervenue.

Il rappelle qu’en droit le réservant est tenu à une obligation précontractuelle d’information et que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il cite par ailleurs l’article 1137 du code civil sur le dol.

Il observe que les premiers réservataires s’étaient vu donner une date de livraison au 4ème trimestre 2021 et que les contrats de réservation qui sont intervenus successivement prévoyaient des délais de livraison plus tardifs, 3ème trimestre 2022 puis 2ème trimestre 2023.

Il ajoute qu’un avenant leur a été proposé mentionnant un délai de livraison au 1er trimestre 2025 mais qu’il l’a refusé.

Il considère que la Sa Domial a manqué à son obligation générale de bonne foi dans l’exécution du contrat et à son obligation d’information.

Il conteste les raisons alléguées par la Sa Domial pour justifier du retard pris pour livrer le bien.

Il fait valoir qu’il a subi, du fait du retard de livraison, divers préjudices.

Il précise avoir subi une perte de chance d’acquérir ou d’emprunter à des conditions plus favorables, les conditions d’emprunt étant plus défavorables qu’au jour de signature du contrat de réservation ; il demande, compte tenu de l’augmentation des taux d’intérêts une indemnisation correspondant au surcoût enregistré de ce fait pour un même montant emprunté.

Il demande également une somme au titre des loyers assumés depuis la date de livraison mentionnée à l’acte et la réparation du trouble de jouissance subi.

Enfin, il sollicite que la Sa Domial soit condamnée sous astreinte à livrer le bien.

La Sa Domial, par conclusions transmises par voie électronique le 3 février 2025, demande de :

— rejeter l’intégralité des demandes de M. [K],

— condamner M. [K] aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,

— dire que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] à la somme de 2 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La Sa Domial expose que le retard pris pour livrer le bien est justifié par l’augmentation des prix des matériaux à la suite de la crise du covid puis de la guerre en Ukraine, la liquidation judiciaire de l’architecte en juillet 2021 et la défaillance d’intervenants à l’acte de construire.

Elle fait en conséquence valoir une situation de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai initial de livraison.

Sur les préjudices, elle rappelle les spécificités du projet et conteste toute perte de chance, le prêt n’intervenant pas au jour de la signature du contrat préliminaire mais au jour de la levée d’option.

Elle conteste la demande relative aux loyers exposés et l’existence d’un préjudice de jouissance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction de la procédure a été clôturée par une ordonnance du 4 février 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

— A titre liminaire, sur le cadre de la location-accession :

Le contrat signé le 8 septembre 2020 par la Sa Domial, le réservant, et M. [K], les réservataires, est un contrat préliminaire à un contrat de location-accession qui sera financé au moyen d’un prêt social location accession (PSLA).

Le contrat de location-accession est régi par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.

Le contrat de location-accession immobilière est, conformément à son article 1, un contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option.

La redevance est définie comme la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

Selon l’article 3, le contrat préliminaire est le contrat par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué par l’accédant à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à l’accédant un immeuble ou une partie d’immeuble.

En l’espèce, le contrat préliminaire signé par les parties le 8 septembre 2020 précise en son article 5 que le contrat de location-accession fera l’objet d’un acte notarié, qu’il sera consenti pour une période de deux ans à compter de l’entrée en jouissance du bien, que le réservataire aura la jouissance du bien pendant toute cette durée, qu’au plus tard à l’issue de cette période de deux ans il pourra demander le transfert de propriété du bien à son profit, la levée d’option pouvant intervenir à tout moment, passé un délai de six mois à compter de l’entrée dans les lieux.

Conformément à l’article 6, le délai d’achèvement prévisionnel du bien est fixé au 3ème trimestre 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension de délai telle que mentionnée à l’acte.

L’article 7 du contrat préliminaire précise le prix du bien, 222 000 €, payable en une échéance mensuelle constituée d’une redevance et d’un solde en cas de levée d’option au jour de la signature de l’acte authentique de constatation du transfert de propriété.

L’article 7.2 fixe le prix de la redevance à la somme de 900 € par mois, redevance composée du droit à la jouissance, hors charges, du bien, soit une somme de 680 €, somme qui restera acquise au réservant et d’une épargne de 220 € devant s’imputer à la levée d’option sur le prix de vente, l’épargne constituée étant restituée au réservataire en cas de non levée d’option.

L’article 18 prévoit que le transfert de propriété sera subordonné à la condition suspensive d’obtention du prêt assurant le financement du projet et que cette condition devra être réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix.

Ainsi, la location-accession est composée de deux phases débutant à compter de l’entrée dans les lieux de l’accédant, une phase « locative » d’une durée minimale de six mois et d’une durée maximale de deux ans puis, en cas de levée d’option, une phase « d’accession », entraînant le transfert de propriété, l’établissement un acte notarié et le paiement du solde du prix de vente.

— Sur la dissimulation intentionnelle d’information et sur l’obligation d’exécution de bonne foi :

M. [K] forme des demandes indemnitaires invoquant le manquement, par la Sa Domial, à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil et à son obligation d’information sur le fondement de l’article 1137 du code civil.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, selon l’article 1137 du code civil en son deuxième alinéa, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Conformément à l’article 1178 du code civil dans son alinéa 4, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Ainsi, toutes les fois que le silence a été gardé intentionnellement et en connaissance de cause par une partie sur une information déterminante que l’autre partie ignorait légitimement, il peut être retenu une réticence dolosive qui peut être source de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, outre une faute, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle suppose la démonstration d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute.

En l’espèce, M. [K] ne rapporte pas la preuve de ce que la Sa Domial détenait au stade de la signature du contrat préliminaire des informations de nature à remettre en question la faisabilité de l’opération et la date d’achèvement du bien.

S’agissant de l’obligation pour la Sa Domial d’exécuter de bonne foi le contrat, si la Sa Domial a décalé à plusieurs reprises la date d’achèvement du bien objet du contrat, que ce soit par courrier du 12 août 2021, lors d’une réunion du 22 septembre 2023, par l’envoi d’un avenant fixant le délai d’achèvement au 1er trimestre 2025 ou par un courrier du 15 janvier 2025 et si M. [K] lui reproche de l’avoir maintenu dans l’espoir de voir les travaux se terminer dans un délai raisonnable, il ne démontre pas que la Sa Domial a agi de mauvaise foi, les reports étant motivés par une finalisation des marchés plus longue que prévu, des aléas techniques ou la défaillance d’intervenants à l’acte de construction ; la Sa Domial a ainsi pu légitimement penser pouvoir réaliser les travaux aux dates d’achèvement annoncées.

Ainsi M. [K] échoue à rapporter la preuve de dissimulation intentionnelle d’information de la part de la Sa Domial et d’une exécution du contrat de mauvaise foi.

— Sur l’inexécution de la Sa Domial de son obligation de livrer le bien dans le délai contractuel :

Sur le délai d’achèvement du bien :

Il résulte de l’article 6 du contrat du 8 septembre 2020 que le délai d’achèvement prévisionnel des biens réservés est le 3ème trimestre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension de délai.

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

L’article 6 énonce des causes légitimes de suspension et précise que la durée totale des cas de force majeure mentionnés au i, j et k en lien avec la défaillance d’une entreprise, le retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et l’ouverture d’une procédure collective d’une entreprise intervenant sur le chantier est plafonnée à soixante jours calendaires.

Il est également mentionné que les évènements énoncés comme causes légitimes de suspension de délai seront admis si elles sont intervenues avant le démarrage des travaux et si elles ont effectivement entraîné un retard, sauf les cas i, j et k dont la durée est limitée.

Par ailleurs, il est prévu que pour l’appréciation des causes légitimes, « les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité, accompagné des pièces justificatives » et que la Sa Domial informera le réservataire des jours relevant d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Selon les développements des parties, à la date des dernières conclusions échangées, le bien n’est pas livré.

Un retard est ainsi d’ores et déjà acté.

La Sa Domial fait valoir qu’un contexte défavorable constitue un cas de force majeure et à tout le moins une cause légitime de suspension du délai initial de livraison, soit :

— des appels d’offres infructueux et une hausse du coût des matériaux liée à l’après crise du covid nécessitant de nouvelles consultations,

— la liquidation de l’architecte en juillet 2021,

— des demandes de revalorisation et d’adaptation de la part d’entreprises en raison d’une augmentation du coût des matériaux liée à la guerre en Ukraine,

— la défaillance du plâtrier le 15 novembre 2022 et de l’entreprise titulaire du lot bardage le 21 décembre 2022.

Il y a en conséquence lieu d’apprécier les causes de retard alléguées par la Sa Domial au regard des termes du contrat rappelés plus haut.

Il sera observé en premier lieu que la Sa Domial ne communique pas de document précis sur la date de démarrage des travaux, étant rappelé que seules les causes légitimes de suspension de délai intervenues après le démarrage des travaux peuvent être retenues.

Cependant, selon le compte rendu de chantier n°1 du 17 mars 2022, le démarrage des travaux de terrassement a débuté le 15 mars 2022 ; cette date sera en conséquence retenue comme date de démarrage des travaux.

La Sa Domial ne produit par ailleurs pas d’attestation du maître d’œuvre ayant la direction des travaux.

Dans ces conditions, la Sa Domial, qui invoque des cas de suspension ou de prorogation du délai d’achèvement, doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Tel n’est pas le cas lorsque les causes invoquées sont intervenues postérieurement à la fin de la période de livraison.

Les nouvelles consultations que la Sa Domial a lancées, en raison notamment d’appels d’offres infructueux, constituent des évènements antérieurs au démarrage des travaux et ne peuvent dès lors être retenus comme causes légitimes de suspension du délai.

Il en est de même s’agissant du jugement prononçant la résolution du plan de redressement de la Sarl Como, architecte, et sa liquidation judiciaire selon un jugement de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg du 31 mai 2021.

En ce qui concerne les demandes de revalorisation de certains intervenants à l’acte de construire en lien avec une hausse de matériaux et l’augmentation du budget du projet, il sera relevé que cette cause n’est pas prévue comme cause contractuelle de suspension du délai d’achèvement et que conformément au courrier de la Sas Etanchéité de l’est du 10 novembre 2022 le marché ne prévoit pas la réactualisation ou la révision des prix.

Si la Sa Domial justifie de la fin de l’activité de la Sarl Mob Alsace, titulaire du lot isolation intérieure, par un jugement du 23 novembre 2022 qui rejette une offre de cession et de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la Sarl Alventi, titulaire du lot plâtrerie, selon un jugement du 7 février 2023, ces décisions sont postérieures à la date d’achèvement du bien fixé au contrat, soit le 3ème trimestre 2022.

Ces procédures collectives ne seront en conséquence pas retenues pour justifier d’une cause de suspension du délai d’achèvement.

Enfin, la Sa Domial, qui procède par affirmation sans formuler aucun développement sur ce point, ne démontre pas la survenance d’un cas de force majeure justifiant le report du délai d’achèvement.

Il sera dans ces conditions jugé que le bien devait être livré à la fin du 3ème trimestre 2022.

Sur les préjudices :

M. [K] fait état d’une perte de chance, d’une indemnisation au titre des loyers versés depuis le 1er octobre 2022 et d’un trouble de jouissance.

Si M. [K] fait état d’une perte de capacité d’emprunt au regard des taux d’intérêts au jour de la signature du contrat préliminaire et au début de l’année 2024, il sera relevé que le prix de vente est exigible au jour de la signature de l’acte authentique de constatation du transfert de propriété en cas de levée d’option et que le délai pour lever l’option ne démarre qu’à compter de l’entrée en jouissance du bien de sorte qu’il est mal fondé à alléguer une perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Le préjudice est hypothétique.

Il résulte du décompte produit par M. [K] et non contesté par la Sa Domial, qu’il a payé un loyer de 791,88 € par mois pour une location en 2022 et un loyer de 796,58 € à partir du 1er janvier 2023.

Or, conformément au contrat du 8 septembre 2020, la redevance correspondant au droit à la jouissance du bien est fixée à la somme de 680 € par mois.

Il sera retenu un préjudice financier, depuis le 1er octobre 2022, correspondant à la différence entre le loyer payé par M. [K] et la redevance qu’il aurait dû régler si le bien avait été achevé dans le délai contractuel.

Au regard des pièces produites par M. [K], son préjudice financier s’élève à la somme de 1 734,60 € [(791,88-680) x 3 mois + (796,58-680) x 12 mois].

Conformément au contrat préliminaire, M. [K] a réservé un appartement de deux chambres.

Il occupe, dans l’attente de l’achèvement de ce bien, un appartement en location.

Il sera jugé qu’il subit un préjudice pour ne pas pouvoir jouir de ce bien ; son préjudice sera évalué, compte tenu de la durée du retard jusqu’à la date du jugement et de la nature du bien objet de la location-accession, à la somme de 3 500 €.

— Sur la demande de livraison du bien sous astreinte :

S’il résulte d’un courrier de la Sa Domial du 15 janvier 2025 que le délai d’achèvement était repoussé en raison d’un décalage de planning et que la nouvelle date de livraison des maisons était fixée au 4ème trimestre 2025, il n’est fourni aucun élément récent sur l’état concrète d’avancée des travaux, le procès-verbal de Maître [W] datant du 24 janvier 2024.

Dans ces conditions, la demande tendant à ce qu’il soit enjoint à la Sa Domial de livrer le bien sous astreinte sera rejetée.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sa Domial, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le procès-verbal de constat établi par Maître [W] n’ayant pas été utile à la résolution du litige, il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement de la somme de 120 €.

Elle sera également condamnée à payer à M. [K] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée sur ce fondement par la Sa Domial sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [V] [K] de sa demande tendant à ce que la Sa Domial soit condamnée à lui livrer le lot n°15 sous astreinte,

DEBOUTE M. [V] [K] de sa demande au titre d’une perte de chance d’acquérir ou emprunter à des conditions plus favorables,

CONDAMNE la Sa Domial à payer à M. [V] [K] la somme de mille sept cent trente-quatre euros et soixante centimes (1 734,60 €) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

CONDAMNE la Sa Domial à payer à M. [V] [K] la somme de trois mille cinq cents euros (3 500 €) en réparation du trouble de jouissance subi ;

CONDAMNE la Sa Domial aux entiers dépens ;

CONDAMNE la Sa Domial à payer à M. [V] [K] la somme de mille euros (1 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la Sa Domial de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement,

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ