TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00541 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNXT

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

10 octobre 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.S. KELLY GOUDS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nora DHRISS, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Jean-Chrysostome SANDO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. 3 LYS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nil SIMSEK, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le Tribunal composé de :

Président : Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Assesseur : Jean-Louis DRAGON, Juge

Assesseur : Blandine DITSCH, Juge

Greffier : Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 19 septembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2022, la Sci 3 Lys a donné à bail à la Sas Kelly Gouds, un local commercial situé [Adresse 5], destiné à l’activité de commerce de gros et détails articles alimentaires et non alimentaires pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer mensuel de 1.350 euros HT et hors charges.

Par acte introductif d’instance transmis au greffe le 31 mars 2023 et signifié le 12 avril 2023, la Sas Kelly Gouds a saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 2 mars 2023.

Saisi par acte de commissaire de justice délivrée à l’initiative de la Sci 3 Lys, le 22 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a, par une première ordonnance rendue le 13 février 2024, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré de loyer formées par la Sci 3 Lys contre la Sas Kelly Gouds compte tenu de la procédure pendante au fond, donné acte à la Sas Kelly Gouds de ce qu’elle ne s’opposait pas à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation électrique, et a condamné celle-ci à remettre, sous astreinte, les locaux loués dans leur état antérieur en enlevant la plaque métallique installée au-dessus de la porte d’entrée.

La Sas Kelly Gouds a interjeté appel de cette ordonnance.

Saisi par acte de commissaire de justice délivré à l’initiative de la Sas Kelly Gouds le 9 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a, par une seconde ordonnance du 27 février 2024, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de l’exigibilité des loyers et a condamné, sous astreinte, la Sci 3 Lys à procéder ou à faire procéder aux travaux nécessaires à l’installation d’un compteur électrique individuel dans les locaux loués par la Sas Kelly Gouds.

Par arrêt du 9 avril 2025, la première chambre civile de la cour d’appel de Colmar a confirmé l’ordonnance du 13 février 2024 et a déclaré irrecevables les demandes présentées par la Sci 3 Lys tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail et à la condamnation de la Sas Kelly Gouds au paiement de la somme de 31.139,70 euros non provisionnelle au titre de l’arriéré de loyer au 11 février 2025.

Saisi au fond à l’initiative de la Sas Kelly Gouds, la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse a, par jugement du 29 juillet 2025, constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 avril 2023, condamné la Sas Kelly Gouds au paiement de l’arriéré locatif, l’a autorisée à s’acquitter de sa dette en douze mensualités et a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.

La Sas Kelly Gouds a interjeté appel contre ce jugement.

Par requête du 12 août 2025, la Sas Kelly Gouds a sollicité l’autorisation du président du tribunal d’assigner à jour fixe la Sci 3 Lys.

Par ordonnance du 12 août 2025, le président du tribunal a autorisé la Sas Kelly Gouds à assigner la Sci 3 Lys pour l’audience des référés du 19 août 2025.

Par ordonnance du 19 août 2025, le juge des référés a renvoyé l’affaire devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Aux termes de ses dernières écritures réceptionnées le 19 septembre 2025 et reprises oralement à l’audience de plaidoirie, la Sas Kelly Gouds demande au tribunal de :

— le recevoir en ses demandes, fins et moyens,

— débouter la Sci 3 Lys de l’ensemble de ses demandes et moyens,

— l’autoriser à maintenir son unité de climatisation qui est indispensable à son unité commerciale,

— condamner la Sci 3 Lys aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Nora Dhriss conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande également au tribunal d’ordonner à la Sci 3 Lys de demander à la copropriété de lui accorder l’autorisation d’installer son unité de climatisation et sa plaque à leur emplacement actuel.

À l’appui de sa demande, la Sas Kelly Gouds fait valoir pour l’essentiel :

— qu’au visa de l’article 9§5 alinéa 7 du contrat de bail, seuls les travaux de gros œuvre nécessitaient l’autorisation préalable du bailleur, tel n’est pas le cas de l’installation de l’unité de climatisation ou la pose de la plaque d’entreprise dès lors que le mur n’a été ni cassé, ni percé, et que la plaque ne porte pas atteinte à l’aspect extérieur de la propriété ;

— que le système de climatisation est indispensable à l’exploitation de son activité de vente de produits alimentaires et cosmétiques ;

— que le fait de la contraindre à enlever ledit système de climatisation a pour finalité de l’empêcher d’exploiter son activité commerciale ;

— que, dans l’hypothèse où une autorisation de la copropriété aurait été nécessaire pour l’installation du système de climatisation ainsi que pour la pose d’une plaque d’entreprise, il appartenait à la Sci 3 Lys, en sa qualité de propriétaire, d’effectuer les démarches en ce sens ;

— que son abstention caractérise un manquement du bailleur à son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux ;

— que la résolution du bail n’est pas justifiée ;

— que, concernant la réclamation des arriérés, la Sci 3 Lys ne justifie pas de la facture des charges qu’elle prétend avoir payé et dont elle réclame le remboursement.

Aux termes de ses dernières écritures réceptionnées le 19 septembre 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la Sci 3 Lys demande au tribunal de :

À titre principal,

— débouter la Sas Kelly Gouds de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonner le retrait de l’unité de climatisation et la remise en état des locaux dans leur état antérieur à l’installation de cette unité et ce, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,

À titre reconventionnel,

— prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail aux torts de la Sas Kelly Gouds,

— ordonner l’évacuation des lieux de la Sas Kelly Gouds ou de tout occupant de son chef dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— dire qu’elle sera autorisée à procéder à l’expulsion de la Sas Kelly Gouds ou de tout occupant de son chef à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel augmenté des charges et taxes qui seront mises à la charge de la Sas Kelly Gouds en cas de maintien dans les locaux, et ce jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés ou l’expulsion,

— condamner la Sas Kelly Gouds au paiement de la somme de 6.750 euros au titre des charges restées impayées pour les années 2022-2023-2024-2025,

En tout état de cause,

— condamner la Sas Kelly Gouds à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive,

— condamner la Sas Kelly Gouds à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses conclusions, la Sci 3 Lys expose en substance :

— que la Sas Kelly Gouds a accepté de prendre les locaux en l’état ;

— que l’unité de climatisation a été installée sur une partie privative, nécessitant ainsi l’accord exprès et préalable du bailleur avant la réalisation de travaux ;

— que le procès-verbal de constat dressé par Me [T], commissaire de justice, en date du 18 septembre 2023 démontre que le preneur a procédé à une ouverture au-dessus de la porte d’entrée pour y apposer une grille perforée dont l’unité de climatisation est installée à l’arrière ;

— que l’ouverture pratiquée sur la devanture de la boutique constitue des travaux de gros œuvre, lesquels, de surcroît n’ont pas été exécutés conformément aux règles de l’art, puisqu’un sceau est posé à même le sol à l’intérieur du magasin afin de recueillir l’eau s’écoulant de l’unité de climatisation ;

— reconventionnellement, il est sollicité la résolution judiciaire du bail au regard du trouble manifestement illicite causé par la Sas Kelly Gouds en ne retirant pas l’unité de climatisation, du non-paiement des loyers depuis janvier 2025 et des charges depuis 2022 ;

— que la Sas Kelly Gouds doit être condamnée pour procédure abusive, compte tenu du fait qu’elle multiplie les procédures, les incidents de paiement et le non-respect des dispositions du bail.

À l’audience de plaidoirie en date 19 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DEMANDE

Sur la demande principale formée par la Sas Kelly Gouds

En l’espèce, la Sas Kelly Gouds reconnaît avoir installé un système de climatisation, consistant en la fixation d’une unité de climatisation à l’intérieur du local, au niveau du plafond et en bordure de la vitrine, avec une extraction vers l’extérieur en façade, dans le local loué à la Sci 3 Lys, sans en avoir préalablement sollicité l’autorisation du bailleur ou du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 13 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a condamné la Sas Kelly Gouds à remettre les locaux loués dans leur état antérieur, en enlevant la plaque métallique installée au-dessus de la porte d’entrée, dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous peine, passé ce délai d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

Cette décision a été confirmée en appel, par un arrêt du 9 avril 2025.

La Sas Kelly Gouds, bien qu’elle ait été condamnée sous astreinte et qu’elle se soit toujours pas exécutée, sollicite aujourd’hui l’autorisation de conserver son unité de climatisation, arguant que celle-ci est indispensable à l’exercice de son activité commerciale.

Elle explique que la conservation des produits alimentaires et cosmétiques qu’elle destine à la vente est assurée par la climatisation qu’elle a installée, dont l’unité extérieure est située au-dessus de la porte d’entrée et est couverte par une grille.

Toutefois, la Sas Kelly Gouds procède par simple voie d’affirmation, et ne produit aucun élément probant pour justifier de la nécessité d’un tel dispositif dans la conservation des produits qu’elle met en vente. En effet, force est de relever qu’elle ne produit ni descriptif des marchandises destinées à la vente, ni indication des conditions de stockage préconisées.

Au surplus, il ressort de l’article 9 du bail à usage commercial conclu entre les parties que la Sas Kelly Gouds s’est engagée, en connaissance de cause, à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, de remise en état ou de réparations pendant la durée du bail, ce qui laisse supposer qu’elle estimait les locaux parfaitement adaptés à son activité.

Il y a donc lieu, dans ces conditions, de rejeter la demande de la Sas Kelly Gouds.

Sur la demande subsidiaire formée par la Sas Kelly Gouds

La Sas Kelly Gouds demande, à titre subsidiaire, au tribunal d’ordonner à la Sci 3 Lys de demander à la copropriété de lui accorder l’autorisation d’installer son unité de climatisation et sa plaque à leur emplacement actuel.

Toutefois, il a été retenu ci-dessus qu’elle n’apportait pas la preuve de la nécessité d’une telle installation pour son activité commerciale, étant rappelé qu’elle avait déjà procédé à cette installation en réalisant des travaux modifiant l’aspect extérieur des murs de façade de la copropriété, et ce en méconnaissance de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

De plus, la Sas Kelly Gouds ne justifie pas avoir informé la Sci 3 Lys de son intention d’installer une unité de climatisation lors de la conclusion du bai là usage commercial.

La Sci 3 Lys n’est donc pas tenue de soumettre à l’assemble générale de la copropriété une telle demande;

Cette demande doit donc être rejetée, dès lors que la Sas Kelly Gouds tente manifestement de placer la Sci 3 Lys, ainsi que la copropriété, devant le fait accompli.

Sur la demande de remise en état des locaux, formée par la Sas 3 Lys

Aux termes de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci doivent être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la Sas Kelly Gouds a placé, sans l’autorisation du bailleur, une plaque métallique perforée au-dessus de la porte d’entrée du local commercial, et installé une unité de climatisation derrière cette plaque.

Il y a donc lieu de la condamner à remettre les locaux dans l’état antérieur, dans un délai maximum de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant un délai de six mois.

Sur la demande en résiliation du bail commercial, formée par la Sas 3 Lys

L’article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande principale tend à voir autoriser la Sas Kelly Gouds à maintenir son unité de climatisation qu’elle juge indispensable au maintien de son activité.

La demande reconventionnelle formée par la Sas 3 Lys tend quant à elle à obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers et charges.

La seule circonstance que ces deux éléments aient fait l’objet de plusieurs décisions successives, au fond et en référé, ne suffit pas à caractériser un lien suffisant entre la demande principale liée à la climatisation et la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, étant par ailleurs observé qu’il a déjà été statué sur cette résiliation du contrat de bail par un jugement du 29 juillet 2025 qui a été frappé d’appel.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de la Sas 3 Lys sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

La Sci 3 Lys sollicite une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’existence d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l’espèce, aucune preuve n’est apportée de la mauvaise foi ou de la légèreté de la Sas Kelly Gouds, qui a exercé son droit d’agir en justice en pensant à tort que l’unité de climatisation serait nécessaire pour son activité commerciale.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.

Sur les autres demandes

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La Sas Kelly Gouds, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à la Sci 3 Lys la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande de la Sas Kelly Gouds formée sur ce même fondement.

L’exécution provisoire du jugement est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la Sas Kelly Gouds tendant à se voir autorisée à maintenir l’unité climatisation qu’elle a installée dans les locaux loués auprès de la Sci 3 Lys ;

REJETTE la demande de la Sas Kelly Gouds tendant à ordonner à la Sci 3 Lys de demander à la copropriété de lui accorder l’autorisation d’installer son unité de climatisation et sa plaque à leur emplacement actuel ;

CONDAMNE la Sas Kelly Gouds à remettre les locaux loués dans leur état antérieur en enlevant la plaque métallique installée au-dessus de la porte d’entrée, et ce dans un délai maximum de quinze jours (15) à compter de la signification du présent jugement, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) par jour de retard, pendant un délai de six mois ;

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle de la Sci 3 Lys tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

REJETTE la demande de la Sci 3 Lys en paiement de dommages-intérêts procédure abusive ;

CONDAMNE la Sas Kelly Gouds à payer à la Sci 3 Lys la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sas Kelly Gouds au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente procédure est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président