TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/56318 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUM2

N° : 1

Assignation du :

11 Septembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 février 2026

par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. MEZZO MONTE, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Emilie SITBON, avocat au barreau de PARIS – #E89

DEFENDERESSE

La société ESCALE DES ILES, société par actions simplifiée

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Adeline TISON, avocat au barreau de PARIS – #J0152

DÉBATS

A l’audience du 30 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 19 décembre 2016, la SCI Mezzo Monte a donné à bail, à titre commercial, à la SAS L’Escale Marine des locaux dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 7], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 10 200 euros.

Le bail a été consenti pour y exercer l’activité de « Poissonnerie ».

Par avenant au bail en date du 29 décembre 2024, la SAS L’Escale des Iles est venue aux droits de la SAS L’Escale Marine.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2025, la SCI Mezzo Monte a fait délivrer à la SAS L’Escale Marine un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 6 915 euros au titre de l’arriéré de loyers, mois de juin 2025 inclus outre les frais d’acte à hauteur de 166,49 euros.

Faisant valoir que le délai d’un mois visé au commandement était expiré et que le commandement était demeuré infructueux, la SCI Mezzo Monte a, par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2025, fait assigner la SAS Escale des Iles devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la voir condamner au paiement, à titre provisionnel, d’un arriéré locatif.

Après un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 30 décembre 2025 lors de laquelle, reprenant en partie oralement ses dernières conclusions, sauf à actualiser la dette locative, la SCI Mezzo Monte demande au juge des référés de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 19 décembre 2016,

— En conséquence, dire et juger que la SAS Escale des Iles ainsi que tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux, son expulsion ainsi que tout occupant de son chef des locaux en cause, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— Condamner la SAS Escale des Iles lui à payer à titre de provision, la somme de 12 392 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de décembre 2025 inclus,

— Condamner la SAS Escale des Iles à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au dernier loyer mensuel dû en vertu de l’application des dispositions du bail et qui aurait pu être perçu si le bail du 19 décembre 2016 s’était poursuivi ou avait été renouvelé, à compter de la résiliation du bail en date du 19 décembre 2016 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner la SAS Escale des Iles à lui payer la somme de 1 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS Escale des Iles en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation, du commandement délivré le 13 juin 2025 et des dénonciations éventuelles.

La SCI Mezzo Monte fait exposer pour l’essentiel :

— que le commerce était fermé en juin 2025 lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— qu’elle n’a jamais fait procéder à un changement de serrure, une telle affirmation n’étant soutenue que pour les besoins de la cause et sans aucun justificatif probant,

— qu’il n’existe donc aucune contestation sérieuse valablement soulevée par la SAS Escale des Iles pour se soustraire aux effets du commandement visant la clause résolutoire,

— que le juge des référés n’est pas compétent pour octroyer des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance allégué par la société preneuse,

— qu’elle s’oppose à toute demande de délai.

En réplique, développant oralement ses dernières conclusions du 29 décembre 2025, la SAS Escale des Iles demande au juge des référés de:

A titre principal :

— juger qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de la SCI Mezzo Monte ;

— en conséquence, se déclarer incompétent ;

A titre subsidiaire :

— débouter la SCI Mezzo Monte de ses demandes ;

— condamner la SCI Mezzo Monte au paiement de la somme de 18 622 euros au titre de son préjudice de perte d’exploitation ;

— juger que la dette locative de la SAS Escale des Iles s’élève à la somme de 4 920,62 euros,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui octroyer des délais de paiement sur 12 mois, soit 11 versements de 410 euros et un dernier versement de 410,62 euros,

En tout état de cause :

— condamner la SCI Mezzo Monte à lui verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SAS Escale des Iles fait valoir en substance :

— que du fait de difficultés personnelles majeures, le gérant n’a pas réceptionné à temps le commandement de payer signifié le 13 juin 2025,

— que le jour de la signification de l’assignation, soit le 11 septembre 2025, la SAS Escale des Iles a fait changer les serrures du local commercial, de sorte qu’elle ne pouvait plus exploiter son fonds de commerce ; qu’elle a finalement pu réintégrer les lieux, après intervention d’un serrurier mandaté par ses soins, le 21 novembre 2025, d’où 71 jours de privation des locaux,

— qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la bailleresse compte tenu du non-respect continu de son obligation de délivrance des lieux ; qu’elle a ainsi subi une perte d’exploitation à hauteur de 18 622 euros (soit 2 mois de chiffre d’affaires x marge brute = 53 208 euros x 35 %),

— que depuis le 21 novembre 2025, elle rembourse la dette locative ; qu’elle a ainsi versé 2 018 euros au début du mois de décembre 2018, 2 779,38 euros au courant du mois de décembre 2025, et 5 018 euros le 26 décembre 2025 (soit 2 versements de 2 018 euros et 3 000 euros) ; que la dette locative s’élève donc à 4 920,62 euros au 31 décembre 2025, loyer de décembre 2025 inclus.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fonds.

A l’audience, au regard des versements très récents invoqués par la SAS’Escale des Iles non comptabilisés par la SCI Mezzo Monte, cette dernière a été autorisée à produire une note en délibéré pour fournir un décompte totalement actualisé des sommes dues.

Par message adressé par RPVA le 30 décembre 2025, l’avocate de la SCI Mezzo Monte a indiqué que la dette locative s’élevait à cette date à la somme de 8 612,62 euros, compte tenu d’un versement comptabilisé le 8 novembre 2025 à hauteur de 2 779,38 euros, des deux virements de 2 018 euros et 3 000 euros opérés la veille de l’audience et d’un virement de 1 000 euros réalisé postérieurement à celle-ci.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 2 février 2026.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu.

En vertu de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI Mezzo Monte produit un décompte locatif arrêté au 30 décembre 2025 dont il résulte que la défenderesse est redevable de la somme de 8 612,62 euros à cette date, au titre de l’arriéré de loyers, mois de décembre 2025 inclus.

Ce décompte prend en compte tous les versements invoqués par la SAS Escale des Iles.

Celle-ci n’est pas fondée, pour s’opposer à son obligation au paiement des loyers, à invoquer une quelconque exception inexécution pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Elle affirme en effet sans apporter aucun élément probant que la SCI Mezzo Monte aurait fait procéder, par voie de fait, à un changement des serrures du local. Or la seule « attestation d’intervention » d’un serrurier qu’elle verse aux débats est de toute évidence dénuée de toute valeur probante pour imputer la responsabilité du changement de serrures à la bailleresse, et même pour considérer que l’accès aux locaux a été impossible pendant 71 jours comme l’allègue la SAS Escale des Iles.

La contestation soulevée par cette dernière sur ce point est dénuée de tout caractère sérieux, de sorte qu’elle reste tenue au paiement des loyers ; pas plus sa demande de dommages et intérêts, qui repose sur aucun fondement, ne saurait prospérer, étant rappelé qu’en tout état de cause, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’accorder que des provisions.

La SAS Escale des Iles sera donc condamnée à payer par provision à la SCI Mezzo Monte la somme de 8 612,62 euros selon décompte arrêté au 30 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, le contrat de bail qui fait la loi des parties stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 13 juin 2025 visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce est régulier en la forme et justifié au fond. Plus d’un mois s’est écoulé depuis sa délivrance sans que la SAS Escale des Iles, qui n’oppose aucune contestation sérieuse ainsi que jugé supra, n’ait régularisé la situation.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont manifestement réunies à la date du 13 juillet 2025 à 24h, sauf la faculté pour le juge d’en suspendre les effets en accordant des délais de paiement au débiteur par application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 et suivants du code civil

Sur la demande de délais de la SAS Escale des Iles

En l’espèce, et compte tenu des efforts de règlements de la SAS Escale des Iles, qui a procédé à plusieurs versements récents et conséquents compte tenu du loyer courant, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement, dans les limites fixées par le texte sus-visé et selon les modalités décrites au présent dispositif.

En cas de non-paiement par la SAS Escale des Iles d’une seule des échéances dans le délai prévu ou du loyer courant la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire prévue au bail sera acquise à la SCI Mezzo Monte, et l’expulsion de la SAS Escale des Iles sera ordonnée, selon les modalités prévues au présent dispositif ; cette dernière sera en ce cas également condamnée à payer à la SCI Mezzo Monte, à compter de la déchéance du terme, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus.

Sur les autres demandes

La SAS Escale des Iles supportera la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la SCI Mezzo Monte la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, assortie de plein droit de l’exécution provisoire, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Condamnons la SAS Escale des Iles à payer à la SCI Mezzo Monte la somme de 8 612,62 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges selon décompte arrêté au 30 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties à la date du 13 juillet 2025 à 24h00 mais en suspendons les effets,

Accordons à la SAS Escale des Iles des délais de paiement et disons qu’elle pourra s’acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties par 11mensualités égales et successives de 700 euros, en plus du loyer courant étant précisé :

— que la première échéance devra intervenir au plus tard de 10 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes le 10 de chaque mois,

— que le solde de la dette devra être réglé à la 12ème mensualité,

Disons que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

Disons qu’en revanche, à défaut de règlement par la SAS Escale des Iles non régularisé huit jours après une mise en demeure adressée en lettre recommandée avec accusé de réception de l’une quelconque des mensualités prévues ci dessus et/ou des loyers, charges, et taxes courants :

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire sera acquise,

* la SAS Escale des Iles devra quitter les lieux situés [Adresse 4], et à défaut de départ volontaire, la SCI Mezzo Monte pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

* la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux sera effectuée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* la SAS Escale des Iles devra payer à la SCI Mezzo Monte, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

Condamnons la SAS Escale des Iles à payer à la SCI Mezzo Monte la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la SAS Escale des Iles formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Condamnons la SAS Escale des Iles aux dépens de la présente instance comprenant le coût du commandement de payer signifié le 13 juin 2025.

Fait à [Localité 6] le 02 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie GUILLARME