TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 13]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEVX

MINUTE n° 25/85

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 AVRIL 2025

Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025 après débats à l’audience publique du 31 mars 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [J]

né le 02 Mars 1966 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

Madame [U] [J]

née le 24 Juillet 1965 à [Localité 12] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

Tous deux comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

particulière

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 07 janvier 2025 déposée au greffe le 16, la SA d’HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] du logement et annexes (garage, cave, …) sis [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la [Localité 10] Publique ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 31 décembre 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance;

— condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] à lui payer la somme de 4.198,32€ arrêtée à la date du 30 décembre 2024 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 06 septembre 2021, elle a donné en location à Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 3] outre par contrat du même jour un garage ; que Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] ne se sont pas régulièrement acquittés du paiement des loyers de sorte qu’elle leur a fait signifier, par acte du 24 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 2.294,85€ visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 4.198,32€ suivant décompte arrêté au 30 décembre 2024.

A l’audience qui s’est tenue le 31 mars 2025, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation, tout en précisant que la dette est désormais de 6.207,90€, un dernier paiement datant du 07 octobre 2024 et soulignant l’absence d’APL.

De leur côté, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] ont indiqué que Monsieur a fait un AVC en 2024 ; qu’il n’a pas d’indemnités car était à son compte ; qu’il a fait une demande d’APL et de RSA ; que l’APL devrait être de 340€ à compter du 04 avril ; qu’une somme mensuelle de 923€ devrait lui être versée et qu’ils pourraient s’acquitter d’une somme de 150€ en sus. Madame a indiqué ne pas avoir travaillé mais s’être occupée des cinq enfants ; qu’elle n’a pas le permis de conduire et que leur fille est revenue vivre chez eux étant en instance de divorce. Monsieur a ajouté avoir d’autres dettes et qu’ils vont déposer un dossier de surendettement.

Un diagnostic social a été établi.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par celle du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de 6 semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 07 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi qu’à la CAF le 17 novembre 2023.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1714 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM DOMIAL produit notamment :

— le contrat de bail signé par Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] le 06 septembre 2021 à effet du 1er portant sur la location d’un appartement n°009706 – 2ème étage – sis [Adresse 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 476,67€, révisable, payable à terme échu le 5 du mois suivant ainsi que 37,51€ de charges générales outre un dépôt de garantie du montant du loyer, de même que le contrat portant sur la location d’un garage n°009541 porte 026 sis à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 34,11€ payable à terme échu le 1er du mois suivant et un dépôt de garantie de 34€,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée aux contrats de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 24 octobre 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 2.294,85€ suivant décompte au 15 octobre 2024, outre 143,59€ au titre de l’acte,

— un décompte arrêté au 30 décembre 2024 mentionnant un solde débiteur de 4.198,32€, porté à la somme de 6.207,90€ à la date de l’audience, loyer du mois de mars 2025 inclus.

Or, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] ne démontrent ni n’allèguent l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois à la lecture du contrat et du commandement de payer, aucun règlement n’ayant été effectué par Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] entre le 24 octobre 2024 et le 24 décembre 2024 pour apurer la dette.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail ont été acquis à la date du 25 décembre 2024, le garage étant l’accessoire du logement.

En outre, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] restaient devoir un montant de 4.198,32€, porté à la somme de 6.207,90€ à la date de l’audience, loyer du mois de mars 2025 inclus.

En conséquence, ils doivent être solidairement condamnés à la lecture du contrat de bail à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 6.207,90€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de mars 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu d’une actualisation de la dette à l’audience.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Force est de constater que Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] ne s’acquittent plus de leur loyer depuis de nombreux mois, le dernier versement datant du mois d’octobre 2024 et que leur situation financière ne leur permet pas à ce jour de régler une somme en sus du loyer courant. Des délais de paiement ne peuvent donc leur être octroyés à ce stade, étant cependant observé qu’ils envisagent de déposer un dossier de surendettement et qu’ils seront en mesure de former une telle demande auprès de la commission compétente dès lors que leur situation financière sera plus claire.

La résiliation étant acquise à la SA d’HLM DOMIAL, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, ils doivent être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

De surcroît, la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 35,22 + 561,04 = 596,26€, exclusion faite des aides au logement), à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 06 septembre 2021 effet du 1er ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail liant les parties ont été acquis à la date du 25 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 6.207,90€ (six mille deux cent sept euros et quatre-vingt-dix cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de mars 2025 inclus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] ;

DIT que Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir un appartement n°009706 – 2ème étage – sis [Adresse 7] outre le garage n°009541 porte 026 sis à la même adresse dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire dans ce délai de deux mois,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 596,26€ exclusion faite des aides au logement), à compter du mois d’avril 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 150€ (cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trente avril deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge