Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 28 mai 2025, n° 24/01663

TJ Versailles 28 mai 2025

Arguments

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Accepté
Installation illicite d'une pompe à chaleur
La cour a jugé que l'installation de la pompe à chaleur sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'enlèvement de l'équipement.
Accepté
Nécessité d'assurer l'exécution de la décision
La cour a estimé qu'une astreinte était justifiée pour assurer l'exécution de la décision, en raison du maintien de l'installation non autorisée.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.
Accepté
Absence de fondement des demandes reconventionnelles
La cour a rejeté les demandes reconventionnelles de la société Cervailles, considérant qu'elles n'étaient pas justifiées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 28 mai 2025, n° 24/01663
Numéro(s) :	24/01663
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu BARBÉFrédérique THUILLEZChristine BLANCHARD-MASI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse c/ S.C.I. CERVAILLES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

28 MAI 2025

N° RG 24/01663 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSAJ

Code NAC : 72C

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] ET [Adresse 3] C/ S.C.I. CERVAILLES

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] ET [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Foncière et Immobilière de [Localité 7], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 672 045 143, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Christine Blanchard-Masi, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 10

DEFENDERESSE

S.C.I. CERVAILLES, au capital de 100,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 797 742 590, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Matthieu Barbé, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A440, M^e Frédérique Thuillez, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 513

Débats tenus à l’audience du 10 avril 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Cervailles est propriétaire des lots n° 8, 10, 14, 18 (parkings) et 77, 78 et 79 (locaux commerciaux) d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines).

Le lot n° 77, situé au rez de chaussée, permet la jouissance privative d’un jardinet adjacent audit lot.

La société civile immobilière Cervailles a fait installer une unité de pompe à chaleur dans ce patio, après avoir déposé une déclaration préalable de travaux auprès des services de l’urbanisme de [Localité 8] le 4 novembre 2016, à laquelle il n’a pas été fait opposition selon arrêté en date du 17 janvier 2017.

Par courrier du 8 septembre 2021, la société civile immobilière Cervailles s’est engagée à mettre en vente cette pompe à chaleur, dont l’installation n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, a fait dresser un constat par un commissaire de justice en date du 15 octobre 2024 établissant le maintien de la pompe à chaleur dans le jardinet.

La société civile immobilière Cervailles a mandaté un commissaire de justice, qui a constaté le 14 janvier 2025 que la pompe à chaleur avait été débranchée, purgée et désactivée.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à Versailles (Yvelines), représenté par son syndic, la société Foncière et Immobilière de Paris, a fait assigner la société civile immobilière Cervailles devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 10 avril 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Foncière et Immobilière de [Localité 7], demande au juge des référés de :

— condamner la société civile immobilière Cervailles à faire enlever la pompe à chaleur installée sur le lot n° 77, partie commune à usage privatif, et à remettre les lieux en l’état antérieur, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— rejeter les demandes de la société civile immobilière Cervailles ;

— condamner la société civile immobilière Cervailles à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Il soutient en substance que ce jardin dans lequel a été posée une pompe à chaleur est une partie commune à usage privatif régie par l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété de sorte que sont illicites tous les travaux effectués dans ce jardin sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété.

Il estime que l’installation litigieuse a causé de nombreuses nuisances d’ordre sonore à la copropriété, mais également d’ordre esthétique, de sorte que l’obligation de la défenderesse de procéder à son retrait n’est pas sérieusement contestable.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société civile immobilière Cervailles demande au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— rejeter l’intégralité des demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, à lui payer :

— la somme de 3000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— la somme de 3000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, aux dépens.

Elle expose en substance qu’il n’existe aucune urgence, la pompe à chaleur ayant été mise hors d’état de fonctionnement le 29 juillet 2024 ; qu’il existe un différend quant à la jouissance privative des parties communes, le règlement de copropriété et ses modificatifs, non remis en cause par les parties, lui attribuant la jouissance exclusive du lot n°77, quant au jardinet ; qu’il n’y a pas de co-visibilité sur le jardinet en question, sauf à se pencher par son balcon, la seule co-visibilité réelle étant celle avec l’internat du lycée [6] qui n’est pas partie à la présente procédure et ne s’étant jamais plaint des nuisances passées réelles ou supposées ; et que, depuis le 29 juillet 2024, la pompe à chaleur a été mise hors service, et est donc devenue un bien meuble, au même titre que pourrait l’être n’importe quel agrès de jardin.

Elle conteste tout dommage imminent ou trouble manifestement illicite, en dehors de la présence physique de la pompe à chaleur, non fonctionnelle, dans l’attente de son recyclage.

Elle conclut au caractère abusif de la procédure initiée le 29 novembre 2024 en dépit du débranchement de la pompe à chaleur effectué le 29 juillet 2024, ce dont la partie demanderesse était informée.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 9 I alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 6-3 de ladite loi dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

En l’espèce, le règlement de copropriété du syndicat demandeur décrit le lot n° 77 de la manière suivante « un local à usage professionnel à aménager avec entrée particulière située à gauche de la rampe d’accès aux parkings et le droit à la jouissance exclusive et particulière du jardin situé au fond et en face de ce local, et auquel on ne peut accéder que par ce local ».

Il en ressort que le jardinet dans lequel la pompe à chaleur litigieuse a été installée constitue une partie commune à jouissance privative.

Nonobstant le débranchement et la mise hors service de cet équipement, il ressort des photographies annexées au procès-verbal de constat en date du 15 octobre 2024 que la pompe à chaleur est visible non seulement depuis le lot n° 77 mais également depuis plusieurs des appartements de la copropriété ce qui est source d’une nuisance d’ordre esthétique, sans que la société civile immobilière Cervailles ne justifie d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette violation du règlement de copropriété caractérise un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en ordonnant à la société civile immobilière Cervailles de procéder à l’enlèvement de la pompe à chaleur et à la remise des lieux en leur état antérieur.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin d’en assurer l’exécution, compte tenu du maintien de la pompe à chaleur malgré la délivrance de l’assignation depuis de nombreux mois par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, il convient d’assortir la présente décision d’une astreinte, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

En application de l’article 1240 du code civil, une action en justice n’est abusive que dans l’hypothèse d’une faute du demandeur.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, la société civile immobilière Cervailles ne rapporte pas la preuve d’une telle faute de la part du syndicat de copropriétaires demandeur, et notamment d’une intention de lui nuire de la part de ce dernier.

En conséquence, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société civile immobilière Cervailles.

Sur les demandes accessoires :

La société civile immobilière Cervailles, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et des factures produites, il convient de condamner la société civile immobilière Cervailles à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, la somme de 2 429,00 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à la société civile immobilière Cervailles, dans un délai de trois (3) mois à compter de la signification de la présente ordonnance, de procéder à l’enlèvement de la pompe à chaleur placée dans le jardinet adjacent à son lot de copropriété n° 77 de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines) et de remettre les lieux en état ;

Disons qu’à défaut pour la société civile immobilière Cervailles de se conformer à cette injonction, elle sera redevable envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 150,00 € (cent cinquante euros) par jour de retard ;

Disons que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société civile immobilière Cervailles ;

Condamnons la société civile immobilière Cervailles à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 8] (Yvelines), représenté par son syndic, la société Foncière et Immobilière de [Localité 7], la somme de 2 429,00 € TTC en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société civile immobilière Cervailles aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre