TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [C] [N] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christine LIEU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JXK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 21 février 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le cabinet COGESCO – [Adresse 1]

représentée par M^e Christine LIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0281

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [N] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2024

§nx

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 février 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 21 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JXK

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [N] [J] est propriétaire des lots n°234 et 242 (1540/240000 et 60/240000) dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIER G.COGE exerçant sous le nom commercial COGESCO, a assigné M. [C] [N] [J] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, afin d’obtenir, au visa des dispositions légales et réglementaires fixant le statut de la copropriété et du code civil, sa condamnation au paiement, sous bénéfice de l’exécution provisoire des sommes suivantes :

—  5 023,12 euros au titre des charges sur la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2023 sur la somme de 2 918,11 euros et de l’assignation du 7 novembre 2024 pour le surplus,

— capitalisation des intérêts,

—  1 800 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

M. [C] [N] [J] régulièrement assigné à l’étude n’a pas comparu ni personne pour lui.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [C] [N] [J] sur les lots n°234 et 242 (1540/240000 et 60/240000) dans l’immeuble sis [Adresse 2],

— les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2022 et 1er octobre 2024 (dernier trimestre 2024 inclus) faisant apparaître les relevés de compte individuel et attestant du solde débiteur de 5 023,12 euros récapitulé au décompte produit dont 1 320,52 euros de frais de recouvrement,

— la liste des frais recouvrant les mises en demeure et relances (25 euros le 16 novembre 2022, 60 euros le 2 décembre 2022, 60 euros le 10 février 2023 pour une mise en demeure par avocat) et frais de procédure (240 euros pour une ouverture de dossier procédure le 26 mars 2024, 407,52 euros pour le suivi procédure le 26 mars 2024, 240 euros pour ouverture de dossier procédure le 22 mai 2024 et 288 euros pour suivi dossier procédure) sur la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie et non contestée par le défendeur à hauteur de la somme de 3 702,60 euros, sur la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), qui porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2023 sur la somme de 2 918,11 euros et de l’assignation du 7 novembre 2024 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est fait état de 1 320,52 euros résultant des frais de mise en demeure et relances (145 euros) et des frais de dossiers (935,52 euros). Ces derniers ne sont pas étayés des diligences accomplies par le syndic permettant d’en apprécier la réalité et le bien fondé. Par ailleurs, seule la mise en demeure par avocat du 13 février 2024 est produite alors que cette dépense relève des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de l’ensemble de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure et alors qu’ils n’ont pas fait connaître leur véritable adresse, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [C] [N] [J] présente des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis plus de 2 ans. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, de sorte que M. [C] [N] [J] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires le somme de 1 000 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 7 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [N] [J], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au demandeur la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIER G.COGE exerçant sous le nom commercial COGESCO, la somme de 3 702,60 euros au titre des charges dues sur la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2023 sur la somme de 2 918,11 euros et du 7 novembre 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 7 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIER G.COGE exerçant sous le nom commercial COGESCO, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [C] [N] [J] au paiement des dépens ;

CONDAMNE M. [C] [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIER G.COGE exerçant sous le nom commercial COGESCO, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 21 février 2025

le greffier le Président