TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00248 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYM5

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 14 octobre 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [P] [N]

demeurant [Adresse 8] (ALLEMAGNE)

représenté par Maître Rodolphe CAHN, avocat au barreau de MULHOUSE

requérant

à l’encontre de :

S.C.I. KDK II

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-Odile HUBSCHWERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 2 septembre 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

M. [J] [N] est gérant et associé à hauteur de 50 % de la SCI KDK II, dont le siège social est situé [Adresse 2].

M. [P] [N] est associé à hauteur de 50 % de la SCI KDK II.

Par assignation signifiée le 18 avril 2024, M. [P] [N] a attrait la SCI KDK II devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1855 et 1856 du code civil.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 29 avril 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, M. [P] [N] demande à la juridiction des référés de :

— débouter la SCI KDK II de toutes ses fins et conclusions,

— désigner un administrateur judiciaire qui disposera de tous les pouvoirs attribués au gérant de la SCI KDK II par la loi,

— dire et juger que l’administrateur judiciaire nommé pourra se faire assister par toute personne de son choix,

— donner pour mission à l’administrateur judiciaire désigné de :

* administrer et gérer la SCI KDK II,

* se faire communiquer l’ensemble des comptes bancaires de la SCI KDK II,

* convoquer une assemblée générale des associés de la SCI KDK II,

* faire toute constatation utile,

— dire que les frais d’administrateur judiciaire seront à la charge de la SCI KDK II,

— condamner la SCI KDK II à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de sa demande, M. [P] [N] fait valoir pour l’essentiel :

— que M. [J] [N] gère la location de l’ensemble des appartements, propriété de la SCI KDK II, sans aucune transparence,

— qu’il n’est aucunement informé de la situation, notamment des mouvements financiers dont en particulier les encaissements effectués par le biais du site airbnb.fr et booking.com,

— qu’à la date du 8 janvier 2024, les comptes de l’exercice 2022 n’avaient toujours pas été arrêtés et aucun assemblée générale n’était intervenue,

— qu’il a adressé à la SCI KDK II un courrier recommandé avec accusé de réception le 8 janvier 2024, aux fins d’obtenir communication des comptes de la société et de convoquer une assemblée générale, en vain,

— que si la loi n’impose pas dans une SCI la tenue d’une assemblée générale, elle impose en revanche que les comptes soient approuvés et que la transparence règne entre les associés,

— qu’il n’existe aucun décision collective prise entre les associés pour approuver les comptes des exercices écoulés,

— qu’il n’a pas à ce jour la possibilité de consulter la situation bancaire par internet étant donné qu’il n’est plus en possession des mots de passe,

— qu’il en est de même concernant les réservations sur les sites airbnb.fr et booking.com,

— que les revenus générés sur la plate-forme Airbnb sont directement versés sur un compte privé appartenant à M. [J] [N],

— que manifestement M. [J] [N] fait en sorte d’empêcher toute information,

— qu’il n’a plus accès aux comptes en banque ni aux comptes booking.com et airbnb,

— que les documents de gestion partagés sur Google Drive, conformément à la pratique mise en place par les associés, ne sont plus mis à jour depuis fin 2023,

— qu’au visa de l’article 39 du décret du 3 juillet 1978, dès lors qu’un associé fait une demande aux fins de convocation d’une assemblée générale et que celle-ci n’a pas lieu, le tribunal est tenu de désigner un mandataire.

Suivant conclusions déposées le 11 février 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI KDK II conclut au débouté de M. [P] [N] de sa demande, et à sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI KDK II soutient pour l’essentiel :

— que la loi n’impose pas la tenue d’assemblées générales au sein d’une SCI,

— qu’aux termes de l’article 9 du chapitre II du titre IV des statuts de la SCI, les associés peuvent prendre toute décision sans être tenus d’observer les règles prévues pour la réunion des assemblées générales ordinaires ou extraordinaires,

— que les procès-verbaux des assemblées générales des 28 février 2020 et 28 février 2021 sont versés aux débats,

— que les associés partagent l’intégralité des documents relatifs à la SCI,

— que les comptes de location saisonnière restent actifs et la société KDK II reçoit hebdomadairement les versements des loyers,

— que cette activité de location de type Airbnb est déclarée à la mairie de [Localité 7] et la taxe de séjour reversée,

— que les conversations restranscrites par M. [P] [N] mettent en exergue que ce dernier est régulièrement informé des nouveaux locataires,

— que des réunions régulières, en plus des conversations sur Whatsapp, étaient tenues,

— que des centaines de courriels ont été échangés entre les associés,

— que M. [P] [N] dispose toujours des mots de passe de tous les comptes bancaires et comptables qui n’ont jamais été changés et sont toujours accessibles,

— que M. [P] [N] ne produit aucun élément permettant d’établir la réalité de ses affirmations, s’agissant de la suppression de comptes et fichiers, ou encore l’impossibilité de se connecter aux différents supports et logiciel de gestion,

— que M. [P] [N] a tout le loisir de consulter les comptes de la SCI KDK II via le logiciel ma-compta.fr,

— qu’il ne saurait lui être reproché un quelconque manque de diligence.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un administrateur judiciaire provisoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1er du même code dispose : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement, ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 1833 du code civil dispose que toute société doit avoir un objet licite et être constituée dans l’interet commun des associés. La société est gérée dans son intérêt social, en prenant en considération les enjeux sociaux et environnementaux de son activité.

La désignation judiciaire d’un administrateur provisoire, dès lors qu’elle porte atteinte aux droits fondamentaux des sociétés, est une mesure exceptionnelle, qui suppose que soit rapportée la preuve de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et menacant celle-ci d’un peril imminent (Com., 29 septembre 2015, n° 14-11.491).

En l’espèce, il appartient à M. [P] [N], qui sollicite la désignation d’un administrateur provisoire, de justifier que ces deux conditions sont remplies.

Les statuts de la SCI KDK II prévoient, d’une part, que “les gérants doivent au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues” (page 11) et d’autre part, “qu’une décision collective peut prendre la forme d’une assemblée générale, d’une consultation écrite ou d’un consentement de tous les associés exprimés à l’unanimité dans une acte authenthique sous signature privé”.

Enfin , il est indiqué que “les assemblées générales sont convoquées par la gérance et qu’un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander à la gérance de provoquer une délibération sur une question déterminée (…)”.

Si la SCI KDK II, indique, à juste titre, que la loi n’impose pas la tenue d’une assemblée générale, cette argumentation ne peut plus, à l’evidence, être satisfaisante, lorsque les relations entre les associés sont durablement dégradées, comme en l’espèce, une application des règles légales de convocation des assemblées générales et de communication des documents financiers et comptables devenant alors impérative.

Monsieur [P] [N] considère en conséquence, à juste titre, que son droit à l’information n’est pas satisfait et sollicite la tenue d’une assemblée générale et la communication des bilans comptables depuis le 8 janvier 2024 (pièce 4).

Or, la SCI KDK II ne justifie nullement lui avoir transmis les comptes sociaux et bilans comptables de la société.

Ces carences sont suffisamment graves pour être qualifiées de fonctionnement anormal de la société, la mettant en péril.

En conséquence, il y aura lieu de désigner un administrateur provisoire dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la SCI KDK II, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par Monsieur [P] [N] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DESIGNONS Me [W] [O] de la SELARL AJASSOCIES, [Adresse 5], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI KDK II, avec pour mission de ;

— gérer et administrer la SCI KDK II avec tous les pouvoirs dévolus au gérant,

— convoquer une assemblée générale de la société, aux fins notamment d’approbation des comptes sociaux,

— se faire remettre les archives et les comptes de la SCI KDK II, avec faculté de s’adjoindre tout technicien de son choix,

— prendre toute décision qu’impose l’urgence et la nécessité ;

DISONS que les frais de l’administrateur provisoire seront à la charge de la SCI KDK II ;

DISONS que la mission de Me [W] [O] s’étendra sur six mois à compter du jour où elle sera saisie par les parties, et que cette mission pourra être renouvelée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Mulhouse rendue sur requête ;

CONDAMNONS la SCI KDK II à payer à M. [Y] [N] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI KDK II aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente ordonnance ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,