TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/664

N° RG 24/02067 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I54U

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la peronne de son rperésentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41 substituée par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Décembre 2024

JUGEMENT : rendue par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 décembre 2013 à effet au 3 décembre 2013, l’office public de l’habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat (ci-après M2A HABITAT) a donné à bail à M. [Z] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

Par ordonnance du 21 mars 2017 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé, a constaté la résiliation du bail , condamné M. [Z] [D] à payer la somme de 2 207.65 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 9 février 2017 en lui accordant des délais de paiements et à défaut de respect des échéances convenues, la libération des lieux le cas échéant l’expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par exploit en date du 24 juillet 2024, M2A HABITAT a fait assigner M. [Z] [D] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de le voir condamné au paiement des réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 décembre 2024.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989 et 1343-2 du code civil de :

— condamner M. [Z] [D] à lui payer la somme de 4 067.31 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [Z] [D] aux entiers frais de procédure (890.17 €) et dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M2A HABITAT invoque notamment le bénéfice du procès verbal d’expulsion du 28 octobre 2021 ainsi que l’état des lieux de sortie du 23 février 2022.

Régulièrement assigné par remise de l’exploit selon les formalités de l’article 659 du cpc, M. [Z] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappellent qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démonter l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En l’espèce, M2A HABITAT qui produit l’état des lieux d’entrée signé par le locataire le 5 décembre 2013, produit le procès verbal de constat par huissier en date du 28 octobre 2021 accompagné de photographies laissant apparaitre « un appartement en mauvais état d’entretien , des sols sales et tachés, des murs crasseux et tachés, des toiles d’araignée dans les angles des murs et plafonds, du papier peint arraché au bas de certains murs, des interrupteurs noirs de crasse, des trous de vis et chevilles visibles sur différents murs de l’appartement, une odeur nauséabonde ».

Les photographies annexés permettent d’illustrer l’abandon de divers effets mobiliers et vêtements sans valeur marchand, en réalité à l’état de déchets.

La saleté, les taches, l’arrachement des papiers peints, les trous dans les différents murs de l’appartement s’apparentent à des dégradations et sont sans rapport, par leur ampleur et leur présence généralisée, avec un usage normal des lieux.

L’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur le 2 mai 2022 est en réalité corroboré par le constat d’huissier précité.

M2A HABITAT met en compte une somme de 4 379.31 € et produit les bons d’intervention et factures correspondant :

— au nettoyage et évacuation des effets abandonnés sur place pour la somme de 969.43€,

— la remise en peinture de l’appartement pour la somme de 2 817.78 €,

— le changement d’interrupteurs et prises pour la somme de 399.41€,

— des frais de serrrurerie pour la somme de 195.54 € antérieurement.

En revanche la facture en pièce 11 fait double emploi avec le poste nettoyage complet facturé en pièce 7.

Il convient donc de faire droit à la demande déduction faite du dépot de garantie que le bailleur est autorisé à conserver (312 €) pour retenir une somme restant due de

4 067.31 €.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Par ailleurs conformément à la demande il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

M. [Z] [D] qui succombe, supportera les dépens en ce compris les frais de la procédure d’expulsion dont il est justifié à hauteur de 694.63 €.

Enfin, M. [Z] [D] sera condamné à payer à M2A Habitat une somme de

500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort ,

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4067.31€ (quatre mille soixante sept euros trente et un centimes) au titre des réparations locatives, déduction étant déjà faite du dépot de garantie conservé, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [Z] [D] aux dépens en ce compris les frais de la procédure d’expulsion (694.63€) ;

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,