TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01211 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZRI

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [S]

né le 12 Août 1994 à [Localité 7] (AFGHANISTAN),

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 juillet 2020, la SA d’HLM BATIGERE a donné à bail à M. [J] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 293.34€ outre 41.27 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 mars 2022.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, a ensuite fait assigner M. [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 16 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 11 octobre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a repris oralement les termes de son assignation.

Elle demande au juge de :

— juger que le bail est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer ladite résiliation,

— condamner M. [J] [S] occupant sans droit ni titre depuis le 11 mai 2022 à libérer les lieux sans délai, et le cas échéant, ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef et si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner M. [J] [S] à lui payer une somme de 2574.89€ au titre de l’ arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 20 février 2024,

— condamner M. [J] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au moins au montant du loyer et charges qu’il aurait du payer si le bail s’était poursuivi soit 347.65€ et ce, jusqu’à libération des lieux, sous réserve du décompte de charges définitif,

— condamner M. [J] [S] aux dépens en ce compris le commandement de payer (84.38€) et sa dénonce outre les frais et honoraires liés à l’exécution forcée de la décision,

— condamner M. [J] [S] à lui payer une somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT invoque les dispositions de l’article 7 de la loi de 1989 et souligne que le locataire n’a pas réagi aux relances et mise en demeure.

M. [J] [S] bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 prorogé au 7 février 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 alors applicables. (accusé de réception du 2 mars 2022).

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement (10 mars 2022), prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties antérieurement contient ainsi une clause résolutoire et le commandement de payer du 10 mars 2022 délivré pour paiement d’une dette de 963.58€, s’y réfère expressément.

La charge de la preuve de ses paiements pèse sur le locataire qui n’a pas comparu et échoue donc.

Il est établi ainsi que le révèle le décompte produit que M. [J] [S] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’il restait devoir la somme de 978.41€ à la date du 10 mai 2022 (échéance de avril 2022 incluse et prélèvement du 5 mai 2022 déduit).

En réalité dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, le locataire ne s’est acquitté que d’une somme totale de 233.27€ par encaissement du 5 avril 2022 et prélèvement automatique du 5 mai 2022.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 10 mai 2022 à minuit.

Depuis cette date, M. [J] [S] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [S], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie de réduire ou supprimer le délai accordé pour la libération des lieux.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 347.65€ et d’autre part, de dire qu’elle sera le cas échéant majorée des charges définitives régularisées.

— Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation:

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [J] [S] restait leur devoir la somme de 2491.26€ à la date du 20 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse et déduction étant faite des frais de rejet et des frais d’huissier qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

M. [J] [S] sera donc condamné à payer ladite somme à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 963.58€ et à compter du 16 mai 2024 pour le surplus.

— Sur les demandes accessoires :

M. [J] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (81.56€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, M. [J] [S] sera condamné à leur verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT tendant à la résiliation du bail les liant à M. [J] [S] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2020 entre La SA d’HLM BATIGERE HABITAT et M. [J] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 mai 2022 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [S] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à suppression ou réduction du délai prévu par ces dispositions ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [S] à la somme de 347.65€ (trois cent quarante sept euros soixante cinq centimes) ;

CONDAMNE M. [J] [S] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 mai 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant le cas échéant complétée de la régularisation des charges récupérables définitives ;

CONDAMNE M. [J] [S] à payer à La SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2491.26€ (deux mille quatre cent quatre vingt onze euros vingt six centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 20 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 963.58€ et à compter du 16 mai 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [J] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (81.56€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [J] [S] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,