TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 21/00725 – N° Portalis DB2G-W-B7F-HRS6

NB/ZEI

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

25 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. CHARTREUSE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. 2M GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

SARL ADG CONTROLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Thomas WETTERER de l’AARPI WETTERER – CHARLES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 22

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Thomas SINT, Greffier lors des débats et de Nathalie BOURGER, greffier lors du prononcé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 1er octobre 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu le 14 janvier 2020 par Me [V] [G], notaire associé à Soultz, la Sci Chartreuse a acquis auprès de la Sci 2M Gestion un immeuble de rapport, situé [Adresse 1], pour le prix de 295.000 euros.

La vente est intervenue à la suite d’un protocole transactionnel régularisé le 7 octobre 2019 par les parties, la Sci Chartreuse ayant dans un premier temps refusé de réitérer le compromis de vente signé le 7 février 2019, lequel prévoyait le versement d’une indemnité de 26.000 euros au titre de la clause pénale.

Alléguant de nombreux désordres affectant l’immeuble, la Sci Chartreuse a saisi le président du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, qui a ordonné, par décision du 8 décembre 2020 (RG n°20/388), une expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [U] [S].

L’expert a déposé son rapport établi le 26 avril 2021.

Par assignation signifiée les 3 et 6 décembre 2021, la Sci Chartreuse a attrait respectivement la Sci 2M Gestion et la Sarl Adg Contrôle, ayant réalisé les diagnostics de l’immeuble, devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse, sur le fondement des articles 1131 et 1134, 1641 et suivants du code civil.

Par ordonnance du 20 avril 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable l’exception de nullité soulevée par la Sarl Adg Contrôle,

— dit que le protocole transactionnel signé entre la Sci Chartreuse et la Sci 2M Gestion le 7 octobre 2019 est valable,

— déclaré la Sci Chartreuse irrecevable en ses demandes tendant à :

* la condamnation de la Sci 2M Gestion à lui payer la somme de 69.374,03 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre des travaux de réfection de la charpente de l’immeuble litigieux,

* la condamnation de la Sci 2M Gestion à lui payer la somme de 15.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre de la restitution des sommes versées aux termes du protocole transactionnel du 7 octobre 2019.

Aux termes de ses dernières écritures, datées du 15 avril 2024 et transmises le 17 avril 2024, la Sci Chartreuse demande à la juridiction de :

— constater l’existence de vices cachés affectant le bien litigieux,

— condamner la Sci 2M Gestion à lui payer la somme de 279.700 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble, augmenté des frais, droits et émoluments de l’acte de vente,

— à titre subsidiaire, condamner solidairement la Sci 2M Gestion et la Sarl Adg Contrôle à lui payer les sommes suivantes, augmentées des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir :

* 153.508 euros HT au titre de la réparation des désordres affectant l’immeuble litigieux avec indexation selon le dernier indice BT01 publié au jour de la décision à intervenir,

* 17.184 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre du trouble de jouissance subi,

— en tout état de cause, condamner solidairement la Sci 2M Gestion et la Sarl Adg Contrôle aux entiers frais et dépens, y compris ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de sa demande, la Sci Chartreuse fait valoir pour l’essentiel :

— qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble est affecté de désordres concernant la présence de fissures sur le carrelage et la dégradation des éléments porteurs en bois au sous-sol, conséquence de l’humidité présente dans le sous-sol, est antérieure à la vente ;

— qu’un diagnostic mycologique, réalisé au sous-sol de l’immeuble, met en avant la présence de pourriture molle sur les poutres dégradées, de pourriture fibreuse sur les lames de plafond et la solive adjacente à l’escalier, et de trace d’infestation par des larves de la petite vrillette dans la cave ;

— que dans son rapport établi le 19 août 2020, la société Sedime a constaté que les travaux réalisés par la Sci 2M Gestion, consistant en l’ajout d’une chape en béton de 18 cm d’épaisseur, ont fragilisé la structure de l’immeuble ;

— que l’immeuble est instable et menacé d’un arrêté de péril ;

— que les fissures dans les appartements n’étaient pas visibles car dissimulées sous le mobilier et qu’une partie du sous-sol était inaccessible lors des visites ;

— que la Sci 2M Gestion a demandé aux locataires de ne pas s’exprimer sur les désordres ;

— que contrairement à la Sci 2M Gestion, elle est profane en immobilier ;

— que l’immeuble a les caractéristiques des immeubles de la région mulhousienne, dont ses associés profanes ne sont pas originaires, qui présente de l’humidité au sous-sol ;

— qu’à défaut de restitution intégrale du prix de vente, il convient de l’indemniser du montant des travaux de réparations chiffré par l’expert ;

— que les loyers versés par les locataires ont trouvé leur contrepartie dans la mise à disposition d’un appartement et n’ont ainsi pas à être remboursés ;

— que, compte tenu de la mauvaise foi du vendeur, il convient de l’indemniser du trouble de jouissance ;

— que le diagnostiqueur, la Sarl Adg Contrôle, engage sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation d’information en ne l’avertissant pas de la présence de fongiques et insectes xylophages dans la structure bois qu’elle ne pouvait ignorer.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 25 août 2023, la Sci 2M Gestion conclut au débouté et à la condamnation de la Sci Chartreuse aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci 2M Gestion soutient en substance :

— que les attestations de témoins sont sujettes à cautions et ne permettent pas de considérer que les fissures sont antérieures à la vente ;

— que le diagnostic établi par la société Sedime, sur l’état du plancher en sous-sol, date du 19 août 2020, soit plus de six mois après la vente ;

— que les constatations réalisées par la société Sedime, sur la présence de pourriture et d’infestation des larves, sont probablement la conséquence de la fuite d’eau constatée après la vente ;

— que les désordres allégués étaient apparents au moment de la vente et qu’il appartenait à la Sci Chartreuse de procéder à une visite attentive des lieux ;

— que l’état du sous-sol n’était nullement caché et a justifié le prix de vente ;

— que les deux associés de la Sci Chartreuse sont spécialisés dans le secteur immobilier, construction et rénovation ;

— que les désordres ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination, car les appartements sont toujours loués et habités ;

— que la garantie des vices cachés est inapplicable à son égard, car elle n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier et n’avait pas connaissance des vices ;

— qu’en cas d’annulation de la vente, la Sci Chartreuse devra procéder au remboursement de l’intégralité des loyers perçus depuis la vente ;

— que sur les montants sollicités : l’expert judiciaire n’a pas déterminé la réduction du prix de vente, les devis produits ne peuvent être pris en compte, et les frais de déménagement et stockage reposent sur un préjudice hypothétique.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 4 janvier 2024, la Sarl Adg Contrôle conclut au débouté et à la condamnation de la Sci Chartreuse aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Adg Contrôle soutient en substance :

— que la responsabilité du professionnel ne peut être recherchée que dans le cadre de la mission qui lui a été confiée ;

— qu’elle n’a été mandatée ni pour établir un diagnostic d’état parasitaire, ni pour établir un rapport sur l’état général de l’immeuble, ni pour donner un avis sur la structure ou contrôler la charpente ;

— qu’elle n’a pas été attrait aux opérations d’expertise.

Une ordonnance de clôture a été rendue 11 juillet 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée contre la Sci 2M Gestion au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur d’un immeuble est tenu vis-à-vis de l’acquéreur de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil prévoit que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La charge de la preuve repose sur l’acheteur, qui doit justifier que le bien est affecté d’un vice caché, dû à un défaut non apparent ou invisible lors de l’achat, existant, au moins en germe, à l’achat.

L’antériorité du vice, dont la preuve pèse sur l’acheteur, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. com., 27 nov. 1973).

En l’espèce, et en premier lieu, il est constant que l’immeuble de rapport acquis par la Sci Chartreuse se décompose comme suit :

— un rez-de-chaussée avec deux appartements loués,

— un premier étage avec deux appartements loués,

— un deuxième étage avec un appartement loué,

— un sous-sol.

Dans son rapport, l’expert judiciaire relève les désordres suivants :

— au niveau de l’appartement du rez-de-chaussée droite (locataire M. [T]) :

* fissure entre la pièce principale et la cuisine au niveau d’un angle de la chape,

— au niveau de l’appartement du rez-de-chaussée gauche (locataire M. [B]) :

* fissures sur le carrelage,

— au niveau de l’appartement du 1er étage gauche (locataire Mme [X]) :

* fissures sur le carrelage mural de la salle de bains,

* fissures sur le carrelage au sol dans la pièce principale,

* fissures à la jonction de plaques de plâtre de l’imposte arrondie,

* forte déformation des portes,

* désolidarisation des pièces constitutives des chambranles,

— au niveau du sous-sol,

* dégradation des éléments porteurs en bois.

— une “chape” en béton d’épaisseur importante sur les planchers du rez-de chaussée et à l’étage, ainsi que la suppression de murs porteurs à l’intérieur des logements au cours d’une réhabilitation précédente.

Le rapport de diagnostic de la Sas Sedime société d’études de structures métalliques et bois, société mandatée postérieurement à la vente par la Sci Chartreuse avait, en outre, dès le 19 août 2019, relevé la présence de fongiques et de champignons sur la solive bordant l’escalier d’accès au sous-sol et avait mandaté une société afin de réaliser un diagnostic mycologique. Cette dernière avait révélé la présence de pourritures sur les poutres dégradées et de traces d’infestations par des larves dans la cave et d’insectes dans le grenier.

Ce rapport précisait également qu’une chape en béton d’épaisseur importante avait été ajoutée sur les planchers du rez-de-chaussée et de l’étage, et que des murs porteurs à l’intérieur des logements ont été supprimés, ce qui a considérablement fragilisé la structure de l’immeuble.

Il s’ensuit que l’existence de désordres inhérents à l’immeuble est établie.

En deuxième lieu, l’expert judiciaire précise qu’à l’exception de la chape et la dépose de murs porteurs dans certains logements, tous les désordres étaient apparents.

En effet, les désordres relevés dans les appartements sont difficilement dissimulables, même si les locataires avaient été invités à cacher les désordres lors de la visite, ce d’autant que la Sci Chartreuse ne justifie pas, ni n’allègue avoir été empêchée, avant la conclusion du compromis de vente, de visiter convenablement les lieux autant de fois qu’elle le souhaitait pour avoir une idée complète de leur état.

Concernant le sous-sol, même si la Sci Chartreuse déclare qu’une partie n’était pas accessible lors de la visite, l’expert judiciaire précise qu’il existe peu de différence entre les volumes visités et ceux qui n’ont pu l’être.

Il ajoute “qu’il est apparent qu’il s’agit d’un sous-sol présentant l’humidité habituelle des immeubles semblables, aggravée par le fait, que, comme cela est malheureusement fréquemment le cas, les soupiraux étaient obstrués et que la ventilation était donc insuffisante, ce qui favorise le développement des agents destructeurs du bois”.

De plus, force est de constater que la présence de pourritures sur les poutres dégradées et de traces d’infestations, par des larves dans la cave et d’insectes dans le grenier, a été diagnostiquée le 19 août 2020, soit plusieurs mois après la vente, et qu’aucun élément ne permet d’affirmer qu’elle existait au moment de la conclusion du compromis de vente, étant observé que si tel était le cas, le développement de champignons à l’origine des désordres fongiques et entomiques aurait été visible par toutes les parties.

En troisième lieu, concernant l’ajout d’une chape en béton d’épaisseur importante sur les planchers du rez-de-chaussée et de l’étage, et la suppression de certains murs porteurs à l’intérieur des logements, relèvent, selon l’expert judiciaire, de travaux de réhabilitation lourde qui ont été effectués avant l’acquisition par la Sci Chartreuse de l’immeuble litigieux et qui ont nécessairement imposer l’évacuation de l’immeuble, s’il était occupé, et le relogement des locataires pour une période de plusieurs mois.

Or, il ressort de l’acte de vente du 14 janvier 2020 que la Sci 2M Gestion est devenue propriétaire de l’immeuble litigieux pour l’avoir acquis de la Sci Ercan aux termes d’un acte de vente reçu le 4 juillet 2008 par Me [T] [W], notaire à Mulhouse.

Comme relevé par l’expert judiciaire, M. [F] [B] est locataire de l’appartement du rez-de-chaussée gauche suivant contrat de location du 1er janvier 2007, auquel est annexé un état des lieux d’entrée du même jour portant la mention “très bien” à toutes les rubriques, ce qui laisse supposer que tout à été refait à neuf avant l’emménagement du locataire.

Entendu par l’expert, M. [F] [B] n’a pas signalé de travaux de pose de la chape depuis son entrée dans l’appartement, ni un déménagement pendant des mois ou même de quelques semaines pendant ces éventuels travaux, ce qui laisse supposer que les travaux de réhabilitation lourde ont été entrepris avant cette entrée en date du 1er janvier 2007.

Il n’est donc pas établi que la Sci Chartreuse, qui n’a acquis l’immeuble que le 4 juillet 2008, soit 19 mois après la conclusion du contrat de location par M. [N] [B], avait connaissance desdits travaux de réhabilitation lourde.

En quatrième lieu, l’objet social de la Sci 2M Gestion consiste en “l’acquisition, propriété, administration et exploitation de biens et droits immobiliers, opérations se rapportant à cet objet”.

L’objet social de la Sci Chartreuse consiste en “l’acquisition par voie d’achat, la propriété, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis.”

Il s’en évince que les deux sociétés exercent plutôt une activité commerciale et de gestion de biens immobiliers, de sorte qu’elles doivent être considérées toutes les deux comme n’ayant pas la qualité de professionnel de l’immobilier, notamment en matière de construction et rénovation d’immeubles.

En dernier lieu, l’acte de vente du 14 janvier 2020 comporte, en page 12, une clause rédigée en ces termes : “L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents [et] des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient connus du vendeur.”

Dans le cas présent, les seuls vices cachés retenus ci-dessus concernent l’ajout d’une chape en béton d’épaisseur importante sur les planchers du rez-de-chaussée et de l’étage, et la suppression de certains murs porteurs à l’intérieur des logements.

Or, il n’est pas établi que la Sci 2M Gestion en avait connaissance au moment de la vente.

La Sci 2M Gestion n’ayant pas la qualité de professionnel, l’application de la clause de non-garantie suffit à motiver le rejet de la demande de la Sci Chartreuse fondée sur les vices cachés.

Les demandes de la Sci Chartreuse formées contre la Sci 2M Gestion seront donc rejetées.

Sur la demande formée contre la Sarl Adg Contrôle

La Sci Chartreuse soutient que la Sarl Adg Contrôle, en sa qualité de diagnostiqueur, engage sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation d’information en ne l’avertissant pas de la présence de fongiques et insectes xylophages dans la structure bois qu’elle ne pouvait ignorer.

Toutefois, la responsabilité du professionnel en général, et du diagnostiqueur en particulier, ne peut s’apprécier que dans le cadre de la mission qui lui a été confiée, étant rappelé que ce dernier n’est pas tenu par un devoir général d’information à l’occasion de sa mission de contrôle.

En l’espèce, il résulte des “dossiers techniques immobiliers” établi le 19 décembre 2018 que la Sarl Adg Contrôle a eu pour mission de procéder au métrage selon la loi Carrez et de réaliser des diagnostics relatifs à la présence ou non d’amiante, à l’exposition au plomb à l’état des installations électriques et à la performance énergétique.

Il ne rentrait nullement dans sa mission de procéder à un diagnostic en matière d’infestations xylophages et plus généralement de risque parasitaire ou fongique de l’immeuble litigieux.

En l’absence de faute, la demande de la Sci Chartreuse formée à l’encontre de la Sarl Adg Contrôle, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sci Chartreuse, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise (RG n°20/388 ; Minute n° 20/379) et les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer à chacune des sociétés 2M Gestion et Adg Contrôle, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

La demande de la Sci Chartreuse au titre de l’article 700 du code de procédure sera quant à elle rejetée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la Sci Chartreuse de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la Sci Chartreuse à payer à la Sci 2M Gestion la somme totale de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Chartreuse à verser à la Sarl Adg Contrôle la somme totale de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sci Chartreuse formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Chartreuse aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise (RG n°20/388 ; Minute n° 20/379) et les frais d’expertise judiciaire ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président