TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 22/00638 – N° Portalis DB2G-W-B7G-H6O4

KG/JLD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

01 juillet 2025

Dans la procédure introduite par :

Société […]

dont le siège social est sis [Adresse 12] – [Localité 11]

Société […]

dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 10]

Société […]

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 13]

représentées par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5, M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 7]

représentée par M^e Caroline BRUN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 33, M^e Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 9]

représentée par Maître Philippe BERGERON de l’AARPI BERGERON ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 39

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 15 avril 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 19 et 31 janvier 2018, les sociétés […], […] et […] ont conclu un bail commercial avec la société […] portant sur des locaux situés sur la commune de [Localité 9] [Adresse 2] pour une durée de 10 ans dont 6 années fermes à compter du 1er octobre 2016 pour se terminer le 30 septembre 2026 moyennant un loyer annuel de 74.352,45 euros HT/HC ainsi qu’un loyer annuel variable de 4% du chiffre d’affaires.

Il a été stipulé au sein du bail la disposition selon laquelle les locaux ne pouvaient être utilisés que pour l’activité commerciale de boulangerie, pâtisserie, briocherie, biscuiterie, sandwicherie, salon de thé, restauration, traiteur, viennoiserie sucrée et salée et à titre accessoire, glaces, chocolats, boissons et confiserie à l’exclusion de tout autre.

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2019, la société […] a cédé son fonds de commerce à la société […].

Il a été introduit au sein du bail commercial et de l’acte de cession une clause de solidarité du cédant avec le cessionnaire d’une durée de trois ans à compter de la cession.

Par courrier en date du 29 janvier 2021, le bailleur a mis en demeure la société […] de procéder au paiement de l’arriéré locatif.

Se plaignant de loyers impayés, les sociétés bailleresses ont délivré le 8 juillet 2021 un commandement de payer portant sur la somme de 86705 euros TTC comprenant notamment la taxe foncière pour l’année 2020 et l’arriéré locatif des 3ème et 4ème trimestre 2020 et 1er et 3ème trimestre 2021 a été adressé à la société […].

Par courrier en date du 11 août 2021, la société […] a informé les sociétés bailleresses de l’existence d’un dégât des eaux au sein des locaux et affectant le parking souterrain appartenant à la ville de [Localité 9].

Par courrier recommandé en date du 12 août 2021, les sociétés bailleresses ont mis en demeure la société […] d’avoir à payer la somme de 78748,14 euros TTC.

Aux termes d’un courrier adressé le 18 mars 2022, la société […] a également été mise en demeure de réaliser les travaux sur le circuit d’alimentation se trouvant à l’intérieur des locaux loués et de retirer le bac à graisse utilisé par la preneuse pour les eaux usées de la boulangerie.

La société […] a signifié un congé le 28 mars 2022 pour un départ au 30 septembre 2022.

Par lettres recommandées en date du 25 avril 2022, des 7 juillet 2022, 28 juillet 2022, les sociétés bailleresses ont mis en demeure la société […] d’avoir à régler la somme de 79.449,40 euros TTC au titre des loyers et accessoires dus et de la somme de 36.285,12 euros pour des travaux de remplacement de l’installation d’eau courante.

Saisi par les sociétés bailleresses, le juge des référés du tribunal judiciaire de MULHOUSE a par ordonnance en date du 9 septembre 2022, condamné la société […] au paiement de la somme provisionnelle de 78.353,41 euros en 13 mensualités au titre des loyers, charges, impôts et taxes arrêtée au 9 mars 2022 et a rejeté la demande de provision sur le coût des travaux de rénovation du réseau d’alimentation en eau froide et eau chaude.

Par acte de commissaire de justice en date des 3 septembre et 30 septembre 2022, les sociétés bailleresses ont assigné devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE la société […] et la société […] aux fins de condamnation en paiement au titre des loyers impayés.

Par ordonnance en date du 22 février 2024, le juge de la mise en état a donné acte à la société […] de son désistement de l’incident de production de pièces formé par conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, les sociétés bailleresses sollicitent du tribunal de :

— condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 33.730,40 euros TTC au titre des loyers, charges, impôts, taxes, redevances et contributions échus au 18 avril 2023 ;

— majorer toutes les condamnations de 10% au titre du bail commercial ;

— majorer toutes les condamnations du taux d’intérêt majoré de 5 points ;

— condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 36.285, 12 euros TTC au titre du devis numéro DE1410 pour la réalisation des travaux nécessaires sur le réseau d’eau chaude et froide ;

— condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 78.144,30 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;

— condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 52.486,72euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation constituant une obligation contractuelle ;

— condamner solidairement les défenderesses à leur payer tous les frais d’huissier y compris les droits proportionnels de recouvrement ;

— condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d’instance.

Au soutien de leurs conclusions, les sociétés bailleresses exposent que :

— au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil, 1709 et 1728 du Code civil, le cédant en cas de cession demeure solidaire durant 3 ans et la société […] s’est donc engagée à régler au bailleur le montant du loyer ;

— la société […] a suspendu pendant la crise sanitaire le paiement et elles ne sauraient être tenues responsables des décisions de fermeture administrative inhérente à cette crise ;

— ni l’exception d’inexécution, ni la perte de la chose louée ni la force majeure ne sont des motifs de nature à exonérer le locataire du paiement de ses loyers ;

— l’activité de boulangerie est demeurée possible pendant la crise sanitaire s’agissant d’un commerce essentiel ;

— dès lors la demande au titre du règlement des loyers est justifiée ;

— s’agissant des travaux, ils incombent au preneur et à la société […] conformément aux dispositions contractuelles et au visa de l’article 606 du Code civil s’agissant d’entretien ;

— le preneur s’est engagé à régler les charges des parties communes qui comprennent les réseaux d’eaux ;

— sur l’indemnité de remise en état du local commercial, il a été dressé un état des lieux de sortie par Me [D] le 3 octobre 2022 faisant état de diverses dégradations ;

— elles ont été contraintes de réaliser à leurs frais les travaux et elles produisent les factures ;

— elles ont bien informé la société […] de ses obligations de remettre les lieux en l’état ;

— sur l’indemnité d’immobilisation, les travaux ne sont pas achevés et les locaux ne sont pas reloués en raison de circonstances qui ne lui sont pas imputables ;

— sur la solidarité et au visa des articles L145-16-1 et L145-16-2 du Code de commerce, ellle est possible légalement et prévue dans le contrat ;

— elles ont informé la société […] du défaut de paiement de la société […] dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée :

— la majoration de 10% et des intérêts de retard sont prévues au contrat et leur application est justifiée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2024, la société […] sollicite du tribunal de :

1) De manière générale

— déclarer les demanderesses irrecevables et mal fondées en leurs demandes ;

— débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

2) Sur la demande de condamnation à 103814 euros ramenée à 33.739,40 euros d’arriérés de loyers et de charges

— débouter au visa des articles 18-1 à 18-14 les demanderesses de leur demande de condamnation à 33.739,40 euros formulée aux titres d’arriérés de loyers et de charges ;

— condamner les demanderesses aux entiers frais et dépens de cette demande par application de l’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile ;

subsidiairement,

— répartir les dépens entre les parties à hauteur de 4/5e pour les demanderesses et de 1/5e pour la SARL […] ;

3)Sur la demande de condamnation à 36.285,12 euros au titre du devis […] DE 1410" travaux sur le réseau d’eau chaude et froide”

— débouter les demanderesses de leur demande de condamnation à 36.285,12 euros au titre du devis […] DE 1410 "travaux d’eau chaude et froide” ;

— condamner les demanderesses aux entiers frais et dépens de cette demande en application de l’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile ;

4)Sur la demande de condamnation à 70.620 euros au titre du “devis […] DE 1683" travaux de remise en état” ;

— débouter les demanderesses de leur demande à 70.620 euros au titre du “devis […] DE 1683" “travaux de remise en état” ;

— condamner les demanderesses aux entiers frais et dépens de cette demande par application de l’article 686 alinéa 1 du Code de procédure civile ;

5) Sur la demande de condamnation à 52.486,72 euros à titre d’indemnité d’immobilisation

— débouter les demanderesses de leur demande de condamnation à 52.486,72 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— condamner les demanderesses aux entiers frais et dépens de cette demande par application de l’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile ;

6) Sur la demande de majoration de 10% de toutes les condamnations outre “intérêt légal de retard eux même majorés de 5 points”

— débouter les demanderesses de leur demande de “majoration de 10% de toutes les condamnations” outre “intérêt légal de retard eux même majorés de 5 points” comme faisant double emploi et étant manifestement excessives au titre de la clause pénale ;

— condamner les demanderesses aux entiers frais et dépens de cette demande par application de l’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile ;

subsidiairement,

— réviser le montant de la clause pénale prévue au bail consistant dans des “pénalités de 10 % sur toutes les condamnations outre intérêt légal de retard eux-mêmes majorés de 5 points comme étant manifestement excessives ;

— réserver les montants mis en compte à plus juste proportion ;

7)Sur la demande de condamnation à 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— juger qu’en l’espèce, l’équité ne commande pas d’allouer aux demanderesses les montants qu’elles mettent au compte de l’article 700 du Code de procédure civile ;

8) Sur la demande de condamnation aux dépens ;

— condamner les parties aux dépens en proportion des demandes auxquelles elles auront succombées par application de l’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile ;

9) Sur la demande de condamnation” aux droits proportionnels de recouvrement” dus par le créancier à l’huissier ;

— juger comme étant illégale la demande de prise en charge du “droit proportionnel de recouvrement”du par le créancier ;

— débouter les demanderesses de leur demande de condamnation à la prise en charge du “droit proportionnel de recouvrement” du par le créancier ;

en tout état de cause,

— rejeter toutes les demandes à l’encontre de la société […] ;

— condamner solidairement les demanderesses à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement les demanderesses en tous les frais et dépens.

Au soutien des ses conclusions, la société […] expose que :

— elle a réglé régulièrement ses loyers jusqu’à la survenance de la crise sanitaire et son fonds de commerce fermé à compter de cette date jusqu’au 8 juin 2020 ;

— elle a exécuté l’ordonnance de référés et la somme restant de 33.374,66euros sera réglée selon l’échéancier fixé et mis en place ;

— s’agissant de la somme réclamée au titre des travaux, ils incombent au bailleur et au visa de l’article 1755 du Code civil, aucune réparation locative n’est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, ce qui est le cas en l’espèce ;

— les travaux concernent le propriétaire et voire éventuellement la copropriété ;

— sur les loyers, la demande concerne la période COVID lors de laquelle l’établissement a été totalement fermé : le contrat a été suspendu en raison d’un cas de force majeure ;

— de plus, il a été impossible d’exploiter le fonds ;

— sur les travaux, ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur ;

— sur les travaux de remise en état, le bail ne prévoit pas de curage mis à la charge du preneur dans la clause de restitution des lieux, l’état des lieux de sortie ne comporte pas de relevé des réparations et le local a été rendu libre de tout matériel, libre de toute marchandise et vide de tout matériel conformément au contrat ;

— sur l’indemnité d’immobilisation, elle n’est pas responsable de la situation et le bien est parfaitement disponible depuis sa restitution et peut être loué ;

— sur la demande de majoration, le retard indemnisable ne peut consister que dans l’intérêt légal en application des dispositions de l’article 1236-1 du Code civil : la clause pénale doit être écartée car elle prévoit une indemnisation bien supérieure au taux d’intérêt légal ;

— elle n’a jamais été mise en demeure d’exécuter cette clause pénale ;

— la majoration au taux d’intérêt légal majoré de 5 points reviendrait à surtaxer le preneur ;

— la demande à payer tous les frais d’huissier y compris les droits proportionnels de recouvrements est illégale ;

— sur les dépens, et au regard des dispositions de droit local, il conviendra de répartir les dépens entre les parties au regard du montant initial des demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 décembre 2024, la société […] sollicite du tribunal de :

— débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins, conclusions à son encontre ;

à titre subsidiaire,

— juger que le montant des pénalités prévues au bail, pénalité de 10% et intérêt de retard majoré de 5 points comme étant manifestement excessives compte tenu des circonstances de l’affaire et du retard avec lequel la société […] a été informée et juger que ces pénalités ne doivent pas être appliquées ;

— condamner les demanderesses à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les demanderesses en tous les dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, la société […] expose que :

— au visa des articles L145-16-1 et 2 du Code de commerce, elle n’a été mise au courant que très tardivement des difficultés de paiement de la société […] et la dette de cette dernière s’est accumulée : dès lors, aucun recours contre elle n’est possible ;

— la clause de garantie ne s’étend pas aux travaux et ces derniers en lien avec la vétustés incombent aux propriétaires ;

— sur les dégradations, le devis produit ne mentionne aucun détail sur les travaux qui seraient rendus nécessaires du fait des différentes dégradations relevées ;

— sur la remise en état des locaux, la garantie a cessé son effet au 1er octobre 2022, or la restitution des locaux est intervenue le 2 octobre 2022 ;

— sur l’indemnité d’immobilisation, les travaux réalisés par les bailleresses n’étaient pas nécessaires ;

— la restitution en bon état n’implique pas la restitution à l’état neuf et lors du pré-état des lieux, les bailleresses n’ont pas informé le locataire de la nécessité d’une remise en état ;

— les pénalités de retard ne sont pas justifiées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 février 2025. A l’audience de plaidoiries en date du 15 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de condamnation solidaire en paiement formée par les sociétés bailleresses

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

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Au sens de l’article 1709 du Code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du Code civil rappelle que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1755 du Code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

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Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Sur la demande au titre des loyers, charges, impôts, taxes, redevances et contributions échus au 18 avril 2023

En l’espèce, l’article IV du bail commercial en date des 19 et 31 janvier 2018 stipule que le loyer comporte une double composante “l’une déterminée, l’autre variable”

Les conditions particulières “A5" du bail commercial stipulent que “le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de base de 71.300 euros (soixante et onze mille trois cent euros) hors taxes et hors charges pour les locaux n°14 et 15 et 3.052,45 euros (trois mille cinquante deux euros et quarante cinq centimes euros) hors taxes et hors charges pour le local n°11 soit un loyer global de 74.352,45 euros (soixante quatorze mille trois cent cinquante deux euros et quarante cinq centimes) hors taxes et hors charges”.

Le bail commercial dispose en outre que “ le loyer variable additionnel est de 4% HT du chiffre d’affaire certifié H.T. calculé sur le loyer de base facturé”.

Il est constant que par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2019 la société […] a cédé le fonds de commerce qu’elle exploitait sous l’enseigne “[…]” à la société […].

Il est constant que les sociétés bailleresses ont réclamé les montant suivants au titre d’un arriéré de loyer :

—  59.397,03 euros, somme arrêtée au 16 février 2021 et réclamée par mise en demeure du 8 avril 2021 ;

—  86.705 euros, somme arrêtée au 16 février 2021 et réclamée aux termes d’un commandement de payer en date du 8 juillet 2021 ;

—  78.748,14 euros somme arrêtée au 12 août 2021 et réclamée par mise en demeure du 12 août 2021, montant identique réclamé dans l’assignation en référés délivrée le 14 décembre 2021 ;

—  53.523, 72 euros TTC au titre des loyers des 2ème et 3ème trimestre 2022 et réclamée par mise en demeure du 28 juillet 2022 ;

Il est également constant que par ordonnance du 8 janvier 2022 rendue par le juge des référés, la société […] a été condamnée à payer aux sociétés bailleresses la somme de 78353,41 euros au titre des loyers, provisions à valoir sur les charges, impôts et taxes arrêtés au 9 mars 2022 outre les intérêts conventionnels au taux légal majoré de cinq points à compter de la date du prononcé de l’ordonnance.

La société […] justifie d’une part s’être acquittée de cette somme en 12 mensualités de 6530 euros conformément à l’échéancier mis en place par l’ordonnance du 8 janvier 2022 et d’autre part du paiement des intérêts en exécution de l’ordonnance de référés. La société […] fournit à ce titre :

— le bordereau de remise de virements en date du 16 juillet 2021 d’un montant de 7.856,86 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er octobre 2022 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er novembre 2022 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er décembre 2022 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er janvier 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er février 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er mars 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er avril 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er mai 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er juin 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er juillet 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er août 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— le bordereau de remise de virements en date du 1er septembre 2023 d’un montant de 6.530 euros ;

— un chèque en date du 14 mars 2024 libellé à l’ordre de la CARPA d’un montant de 4.654,42 euros correspondant aux intérêts.

Si les sociétés bailleresses sollicitent le paiement de la somme de 33.739,40 euros TTC, elles ne fournissent aucun décompte récent permettant de déterminer la période sur laquelle elles fondent leurs demandes de condamnation et tenant compte des paiements opérés ci-dessus.

Dès lors, les demandes des sociétés […], […] et […] de condamnation solidaire de la société […] et de la société […] en paiement de la somme de 33.739,40 euros au titre des loyers, charges, impôts, taxes, redevances et contributions échus au 18 avril 2023 seront rejetées.

Sur la demande au titre des travaux

L’article VIII -travaux-entretien paragraphe 2. Entretien-travaux ultérieurs stipule que “ le preneur devra tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et fera effectuer toutes les réparations nécessaires à l’exception des réparations relevant de l’article 606 du Code civil qui seront effectuées sous la maîtrise d’ouvrage du Bailleur et/ou des propriétaires de l’Espace Commercial ou l’ensemble immobilier aux frais de ce dernier (…).

Le Preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l’hygiène, la sécurité, la police, l’inspection du travail, la protection de l’environnement et supporter le cas échéant le coût de mise en conformité avec lesdits règlements ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements de quelque nature qu’ils soient ordonnés par les autorités administratives, façon à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet”.

Le paragraphe 3 “travaux” supportés par le preneur stipule que “le preneur devra supporter à ses frais toutes modifications d’arrivée de branchement, de remplacement de compteurs ou d’installations pouvant être exigées pour mise en conformité avec la réglementation applicable par les compagnies distributrices des eaux du gaz de l’électricité et des fluides de chauffage et de climatisation, du téléphone ou de télédistribution”.

L’article IX sous location-exploitation personnelle-cession-indivisibilité paragraphe 3. Solidarité stipule “qu’en cas de cession régulière du bail et sauf le cas où le bailleur exercerait son droit de préférence, le cédant restera solidairement tenu avec les cessionnaires successifs, eux-mêmes solidairement tenus avec le cédant du paiement des loyers et de l’exécution des charges, clauses, conditions du présent bail durant trois années après ladite cession”.

L’article VII “définition et règlement des charges paragraphe 1. Remboursement des charges stipule que” le preneur devra payer au bailleur ou pour son compte en totalité les quotes-parts de charges et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des lieux loués pour les dépenses propres à l’immeuble dont ils dépendent au prorata des surfaces des lieux loués tels que défini au paragraphe des conditions principales 1.2 et pour la participation éventuelle du dit immeuble aux charges générales ou spéciales d’un ensemble immobilier qu’il intègre ou non dans une AFUL, une ASL, un syndicat des copropriétaires, une éventuelle Union des Syndicats, ou encore toute autre entité qui pourrait être créée regroupant tout ou partie des propriétaires de l’immeuble et de ses éventuelles extensions ultérieures.

Le paragraphe 2.”Définition des parties communes et équipements communs ou à usage commun” rappelle que les parties communes générales ou spéciales, ou à usage commun ainsi que les équipements ou à usage commun sont définis par le règlement de copropriété ou les statuts d’ASL ou d’AFUL s’ils existent ou tout autre document futur régissant l’immeuble et l’ensemble immobilier dont il dépend, et notamment par le présent bail.

Le paragraphe 3. Définition des charges” énonce que “les charges incombant au bailleur ou aux propriétaires nécessaires au titre du bon fonctionnement de l’espace commercial et/ou de l’ensemble immobilier et supportées par le preneur comprennent un ensemble de postes de charges incluses dans la nomenclature des charges répertoriées par le CNCC en annexe de ce bail”.

Par courrier recommandé en date du 18 mars 2022, la mairie de [Localité 9] a mis en demeure la société […] d’avoir à réaliser le circuit d’alimentation d’eau à l’intérieur du magasin dans un délai de 3 mois à compte de la réception du courrier suite à la constatation d’une fuite d’eau dans le parking Maréchaux au niveau-1. La mairie rajoute dans ce courrier que l’origine de la fuite provient du ballon d’eau de la […] située [Adresse 14] à [Localité 9].

Il résulte du devis de la société […] numéro DE 1410 du 31 janvier 2022 que la les travaux à réaliser moyennant un coût de 36.285,12 euros consiste dans :

“le remplacement de l’ensemble de l’installation d’eau courante,

le remplacement des réseaux d’eau clair en chaud et froid,

la remise en eau des points d’eau ;

un nouveau réseau réalisé en “PE3 et Multicouche ;

la pose de l’ensemble dans le plénum du plafond et en apparent pour les descentes ;

la mise en place de caches à peindre dans les parties publiques” ;

Ceci étant précisé, il sera rappelé que les réparations prévues par l’article 606 du Code civil renvoient à celles intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Cass Civ 3 21 avril 2022 numéro 21-14.036) et que par conséquent, elles ne sont pas uniquement limitées à l’énumération faite à cet article.

En outre, si la preuve de la vétusté incombe au locataire, c’est au bailleur de rapporter l’existence de dégradations locatives.

En l’espèce, les sociétés bailleresses indiquent dans leurs écritures que l’entretien des canalisations dépend de l’usage qui en est fait par le locataire et de l’activité de restauration de ce dernier pouvant impliquer le déversement d’aliments dans les canalisations.

Cependant, d’une part ni les procès-verbaux dressés par Me [D] les 26 août et 3 octobre 2022 et les photographies du 23 mai 2023, ni le devis de la société […] ne permettent de conclure que les travaux sont rendus nécessaires par l’utilisation qui en a été faite par les défenderesses. D’autre part et au surplus, les défenderesses ne sauraient être tenues responsables de l’utilisation faite par les locaux par les preneurs antérieures dont il n’est pas contesté qu’ils aient exercé une activité similaire.

En outre et enfin, il sera relevé que le devis susvisé prévoit le remplacement complet de l’installation d’eau courante, travaux nécessaires à l’explotation du local et se rattachant à des gros travaux et à l’obligation de délivrance du bailleur.

Par conséquent et sans qu’il y ait lieu d’examiner le périmètre de la clause de garantie, la demande formée par les sociétés […], […] et […] de condamnation solidaire de la société […] et la société […] en paiement de la somme de 36.285,12 euros TTC au titre du devis numéro DE1410 pour la réalisation des travaux nécessaires sur le réseau d’eau chaude et froide sera rejetée

Sur la demande au titre des travaux de remise en état

L’article XXI “restitution des lieux” stipule que “le preneur doit également rendre en bon état d’entretien et de réparation les lieux loués et acquitter le montant des réparations qui pourrait être dû par lui. A cet effet, au plus tard le jour de l’expiration de la location, il sera établi contradictoirement aux frais du preneur, sur convocation adressée par le bailleur et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, un état des lieux établi en deux exemplaires qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au Preneur (…)”

Le preneur procédera à l’enlèvement ou à l’occultation de ses enseignes et tous autres signes distinctifs installés par lui sur les façades extérieures”

L’article VIII travaux entretien paragraphe 2. Entretien-travaux ultérieurs stipule que “à moins que le bailleur ne préfère la remise en état initiale des lieux qui s’effectuera aux frais du preneur, le bailleur bénéficiera par voie d’accession en fin de bail (notamment en cas de jeu de la clause résolutoire) sans que le preneur puisse en conséquence y porter atteinte et sans indemnité d’aucune sorte de tous travaux effectués soit lors de la prise de possession, soit en cours de bail et ce quelle que soit la nature desdits travaux : finition, modification, amélioration ou réparation pour peu qu’il s’agisse de travaux immobiliers par nature par incorporation ou destination”.

L’article B6 des conditions particulières renvoyant à l’article 8.2 alinéa 9 des conditions générales précise que “la faculté de remise en l’état est entendue comme la faculté de rendre un local propre et libre de tout matériel et marchandises ainsi que vide de tout aménagement et équipement”.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de Me [D] en date du 2 octobre 2022 que cette dernière a constaté dans de nombreuses pièces la présence de câbles sectionnés, des salissures, ainsi que certaines parties du sol en état d’usage. Il a été également noté la présence d’impacts ainsi que l’impossibilité matérielle de vérifier le fonctionnement de certains équipements. Ces éléments peuvent constituer des dégradations locatives.

Néanmoins, les demanderesses fournissent au soutien de leur demande d’indemnisation une facture d’acompte numéro FA20210006 du 13 février 2023 d’un montant de 22.257 euros, une facture du solde numéro 20210460 du 14 juin 2023 d’un montant de 33.387 euros portant la mention suivant “travaux réalisés, sur votre demande, curage de cellule de la […] Maréchaux”, le troisième document étant le devis de l’opération de curage de la boulangerie d’un montant total de 55.644 euros.

Sur le montant des travaux sollicités, il sera relever que l’annexe 44 des demandeurs ne contient pas la facture numéro 20210533 du 7 décembre 2023 d’un montant de 22.500,30 euros TTC alors qu’elles en sollicitent le paiement.

En outre, il convient également de relever que si l’état des lieux dressé par Me [D] a bien été réalisé en présence du directeur commercial de la société […] il ne mentionne aucun relevé des réparations à effectuer incombant au preneur et en particulier l’éventuel curage de cellule qui, au surplus, n’est pas contractuellement prévu.

Enfin, le procès-verbal de Me [D] démontre que le preneur a procédé à l’enlèvement des aménagements et des équipements conformément à l’article B6 des conditions particulières.

Il est indifférent dès lors que le courriel en date du 20 septembre 2022 adressé à la société […] souligne la nécessité de procéder au curage de la cellule.

Par conséquent et sans qu’il y ait lieu d’examiner le périmètre de la clause de garantie, la demande formée par les sociétés […], […] et […] de condamnation solidaire de la société […] et la société […] en paiement de la somme de 78.144,30 euros TTC au titre des travaux de remise en état sera rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

En l’espèce, il est constant que la société […] a quitté les lieux le 3 octobre 2022.

Néanmoins, compte tenu des développements précédents, il n’est pas démontré que la société […] n’a pas restitué les lieux conformément aux stipulations contractuelles et qu’elle soit tenue au paiement des travaux.

Au surplus, elles ne justifient pas du refus de certaines enseignes de prendre le bien à bail en l’état.

Par conséquent et sans qu’il y ait lieu d’examiner le périmètre de la clause de garantie, la demande formée par les sociétés […], […] et […] de condamnation solidaire de la société […] et la société […] en paiement de la somme de 52.486,72 euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur la clause pénale et les intérêts de retard

Compte tenu des développements précédents, la demande formée par les sociétés […], […] et […] de majorer les condamnations de 10% au titre du bail commercial et du taux d’intérêt légal majoré de 5 points sera rejetée.

II. Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les sociétés […], […] et […] parties perdantes seront condamnées solidairement aux dépens.

La demande formée par les sociétés […], […] et […] de payer tous les frais d’huissier y compris les droits proportionnels de recouvrement sera rejetée.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les sociétés […], […] et […] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros à la société […] et de 3.000 euros à la société […] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée par les sociétés bailleresses au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

REJETTE la demande formée par les sociétés […], […] et […] de condamnation solidaire de la société […] et de la société […] en paiement de la somme de 33.739,40 euros au titre des loyers, charges, impôts, taxes, redevances et contributions échus au 18 avril 2023 ;

REJETTE la demande formée par les sociétés […], […] et […] condamnation solidaire de la société […] et la société […] en paiement de la somme de 36.285,12 euros TTC au titre du devis numéro DE1410 pour la réalisation des travaux nécessaires sur le réseau d’eau chaude et froide ;

REJETTE la demande formée par les sociétés […], […] et […] de condamnation solidaire de la société […] et la société […] en paiement de la somme de 78.144,30 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;

REJETTE la demande formée par les sociétés […], […] et […] de condamnation solidaire de la société […] et la société […] en paiement de la somme de 52.486,72 euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

REJETTE la demande formée par les sociétés […], […] et […] de majorer les condamnations de 10% au titre du bail commercial et du taux d’intérêt légal majoré de 5 points ;

REJETTE la demande formée par les sociétés […], […] et […] de payer tous les frais d’huissier y compris les droits proportionnels de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement les sociétés […], […] et […] au paiement de la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) à la société […] et de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à la société […] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les sociétés […], […] et […] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente procédure est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,