TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01458 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z4LG

N° de MINUTE : 25/01114

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [11] [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet EMMANUEL [U], SARL

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R079

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [W]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assisté de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [W] est propriétaire des lots n°73 et 114 de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMNANUEL [U], a fait assigner Monsieur [X] [W] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 3] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [Z] [X] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 11.476,66 € en principal, au titre des arriérés de charges demeurées impayées, frais et honoraires ;

— DECLARER que les intérêts au taux légal courront à partir de la date de la mise en demeure adressée à Monsieur [Y] le 25 janvier 2024 ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à une somme qui ne saurait être inférieure à 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [X] [W] aux entiers dépens d’instance, en application des articles 696 et suivants du CPC, dont distraction au profit de Maître Myriam HERTZ, avocat ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [X] [W], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [X] [W] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [X] [W] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 mars 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [W] ;

— le décompte du compte copropriétaire arrêté 1er juillet 2024 à la somme de 4.261,13 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 5 avril 2016, 25 avril 2017, 28 juin 2018, 12 novembre 2019, 28 janvier 2021, 7 décembre 2021, 30 juin 2022, 27 juin 2023 et du 27 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 28 juillet 2024 au 27 juillet 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 7.215 ,53 euros se décomposant comme suit :

Frais de mise en demeure de 66 euros du 11/09/2017,Frais de lettre d’avocat de 144 euros du 03/10/2017,Frais de lettre d’avocat de 144 euros du 11/12/2017,Frais de mise en demeure de 66 euros du 26/02/2018,Frais de suivi contentieux de 300 euros du 20/03/2018,Frais de lettre avocat de 144 euros du 10/04/2018,Frais de lettre avocat de 504 euros du 26/06/2018,Frais de suivi administratif contentieux de 300 euros du 02/11/2018,

Frais de suivi contentieux de 360 euros du 19/11/2018,Frais de sommation de payer de 173,74 euros du 07/02/2019,Frais de suivi contentieux de 360 euros du 27/02/2019,Frais de « TLMR Avocats – Mise en demeure » de 187,20 euros du 24/02/2022,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 30/06/2022,Frais de « TLMR – Mise en demeure – Assignation » de 1627,20 euros du 17/11/2022,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 21/12/2022,Frais d’assignation de la SCP KSR de 232,69 euros du 15/02/2023,Frais de « TLMR – Audience et Plaidoirie » de 619,20 euros du 15/03/2023,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 30/06/2023,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 20/12/2023,Frais de « TLMR – Mise en demeure » de 187,50 euros du 30/01/2024,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 30/06/2024.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2016 et le 1er juillet 2024 a été de 16.472,87 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 12.211,74 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.261,13 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 25 janvier 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [X] [W] sur la somme de 3.506,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4.549,24 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 25 janvier 2024. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

Frais de mise en demeure de 66 euros du 11/09/2017,Frais de lettre d’avocat de 144 euros du 03/10/2017,Frais de lettre d’avocat de 144 euros du 11/12/2017,Frais de mise en demeure de 66 euros du 26/02/2018,Frais de suivi contentieux de 300 euros du 20/03/2018,

Frais de lettre avocat de 144 euros du 10/04/2018,Frais de lettre avocat de 504 euros du 26/06/2018,Frais de suivi administratif contentieux de 300 euros du 02/11/2018,Frais de suivi contentieux de 360 euros du 19/11/2018,Frais de sommation de payer de 173,74 euros du 07/02/2019,Frais de suivi contentieux de 360 euros du 27/02/2019,Frais de « TLMR Avocats – Mise en demeure » de 187,20 euros du 24/02/2022,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 30/06/2022,Frais de « TLMR – Mise en demeure – Assignation » de 1627,20 euros du 17/11/2022,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 21/12/2022,Frais d’assignation de la SCP KSR de 232,69 euros du 15/02/2023,Frais de « TLMR – Audience et Plaidoirie » de 619,20 euros du 15/03/2023,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 30/06/2023,Frais de suivi de recouvrement de 360 euros du 20/12/2023,

De surcroît, les frais de mise en demeure appelés en comptabilité le 30 janvier 2024, à hauteur de 187,50 euros, se rapportent à la mise en demeure par avocat du 25 janvier 2024 qui entrent dans les frais irrépétibles et ne peut donc faire l’objet d’une demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette demande sera en conséquence rejetée.

En outre, il convient également de déduire les frais de « suivi de recouvrement « du 30 juin 2024 de 360 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [X] [W] et de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, étant relevé que la somme due au titre de l’arriéré de charges est inférieure à celle réclamée au titre des frais nécessaires au recouvrement, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [W] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Myriam HERTZ, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMNANUEL [U], la somme de 4.261,13 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 1er juillet 2016 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 3.506,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMNANUEL [U], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMNANUEL [U], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMNANUEL [U], la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Myriam HERTZ, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT