TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00505 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5SS

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [E] [B]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Claire-eva EBERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.S.U. ALSACE CUISINE PRO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue en audience publique le 03 décembre 2024 devant Monsieur Ziad EL IDRISSI, magistrat chargé d’instruire l’affaire, assisté de Monsieur Thomas SINT, Greffier lors des débats

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de:

Monsieur Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Monsieur Jean-Louis DRAGON, Juge

Madame Blandine DITSCH, Juge

qui en a délibéré conformément à la loi, statuant comme suit par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe prononcé et signé par Monsieur Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président assisté de Monsieur Thomas SINT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu le 1er août 2019 par Me [V] [S], notaire à [Localité 7], la Sasu Alsace Cuisine Pro a vendu à M. [E] [B] un ensemble immobilier situé au [Adresse 2], comprenant un local commercial, une maison à usage d’habitation, un bâtiment annexe, un cellier et une chambre extérieure, au prix de 280.000 euros.

Le 25 mai 2024, M. [E] [B] a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à la Sasu Alsace Cuisine Pro sollicitant, à titre de transaction amiable, le remboursement du montant des travaux de chauffage avec production d’eau chaude.

Par acte introductif d’instance du 16 août 2024, signifié le 26 août 2024, M. [E] [B] a attrait la Sasu Alsace Cuisine Pro devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de remboursement du coût de l’installation d’un système de chauffage et de production d’eau chaude et d’indemnisation du préjudice subi.

Bien que régulièrement assignée, la Sasu Alsace Cuisine Pro n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 04 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son acte introductif d’instance signifié le 26 août 2024, M. [E] [B] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la Sasu Alsace Cuisine Pro à lui payer les sommes suivantes :

—  15.675 euros au titre du coût de l’installation d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire,

—  6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  324,09 euros au titre du remboursement du constat d’huissier du 23 juillet 2020,

— les frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [E] [B] fait valoir, au visa des articles 1615 du code civil, des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, que le système de chauffage est un accessoire indispensable au logement sans lequel il ne peut être vendu, que l’absence de système de chauffage ou le fait que celui-ci soit hors d’état de fonctionner constitue un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

M. [E] [B] explique que lors de son emménagement à l’automne 2019, il a constaté que la maison d’habitation n’était ni alimentée en chauffage, ni en eau chaude ; un constat d’huissier a été dressé le 23 juillet 2020 qui relevait que la chaudière était hors service. Il précise qu’aucun dépanneur n’avait accepté d’effectuer de réparations compte-tenu de l’état présenté par la chaudière.

Face à cette situation, il a été contraint de se chauffer tout l’hiver avec des radiateurs d’appoint et de réaliser une installation de fortune pour pallier l’absence de production d’eau chaude, avant d’installer, en 2020, un nouveau système de chauffage. Dans ces conditions, il est en droit de solliciter auprès du vendeur le remboursement des frais exposés au titre du remplacement du système de chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire.

M. [E] [B] soutient également que les informations qui ont été portées à sa connaissance au moment de la vente étaient inexactes, que s’il avait eu connaissance de l’absence de chauffage en état de marche, il aurait soit renoncé à son projet immobilier, soit négocié le prix de vente à la baisse.

Il ajoute que la Sasu Alsace Cuisine Pro lui a volontairement caché la défectuosité du chauffage, en ce qu’elle a déclaré dans l’acte de vente que l’installation de gaz avait moins de quinze ans ; qu’il s’agit d’une véritable intention de nuire, que la défenderesse ne pouvait ignorer que le système de chauffage de la maison n’était pas en état de fonctionnement.

Il ajoute encore que le diagnostic de performance énergétique établi en date du 28 juillet 2015 et annexé à l’acte de vente mentionnait que le logement était équipé d’une chaudière à gaz condensation depuis 2001 ; qu’il a fait établir un nouveau diagnostic de performance énergétique le 31 août 2020, lequel indique que la chaudière date de 1994.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse ci-dessus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire il est rappelé que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale du défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par le demandeur.

Sur l’obligation de délivrance conforme

En application de l’article 1604 du code civil, la délivrance consiste dans le “transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur”.

La délivrance est la mise à disposition par le vendeur à l’acheteur de la chose vendue pour qu’il en prenne livraison. Le vendeur doit garantir la délivrance conforme de la chose vendue.

L’obligation de délivrance conforme implique, d’une part, pour le vendeur, de délivrer la chose vendue et, d’autre part, que cette chose soit conforme à la chose convenue.

L’étendue de l’obligation de délivrance conforme s’apprécie compte tenu des caractéristiques en considération desquelles la vente de la chose a été conclue : la chose livrée doit correspondre aux stipulations du contrat de vente. Pour être conforme, la délivrance doit non seulement être identique mais aussi complète ; l’article 1615 du code civil dispose que “l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel”. Autrement dit, l’obligation de délivrance conforme qui pèse sur le vendeur s’applique non seulement à la chose convenue entre les parties, mais aussi à ses accessoires.

Il est de jurisprudence constante que le respect de l’obligation de délivrance conforme du vendeur s’apprécie au moment du transfert de propriété.

Quand elle est exécutée, le défaut de délivrance ne pourra plus être invoqué sauf à prouver la non-conformité à l’objet vendu, laquelle s’entend d’une différence de la chose livrée par rapport aux caractéristiques convenues avec l’acheteur dans le contrat.

Dès lors que l’acquéreur constate que le produit livré n’est pas conforme aux spécifications contractuelles, il doit dénoncer cette non-conformité au vendeur ; selon une jurisprudence constante, la réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité.

Il incombe à l’acheteur qui invoque une délivrance non-conforme au contrat de rapporter la preuve du défaut de conformité affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit exister au moment du transfert de propriété. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, par acte authentique du 1er août 2019, la Sasu Alsace Cuisine Pro a vendu à M. [E] [B] un ensemble immobilier au prix de 280.000 euros. Il est précisé dans l’acte de vente que l’acquéreur est devenu propriétaire du bien et en acquis la jouissance à compter de cette même date.

S’agissant de l’installation de gaz, il est stipulé en page 15 de l’acte de vente que “le vendeur déclare que le bien possède une installation intérieure de gaz de moins de quinze ans. Aucun diagnostic n’est en conséquence à produire”.

Le diagnostic de performance établi en date du 31 juillet 2015 et annexé à l’acte de vente indique les “caractéristiques du chauffage : chaudière à gaz condensation depuis 2001, puissance du générateur 21,00 KW (…)”, ainsi que les “caractéristiques de la production d’eau chaude sanitaire : production ECS électrique collective, production à accumulation, 1 ballon de 200 litres vertical” (…)”.

Il ressort don des stipulations contractuelles que M. [E] [B] a acquis la propriété ainsi que la jouissance du bien immobilier et de ses accessoires le 1er août 2019. Ce bien comprenait un système de chauffage et de production d’eau chaude alimenté par une chaudière à gaz installée depuis 2001. Selon les déclarations du vendeur cette installation était datée de moins de quinze ans ; en conséquence aucun diagnostic de performance n’était à produire.

Il appartenait donc à la Sasu Alsace Cuisine Pro de mettre l’immeuble vendu à disposition du vendeur et, s’agissant de la vente d’une maison d’habitation, le système de chauffage dont elle était pourvue constituait un accessoire qui devait être en état de fonctionner à défaut d’information en sens contraire connue et acceptée de l’acheteur.

M. [E] [B] indique avoir emménagé dans l’habitation à l’automne 2019 ; le courrier adressé à la Sasu Alsace Cuisine Pro le 25 mai 2024 mentionne la date du 9 novembre 2019. À cette occasion, selon ses déclarations, il a constaté qu’il ne disposait ni de chauffage, ni d’eau chaude et que la chaudière à gaz ne fonctionnait pas.

M. [E] [B] a fait établir un constat d’huissier.

Dans le sous-sol de l’habitation, le professionnel requis a relevé qu’il existait deux chaudières, l’une de couleur rouge, l’autre de couleur bleue. M. [E] [B] lui a indiqué que cette seconde chaudière était celle qui devait alimenter l’habitation en chauffage et en eau chaude. Il ressort du constat établi que la chaudière de couleur rouge n’était plus en service et qu’il s’agissait d’une ancienne chaudière ; que s’agissant de la chaudière de couleur bleue, le matériel était très ancien et vétuste et qu’il était hors service. L’huissier a noté que la chaudière de couleur bleue était un équipement de marque “[Localité 8] de type VIH 115”. Des photographies étaient jointes au constat.

Le procès-verbal a été établi le 23 juillet 2020, soit plus de 11 mois après le transfert de propriété et plus de 8 mois après la date d’emménagement déclarée par le demandeur. S’il est établi que la chaudière ne fonctionnait pas à la date du constat, l’huissier ne se prononce nullement sur l’état de fonctionnement de la chaudière avant cette date, quand bien même il relève l’ancienneté et la vétusté de l’équipement visité. Aussi, le procès-verbal est insuffisant à démontrer que les constatations effectuées étaient identiques lors du transfert de la propriété du bien.

M. [E] [B] déclare avoir sollicité différents professionnels sanitaires et chauffagistes, lesquels auraient constaté que la chaudière était hors service et irréparable, de sorte qu’il a été contraint, d’une part, de se chauffer avec des convecteurs électriques, ce qui a engendré, selon son courrier du 25 mai 2024, des coûts d’électricité très importants et de réaliser une installation de fortune pour pallier l’absence d’eau chaude ; d’autre part, de remplacer l’ensemble du circuit de chauffage et de production d’eau chaude en 2020. Il indique avoir informé la Sasu Alsace Cuisine Pro par plusieurs tentatives de règlement amiable précédant son courrier du 25 mai 2024, toutes demeurées infructueuses.

Les pièces versées aux débats démontrent que M. [E] [B] a procédé à l’installation d’un nouveau système de chauffage et sanitaire en 2020.

En revanche, la lecture des documents produits ne permet pas d’établir qu’avant cette date, le demandeur a fait appel à différents professionnels comme il le soutient. Pour autant, ceux-ci ont dû se déplacer au domicile du requérant afin de se prononcer sur la faisabilité de leur intervention ; aucune attestation n’est transmise en ce sens. Le demandeur ne justifie pas davantage de l’installation provisoire qu’il dit avoir réalisée pour pallier l’absence d’eau chaude et de chauffage ; il ne produit pas non plus la facture d’électricité sur la période correspondante permettant de justifier des coûts importants qu’il déclare. De même, aucun justificatif antérieur à celui du 25 mai 2024 ne figure dans les pièces versées aux débats permettant de confirmer que M. [E] [B] avait avisé la Sasu Alsace Cuisine Pro d’une quelconque difficulté.

L’acheteur a la responsabilité d’être diligent, de vérifier le bien avant de procéder à son achat, de visiter, de se renseigner, de prendre connaissance des diagnostics immobiliers, il ne peut se prévaloir de l’ignorance d’un défaut ou d’un problème s’il n’a pas effectué les vérifications nécessaires et ce d’autant plus si l’élément litigieux est visible.

Selon le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente, la chaudière à gaz datait de 2001. Selon les constats effectués par l’huissier de justice et les photographies jointes, l’équipement était ancien et vétuste. Dès lors, M. [E] [B] n’ignorait pas l’ancienneté de l’installation et au vu des photographies présentées, l’état de la chaudière était apparent. De surcroît, le demandeur ne démontre pas davantage avoir procédé aux vérifications qui lui incombaient.

Il ressort des éléments du dossier que l’acquéreur a accepté la réception de l’immeuble sans réserve, ce qui couvre ses défauts apparents de conformité.

Sur l’information de l’acquéreur

Le vendeur a le devoir d’informer l’acheteur des informations dont il a connaissance et qui sont nécessaires pour que l’acheteur s’engage en toute connaissance de cause.

En l’espèce, les stipulations contractuelles indiquent que le vendeur déclare que le bien possède une installation intérieure de gaz de moins de 15 ans. Aucun diagnostic n’est en conséquence à produire. M. [E] [B] déduit de cette affirmation que l’installation de gaz présente dans le logement était récente et donc en parfait état de marche et, qu’en conséquence, la Sasu Alsace Cuisine Pro a fourni des informations inexactes à l’acquéreur, que le vendeur, qui devait s’assurer que la chaudière était en état de marche, savait que le système de chauffage ne fonctionnait pas et l’a volontairement dissimulé à l’acquéreur.

Le diagnostic de performance a pour mission d’établir la mise en conformité du bien avant sa cession. Il a une durée validité de 10 ans, à l’exception, notamment, des diagnostics établis entre le 1er octobre 2013 et le 31 décembre 2017 qui étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022. Le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente ayant été établi le 31 juillet 2015, il était donc valable au moment de la vente.

Contrairement à ce que soutient M. [E] [B], il ne saurait se déduire de la seule mention portée en page 15 de l’acte de vente que la Sasu Alsace Cuisine Pro avait connaissance de l’absence de fonctionnement de la chaudière.

Au moment de la vente, M. [E] [B] a pris connaissance du diagnostic de performance énergétique ; il avait donc parfaitement connaissance du fait que la chaudière était datée de 2001, soit moins de quinze ans au moment du diagnostic établi, mais plus de quinze ans au 1er août 2019 ; pour autant, il n’a émis aucune réserve.

Le 31 août 2020, un nouveau diagnostic de performance était réalisé à la demande de M. [E] [B] ; il est indiqué que le logement possède un chauffage de type “chaudière standard gaz naturel 28 kW, date de fabrication 1994”. Il est ajouté : “type de système d’eau chaude sanitaire : chaudière standard gaz naturel 28 kW, date de fabrication 1994 (…) Présence d’un ballon d’accumulation de 150 litres de volume de stockage”.

Il convient de constater que les éléments relevés sur les caractéristiques du système de chauffage et d’eau chaude ne correspondent pas à ceux indiqués dans le diagnostic de performance établi en 2015, et le demandeur ne justifie pas de cette différence, si ce n’est sur l’année de fabrication pour en déduire que les informations portées à la connaissance de l’acquéreur étaient inexactes.

À ce titre, il produit en complément, deux photographies de plaques signalétiques dont l’une porte la date de 1994.

Toutefois, à la lecture de ces seules informations, il n’est pas possible de déterminer à quelle chaudière correspondent les plaques, l’huissier ayant relevé qu’il y avait deux chaudières au sous-sol. En outre, il convient de constater que des indications différentes figurent sur ces images ; la première photographie mentionne les informations suivantes : [Localité 8], modèle VKS 29/1T, année de fabrication : 1994, n° de fabricant 2954329 ; la seconde : [Localité 8] VIH 115/3 numéro de fabricant : 29250945. Cette seconde image semble correspondre à la plaque qui figure sur la chaudière de couleur bleue d’après les photographies réalisées par l’huissier. Or celle-ci ne porte pas la date de 1994, qui n’a d’ailleurs pas été relevée par le professionnel requis.

Il ne peut dès lors être affirmé avec certitude que les deux diagnostics de performance énergétique établis font bien référence aux mêmes équipements et, en tout état de cause, le second diagnostic de performance énergétique a été établi le 31 juillet 2020, soit un an après la vente.

Si le constat d’huissier fait état d’une chaudière qui n’était pas en état de fonctionner au 23 juillet 2020, aucun élément ne permet de déterminer que la chaudière ne fonctionnait pas à la date du transfert de propriété ; il n’est fait état d’aucune pièce avant 2020 et le seul établissement d’un devis au mois de mai 2020 pour modification de l’installation sanitaire est indifférent à démontrer que les travaux ont été commandés en raison de la défaillance du système existant.

En l’absence de preuve du dysfonctionnement du système de chauffage, le vendeur n’avait aucune obligation d’information à l’égard de l’acquéreur.

Pour l’ensemble de ces raisons, M. [E] [B] sera débouté de l’intégralité de ses prétentions.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [E] [B] de sa demande de remboursement au titre du coût de l’installation d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire dans sa maison d’habitation acquise le 1er août 2019 ;

DÉBOUTE M. [E] [B] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE M. [E] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [E] [B] de sa demande de remboursement du coût du constat d’huissier du 23 juillet 2020 ;

CONDAMNE M. [E] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,