TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00303 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZPD

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 29 avril 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. PATCO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexis HAMEL, avocat au barreau de MULHOUSE

S.C.I. R-P

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexis HAMEL, avocat au barreau de MULHOUSE

requérantes

à l’encontre de :

S.A.S. SASIK

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Xavier ANDRE, avocat au barreau de COLMAR (plaidant)

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 11 mars 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI PATCO et la SCI R-P ont confié à la société SASIK la gestion locative de plusieurs biens en vertu de deux mandats de gestion signés le 7 juillet 2016.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 23 octobre 2023, la SCI PATCO et la SCI R-P ont notifié à la société SASIK la résiliation des mandats de gestion.

Par assignation signifiée le 16 mai 2024, la SCI PATCO et la SCI R-P ont attrait la société SASIK, devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles 1103 et suivants et 1240 du code civil.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 janvier 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, elles demandent à la juridiction de référés de bien vouloir :

— juger l’assignation par elles délivrée parfaitement recevable et régulière,

— débouter la société SASIK de sa demande en nullité de l’assignation,

— condamner la société SASIK à verser à la SCI PATCO la somme de 148,26 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et des intérêts moratoires,

— condamner la société SASIK à verser à la SCI R-P la somme de 345,28 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et des intérêts moratoires,

— condamner la société SASIK à leur communiquer dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, les documents suivants :

* un compte-rendu de gestion de tous les lots du 4ème trimestre 2023,

* l’aide à la déclaration fiscale pour l’année 2023,

* les dossiers complets des garages constituant les lots n° 4, 41 et 51 situés [Adresse 8] [Adresse 9],

* en sus pour la SCI PATCO, les baux, états des lieux d’entrée et de sortie de M. [R], domicilié [Adresse 7], et de M. [H], domicilié [Adresse 2], ainsi que l’état de versement des dépôts de garantie,

* en sus pour la SCI R-P, l’état de versement des dépôts de garantie,

— condamner la société SASIK à leur verser la somme de 2 000 euros chacune au titre de sa résistance abusive,

— condamner la société SASIK à leur verser la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’appui de leurs demandes, la société PATCO et la société R-P exposent pour l’essentiel :

— que conformément aux stipulations des contrats de mandats, le courrier de résiliation prévoyait le respect du délai de préavis de trois mois,

— que la société SASIK n’a ni respecté ledit délai en cessant toute gestion à compter du 31 décembre 2023, ni transmis l’intégralité des documents dans le délai requis,

— que la société SASIK a indûment prélevé la somme de 60 euros par immeuble géré, soit 180 euros, au titre de la perte desdits mandats,

— que la demande de nullité de l’assignation n’est motivée par aucun grief,

— que l’assignation est dénuée d’ambiguïté sur la juridiction saisie et mentionne bien, depuis sa régularisation, les fondements juridiques,

— que la demande de nullité fondée sur l’article 56 du code de procédure civile doit être motivée par le grief causé,

— que la présente procédure a été initiée devant le juge des référés compte tenu de l’urgence de la situation,

— que concernant les frais prélevés, les contrats de mandats ne prévoient aucuns frais résultant de la résiliation, et les sommes facturées à la date du 17 janvier 2024 sont infondées en raison de la résiliation du contrat à la date du 31 décembre 2023,

— que M. [E] [C] n’a jamais été gérant de la société SASIK,

— que Mme [M] [C] n’est ni leur représentante, ni la signataire de l’attestation de remise des clés,

— que l’état des versements des dépôts de garantie versé aux débats ne précise pas si les dépôts de garantie ont été reversés aux propriétaires ou conservés par le mandataire,

— que de simples tableaux ont été versés concernant le compte-rendu de gestion pour les lots du 4ème trimestre 2023,

— que doivent être communiqués l’aide à la déclaration fiscale pour l’année 2023 et les dossiers complets des garages pour connaître leur état d’occupation,

— que la demande de communication des pièces est motivée par la souscription d’une garantie au titre des loyers impayés,

— que la demande au titre de la résistance abusive est justifiée par la communication tardive de certains documents.

Suivant conclusions déposées le 10 septembre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société SASIK demande à la juridiction des référés :

* in limine litis,

— d’annuler l’assignation délivrée le 16 mai 2024 par la SCI PATCO et la SCI R-P,

— de déclarer la SCI PATCO et la SCI R-P irrecevables en leurs demandes,

— de condamner la SCI PATCO et la SCI R-P aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* à titre subsidiaire sur le fond,

— de débouter la SCI PATCO et la SCI R-P de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— de condamner les mêmes aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SASIK soutient :

— qu’une date de fin de contrat au 31 décembre 2023 a été fixée d’un commun accord entre les parties,

— que l’assignation ne mentionne ni les fondements juridiques justifiant la saisine de la juridiction des référés, ni ne caractérise l’urgence,

— que son gérant, M. [E] [C], est également co-gérant de la SCI PATCO et la SCI R-P, et dispose à ce titre de l’ensemble des documents sollicités,

— qu’au 31 décembre 2023, elle a cessé d’envoyer les avis d’échéances aux locataires et a arrêté les prélèvements automatiques,

— que la gestion locative a été prolongée jusqu’au mois de janvier 2024, en raison de la carence des demanderesses, qui n’ont pas avisé les locataires du transfert de la gestion à la société DESAULLES, nouveau gestionnaire,

— que cette gestion prolongée a entraîné des honoraires de gestion, à hauteur de 7,8 % TTC, tels que prévu dans les contrats de mandats,

— qu’ont également été facturées les cotisations d’assurances souscrites, ainsi que la perte des deux mandats de gestion, à hauteur de 60 euros chacune,

— qu’en débit du nombre de dossiers, une seule vacation horaire de 60 euros, prévue dans son barème, a été facturée,

— que la restitution des documents, le 20 décembre 2023 à Mme [M] [C], a fait l’objet d’une attestation signée comportant la liste des baux et des clés restitués,

— qu’elle ne détient pas les baux sollicités, qui sont en possession des locataires ou de M. [C],

— que les états de versement des dépôts de garantie ont été transmis, sous la forme d’un tableau, à Mme [C] en date du 15 décembre 2023,

— que les comptes-rendus de gestion des lots du 4ème trimestre 2023 ont été transmis à deux reprises à Mme [C], le 21 décembre 2023 puis actualisés le 15 janvier 2024,

— que la période fiscale étant close, l’aide à la déclaration fiscale pour l’année 2023 n’est pas utile et n’a pas été établie,

— que la demande de transmission des dossiers des garages est imprécise,

— que la demande de communication de pièces fondée sur la souscription d’une garantie de loyers impayés n’est pas justifiée.

Lors de l’audience de plaidoirie du 11 mars 2025, les parties ont maintenu leurs demandes et le dossier a été mis en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites par les actes d’huissier de justice, notamment, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

Selon l’article 115 code de procédure civile, la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

La société SASIK soulève la nullité de l’assignation, au motif du défaut de visa des dispositions du code de procédure civile relatives à la juridiction des référés.

Or, la SCI PATCO et la SCI R-P ont indiqué sans ambiguïté dans leur acte introductif d’instance la nature de l’assignation (en référé), de leurs prétentions et leur fondement juridique (1103 du code civil), et ont par la suite régularisé le visa de leurs écritures propres à la juridiction des référés notamment dans leurs dernières conclusions en date du 7 janvier 2025.

La société SASIK a donc pu assurer sa défense après avoir pris connaissance des textes invoqués par les demanderesses.

Dès lors, l’exception de nullité tirée de la violation de l’article 56 du code de procédure civile, couverte et ne laissant subsister aucun grief, doit donc être rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sans qu’il y ait lieu de rentrer dans le détail de l’argumentation des parties, il faut et il suffit de constater que la demande qui tend au paiement d’une somme d’argent à titre définitif échappe au pouvoir du juge des référés, qui ne peut condamner qu’à titre de provision.

Le juge des référés n’est pas tenu de requalifier une demande de condamnation au fond en condamnation à titre provisionnel et, en l’espèce, estime ne pas avoir à le faire.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire formée par la SCI PATCO et la SCI R-P au titre d’honoraires indûment perçus par la société SASIK.

Sur la demande de production de pièces

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines ; qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; que la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

En l’espèce, il est établi :

— que la SCI PATCO, représentée par M. [E] [C], a conclu un mandat de gestion n° 85 en date du 7 juillet 2016 avec la société SASIK, concernant douze lots,

— que la SCI R-P, représentée par M. [E] [C], a conclu un mandat de gestion n° 433 en date du 7 juillet 2016 avec la société SASIK, concernant treize lots,

— que par deux courriers recommandés datés du 26 octobre 2023 adressés à SYNCHRO IMMOBILIER, ces deux mandats ont été résiliés avec effet au 26 janvier 2024.

La SCI PATCO et la SCI R-P sollicitent la production :

— du compte-rendu de gestion de tous les lots du 4ème trimestre 2023,

— l’aide à la déclaration fiscale pour l’année 2023,

— les dossiers complets des garages constituant les lots n° 4, 41 et 51 situés [Adresse 8] [Adresse 9],

— au surplus, pour le compte de la SCI PATCO, les baux, états des lieux d’entrée et de sortie de M. [R], domicilié [Adresse 7], et de M. [H], domicilié [Adresse 2], ainsi que l’état de versement des dépôts de garantie,

— pour le compte de la SCI-RP, l’état de versement des dépôts de garantie.

Elles précisent que ces documents sont indispensables à la souscription au titre de la garantie des loyers impayés.

En réponse, la société SASIK indique :

— qu’elle a transmis l’ensemble des documents en sa possession à Mme [M] [C] le 21 janvier 2024, qui les acceptés,

— qu’elle a transmis les comptes-rendus de gestion de tous les lots pour le 4ème trimestre 2023,

— qu’elle n’est pas en possession du bail de M. [R], qui date de 1982, ni de celui de M. [H], qui date de 1988, qui auraient été repris par la SCI R-P respectivement le 1er mai 2015 et le 1er juin 2011, à une date antérieure à la signature du mandat,

— qu’elle a transmis l’état de versement des dépôts de garantie outre les justificatifs des versements, les comptes-rendus de gestion du 4ème trimestre 2023 qui étaient sollicités,

— qu’elle produit les comptes-rendus de gestion et les extraits de compte,

— qu’elle n’était pas tenue de fournir les renseignements relatifs aux attestations fiscales 2023 dans la mesure où le mandat de gestion s’est interrompu le 23 janvier 2024,

— qu’elle a transmis les éléments en sa possession relativement aux garages.

En l’espèce, il est indiqué dans le contrat de gestion, au titre de la « reddition des comptes », que « le mandataire, conformément à l’article 66 du décret du 20 juillet 1972, rendra compte de sa gestion à son mandant au moins une fois par an. Il remettra au mandat un état des sommes détaillées perçues et payées ».

Le contrat ne prévoit aucune obligation particulière complémentaire à la charge du mandataire relativement à la reddition des comptes en fin de mandat.

La contestation émise par la SCI PATCO et la SCI R-P, demanderesses, sur le contenu des pièces remises, faute d’un inventaire détaillé, en ce qu’il ne contiendrait pas ce qui était annoncé ou que de manière partielle, excède les pouvoirs du juge des référés.

Au demeurant, la SCI PATCO et la SCI R-P ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent résultant de l’absence d’une transmission exhaustive des documents par la société SASIK à l’échéance de son mandat, l’impossibilité de souscrire une garantie « loyers impayés » ne ressortant pas, avec l’évidence requise en référé, des pièces qu’elles produisent.

En conséquence, il conviendra de rejeter leur demande.

Sur les autres demandes

La SCI PATCO et la SCI R-P, qui succombent, devront supporter la charge des dépens.

Elles seront tenues de verser à la société SASIK la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS la demande de nullité de l’assignation et DECLARONS les demandes de la SCI PATCO et de la SCI R-P recevables ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes financières formulées par la SCI PATCO et la SCI R-P ;

DEBOUTONS la SCI-PATCO et la SCI R-P de leurs demandes de communication de pièces ;

CONDAMNONS la SCI-PATCO et la SCI R-P à verser à la société SASIK la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SCI-PATCO et la SCI R-P aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,