TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 9]

[Localité 5]

MINUTE:

N° RG 24/00155 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFOC

[C] [T] veuve [Y]

C/

[K] [P], [F] [H]

Le

— Expéditions délivrées à

— : Maître Caroline MAZERES de la

— Maître Frédéric DUMAS

— Préfecture de la gironde

JUGEMENT

EN DATE DU 05 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [C] [T] veuve [Y]

née le 31 Août 1961 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 11]

[Localité 3]

Représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES

Madame [F] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un acte sous seing privé signé le 29 mars 1990, Madame [C] [T] veuve [Y] a donné en location à Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] une maison située [Adresse 1] à [Localité 8] .

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, Madame [C] [T] veuve [Y] a délivré à Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] un congé pour vente du logement, avec effet au plus tard le 31 mars 2023.

Elle a fait une offre de vente de 500.000 € puis une 2eme offre à 450.000 €. Ces offres n’ont pas été acceptées par les locataires.

A la date d’effet du congé, Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H], se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, les propriétaires ont saisi le juge des référés à l’effet de constater la validation du congé.

Par ordonnance du 1er août 2023, le juge des référés les ont déboutés de leur demande.

La propriétaire a fait appel de cette ordonnance. La cour d’appel, par décision du 3 avril 2024 l’a déboutée de sa demande et a confirmé l’ordonnance du 1er août 2023 en toutes ses dispositions.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, Madame [C] [T] veuve [Y] a fait assigner pour l’audience du 25 juin 2024, Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] , devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’ ARCACHON aux fins de voir :

— Débouter Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] de toutes leurs demandes, notamment de délai pour quitter les lieux

— Valider le congé pour vente délivré à Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] par acte de commissaire de justice du 30 août 2022.

— Prononcer la résiliation du bail à compter du 31 mars 2023, date d’échéance du bail suite au congé pour vente délivré

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] et de tous occupants de leur chef, occupants sans droits ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] avec au besoin l’assistance de la force publique

— Condamner Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] à vider l’intégralité de leurs biens et restitution des clés

— Condamner Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] à payer à Madame [C] [T] veuve [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges jusqu’à libération effective des lieux

— Condamner Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] au paiement d’une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] aux entiers dépens

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour plaidoiries au 24 septembre 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, la demanderesse, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Au soutien de ses demandes, Madame [C] [T] veuve [Y] fait valoir que le congé a été valablement délivré sur le fondement de l’article 15 de la loi du 1989 et qu’il est justifié par la volonté la bailleresse de vendre l’immeuble.

Elle indique qu’en raison de son âge et de ses ressources, elle était en droit de délivrer ce congé pour vendre à ses locataires sans obligation de relogement.

Elle s’oppose à tout octroi de délai pour quitter les lieux, rappelant que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023.

Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H], représentés par leur conseil,

— Contestent la régularité du congé. Ils indiquent qu’ils remplissent les conditions d’âge et de ressources les autorisant à se maintenir dans les lieux alors que la propriétaire ne remplit pas les conditions pour s’exonérer de son obligation de relogement des locataires,

A titre subsidiaire,

— Ils sollicitent un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

— Ils sollicitent également 5000 € au titre du préjudice moral et de jouissance subis,

— Condamner Madame [C] [T] veuve [Y] à 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’autorité de la chose jugée

En droit, l’article 488 al 1 du code de procédure civile dispose que l’ ordonnance de référé n’a pas,au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En conséquence, l 'arrêt de la cour d’appel du 3 avril 2024, qui a confirmé l’ordonnance de référé du 1er août 2023 n’a pas davantage l’autorité de la chose jugée.

C’est donc à tort que les locataires se prévalent de l’autorité de la chose jugée dudit arrêt.

Sur la contestation de la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour du congé : « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

[…]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En l’espèce, le bail a été conclu le 29 mars 1990, de sorte qu’au terme de sa dernière tacite reconduction, il expirait le 31 mars 2023.

Sur la forme, le congé a été délivré par Madame [C] [T] veuve [Y], le 30 août 2022 à l’effet du 31 mars 2023, soit dans le respect du délai de 6 mois de préavis avant l’expiration du bail prévu par l’article 15 susmentionné.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, le congé était formellement régulier par rapport aux prescriptions de la loi du 6 juillet 1989.

Il comportait une offre de vente du logement objet du bail, mentionnait le prix de cette vente, indiquait une date limite de l’offre de vente fixée conformément à l’article 15 et reproduisait les 5 premiers alinéas de l’article 15, II, en application des exigences du sixième alinéa de ce II.

En droit, conformément à l’article 15 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi N°48-1360 du 1er septembre 1948.

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au 1er alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par les parties justifient que Monsieur [P] est âgé de plus 65 ans et a des ressources annuelles qui lui permettent de se prévaloir de la protection due au locataire.( 12143 € annuels année 2021)

De son côté, Madame [C] [T] veuve [Y] justifie de ressources annuelles qui lui permettent de ne pas être tenue à une obligation de relogement de ses locataires. (11839 € année 2021 et 17339 € année 2022)

Il est rappelé que le plafond applicable au titre des revenus 2021 défini par arrêté du 27 décembre 2021 s’entendait de 21139 €, au titre des revenus 2022 de 21878 € selon arrêté du 27 décembre 2022.

Par conséquent Madame [C] [T] veuve [Y] était bien fondée à délivrer congé pour vente en considérant qu’au bénéfice des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, elle n’était pas tenue d’envisager l’obligation de relogement de ses locataires.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de nullité du congé, formée par Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] et de constater que le bail a pris fin le 31 mars 2023, date à compter de laquelle Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] sont occupants sans droit ni titre du logement. L’unique moyen pour assurer le respect du droit de propriété dont dispose sur le logement occupé Madame [C] [T] veuve [Y] consistant dans leur libération, il convient d’ ordonner et d’autoriser, à défaut, leur expulsion.

3) Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus.

Par ailleurs, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail a pris fin, et donc de les occuper sans droit ni titre, constitue une faute causant inévitablement un préjudice à la bailleresse, puisqu’elle la prive de la jouissance du bien dont elle est propriétaire, et justifie que soit mise à la charge des occupants une indemnité destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer et des charges.

Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du 31 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux tel qu’il sera précisé au dispositif.

Sur la demande en paiement

Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] forment au titre d’un préjudice moral et de jouissance, une demande de 5000€.

Cette demande ne saurait se déduire de simples affirmations

et en l’absence de toute pièce pertinente, cette demande sera rejetée.

5) Sur la demande reconventionnelle de délais

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction modifiée issue de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation ».

L’article L.412-4 précise que la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Au soutien de leur demande d’octroi de délai, à laquelle s’oppose la partie adverse, Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] indiquent être âgés, de santé précaire qui les empêchent de quitter le logement.

S’il n’est pas contesté que Monsieur [K] [P] est âgé de plus de 65 ans et a de faibles revenus , les locataires ont déjà de fait bénéficié de larges délais pour se reloger – plus d’un an – sans justifier d’aucune démarche concrète lors de l’audience de sorte que leur demande de délais pour quitter les lieux est rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Chacune des parties sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

.

Chacune des parties gardera la charge de ses dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 30 août 2022 par Madame [C] [T] veuve [Y] à effet au 31 mars 2023 à minuit portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] pour un montant de loyer initial de 564,06 €;

CONSTATE depuis le 31 mars 2023, l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8];

DEBOUTE Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] de leur demande de délai pour quitter les lieux

CONDAMNE Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 8] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE si besoin était, faute de départ volontaire des lieux passé ce délai, l’expulsion de Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXE à compter du 31 mars 2023 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE en tant que de besoin Monsieur [K] [P] et Madame [F] [H] à payer cette indemnité d’occupation à Madame [C] [T] veuve [Y] jusqu’à la libération effective des lieux constaté par la remise des clefs du logement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISONS que chacune des parties gardera la charge de ses dépens.

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE