TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

— --------------------------------

[Adresse 18]

[Adresse 8]

[Adresse 16]

[Localité 14]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02672 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCDD

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE BEL AIR L situé [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [K]

né le 10 Juillet 1994 à [Localité 15] (AZERBAIDJAN),

demeurant [Adresse 11]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, Président, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [K] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 6 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7] [Localité 12] [Adresse 2].

Par exploit de commissaire de justice du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bel Air L 38 à [Adresse 9] à 68 200 Mulhouse pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [R] [K] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 mars 2025 mais renvoyée et retenue à celle du 7 octobre 2025 en raison de la surcharge du tribunal.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires régulièrement représenté par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation et demandé au tribunal de condamner Monsieur [R] [K] à lui payer :

— une somme de 5 940,68€ au titre :

. des appels de fonds du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024,

. des appels de fonds :

— « travaux raccordement chauffage » du 5 janvier 2023 ;

— « travaux raccordement chauffage » du 5 avril 2023 ;

— « travaux raccordement chauffage » du 5 juillet 2023 ;

— « travaux raccordement chauffage » du 5 octobre 2023 ;

— « dépense chauffage-sous station-travaux complémentaires » du 15 octobre 2023;

— « travaux raccordement chauffage » du 5 janvier 2024 ;

— « dépense chauffage-sous station-travaux complémentaires » du 15 janvier 2024;

— « travaux raccordement chauffage » du 5 avril 2024 ;

— « travaux raccordement chauffage » du 5 juillet 2024 ;

— « travaux raccordement chauffage » du 5 octobre 2024 ;

—  949,65 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de relance, mise en demeure, transmission à l’huissier et à l’avocat outre intérêts légaux à compter du jugement,

—  500 euros au titre du préjudice moral subi par le syndicat des copropriétaires ;

— condamner Monsieur [R] [K] aux dépens en ce compris la sommation de payer ainsi qu’une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bel Air L 38 à [Adresse 9] à [Localité 13] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’assignation.

Monsieur [R] [K], assigné par exploit de commissaire de justice remise à l’étude, n’est ni présent ni représenté. Celui-ci a adressé un courrier pour s’excuser de son absence.

Ainsi conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge faisant droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte ainsi des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance en concordance avec l’historique de compte.

En l’espèce, pour rapporter la preuve qui lui appartient de la créance alléguée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bel Air L [Adresse 4] à [Adresse 9] à [Localité 13] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté produit notamment aux débats les pièces suivantes :

— l’extrait du livre foncier ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal de l’assemblée des 2 septembre 2022, 8 septembre 2023 et 15 janvier 2024;

— le budget provisionnel ;

— les appels de fonds trimestriels du 1er au 4ème trimestre 2023, du 1er au 4ème trimestre 2024 outre des appels de fonds pour les travaux dits « travaux raccordement chauffage » des 5 janvier 2023, 5 avril 2023, 5 juillet 2023, 5 octobre 2023, « dépense chauffage-sous station-travaux complémentaires » du 15 janvier 2024, « travaux raccordement chauffage » des 5 janvier 2024, 15 janvier 2024, « dépense chauffage-sous station-travaux complémentaires » du 15 octobre 2023, « travaux raccordement chauffage » des 5 avril 2024, 5 juillet 2024 et 5 octobre 2024;

— le bilan annuel de charges 2022 et 2023 ;

— le relevé général des dépenses 2022 et 2023 ;

— le décompte par lot au 29 juillet 2024 ;

— des lettres de mise en demeure des 5 mai 2023 et 7 août 2023, outre des relances des 2 juin 2023 et 8 septembre 2023;

— la sommation de payer par huissier de justice du 31 octobre 2024 ;

— la facture de frais de recouvrement.

Monsieur [R] [K], défaillant à la procédure, ne conteste pas par hypothèse être contractuellement redevable d’un impayé de charges de copropriétaires et ne justifie pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été compris dans la présente demande.

Il résulte ainsi de la situation de compte que Monsieur [R] [K] est redevable d’une somme de 5 940,68€ et doit en conséquence être condamné au paiement de cette somme au syndicat de copropriétaires.

Sur la demande de « dommages et intérêts »

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’impayé provoque des difficultés de gestion puisque pour recouvrer les charges impayées il doit exposer des frais de sommation, frais de transmission à l’huissier ainsi que des frais de transmission à l’avocat.

Or, précisément l’article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Par conséquent la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité, au visa du fondement de l’article 10-1.

Il convient de retenir au vu des justificatifs produits et du contrat de syndic, une lettre de mise en demeure est justifiée par le recommandé avec avis des réception.

Cependant, les relances ne sont pas nécessaires au regard des mise en demeure adressées en recommandé sont donc écartées.

Enfin, les formalités de constitution du dossier à l’huissier, si elles sont chiffrées dans le contrat de syndic à la somme de 399€ TTC, ne sont mises en compte qu’en cas de « diligences exceptionnelles », ce qui en l’espèce, n’est pas démontré.

Les formalités de constitution de dossier à l’avocat ne sont pas chiffrées par le contrat et ne sont dues qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce qui en l’espèce n’est ni expliqué, ni justifié.

Enfin, le syndicat ne justifie pas d’un préjudice moral particulier de sorte que la demande est rejetée.

Au total, Monsieur [R] [K] est condamné à payer la somme de 54€ au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant à la procédure, Monsieur [R] [K] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais de la sommation de payer du 31 octobre 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bel Air L [Adresse 4] à [Adresse 9] à [Localité 13] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [R] [K] est condamné à lui verser la somme de 1 000 € en application de l’article précité

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bel Air L 38 à [Adresse 9] à à [Localité 13] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, la somme de 5 940,68€ au titre des appels de charges et cotisations fonds travaux visés dans la motivation de la présente décision selon décompte arrêté au 24 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bel Air L [Adresse 4] à [Adresse 9] à [Localité 13] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 54 euros au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

DEBOUTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bel Air L [Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 12] [Adresse 1] [Localité 17] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens de l’instance y compris les frais de la sommation de payer du 31 octobre 2024;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bel Air L [Adresse 5] [Adresse 9] à [Localité 13] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, Président et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Président,