TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n° 25/00882

N° RG 22/00748

N° Portalis DB2G-W-B7G-IB37

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

30 décembre 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [U] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. DE LA COPROPRIETE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic bénévole M. [T] [L]

dont le siège social est sis [Localité 6]

représentée par M^e Nicolas GANTZER, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives au fonctionnement du groupement

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 07 octobre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [M] est propriétaire des lots n°1, n°10 et n°24 dépendant d’une résidence en copropriété située [Adresse 2].

Par assignation signifiée le 21 décembre 2022, M. [U] [M] a attrait le Syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1]”, pris en la personne de son syndic bénévole M. [T] [L], (ci-après le Syndicat des copropriétaires) devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de le voir condamné à lui transmettre, sous astreinte, les procès-verbaux d’assemblées générales concernant les exercices de 2019 à 2022.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 2 avril 2024, M. [U] [M] demande au tribunal de :

— condamner M. [T] [L], ès qualités de syndic, à lui transmettre l’ensemble des justificatifs relatifs aux charges depuis 2019 et notamment relatifs à la répartition individuelle des charges, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— ordonner au Syndicat des copropriétaires de procéder à un nouveau décompte des charges d’eau avec les documents transmis,

— prononcer l’annulation de l’ensemble des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 6 avril 2024,

— réserver ses droits concernant la transmission des justificatifs relatifs aux charges.

Sur les demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires :

— à titre principal, dire et juger irrecevables les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires,

— à titre subsidiaire, constater l’absence d’autorisation à agir du syndic représentant le Syndicat des copropriétaires, et débouter ce dernier de l’ensemble de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, constater que les demandes du Syndicat des copropriétaires sont mal fondées et en conséquence l’en débouter,

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,

— dire qu’il sera exclu de la défense, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, M. [U] [M] fait valoir pour l’essentiel :

— qu’au visa de l’article 42 du 10 juillet 1965, le procès-verbal d’assemblée générale doit être notifié au copropriétaire dans un délai d’un mois, alors que les procès-verbaux des assemblées générales du 27 novembre 2021, statuant sur les compte des exercices du 1er décembre au 31 décembre 2019 et du 1er décembre au 31 décembre 2020, et du 2 juillet 2022, statuant sur les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2021, ne lui ont jamais été notifiés ;

— que la transmission des procès-verbaux au cours de l’instance par le Syndicat des copropriétaires n’est pas conforme aux exigences de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 ;

— qu’aucun élément comptable, muni des justificatifs, ne lui a été transmis préalablement à la tenue des assemblées générales, nonobstant l’obligation prévue à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que le Syndicat des copropriétaires s’est retrouvé sans syndic du 30 septembre 2023 au 6 avril 2024, date du renouvellement de M. [L] ;

— que le mandat de M. [T] [L], en qualité de syndic, a pris fin le 30 juin 2023, de sorte qu’il ne disposait plus de la qualité de syndic pour convoquer une assemblée générale après cette date, et que l’assemblée générale du 6 avril 2024 doit être annulée ;

— que la carence du syndic dans l’organisation et le fonctionnement de la copropriété justifie que lui soit alloué une somme à titre de dommages-intérêts ;

— qu’il est dans l’impossibilité de contrôler la répartition individuelle des charges dès lors qu’aucun décompte individuel ne lui a été transmis ;

— qu’en outre, il s’étonne du montant facturé au titre de sa consommation d’eau pour les années 2019 à 2022 (3.793,05 euros) au regard de la faible consommation d’eau froide générale de la résidence (348,96 euros pour 2022 et 349,11 euros pour 2023) ;

— que la demande reconventionnelle formée par le Syndicat des copropriétaires doit être déclarée irrecevable, puisqu’il ne disposait plus de syndic en novembre 2023 au moment où la demande a été formée ;

— qu’à titre subsidiaire, le syndic ne disposait d’aucune autorisation par l’assemblée générale d’ester en justice au nom du Syndicat des copropriétaires ;

— à titre infiniment subsidiaire, concernant la demande relative à la descente au garage, il a été constaté par procès-verbal de commissaire de justice que la descente est très abrupte, de sorte qu’il a été contraint d’installer une langue en béton pour accéder à son garage ;

— que concernant la porte de garage, il a sollicité le déplacement du compteur électrique, installé dans les communs préalablement à son acquisition du logement, mais en vain ;

— que pour le conduit de la hotte, qu’il ne peut effectuer des travaux qui concernent des parties communes et qui doivent donc être soumis à autorisation ;

— qu’il a régulièrement transmis les relevé d’eau, et sollicité le déplacement dans les parties communes du compteur d’eau situé dans sa cave ;

— sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires doit être rejetée, dès lors que la présente procédure s’est avérée nécessaire compte tenu des manquements du syndic.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 4 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires conclu au débouté et demande au tribunal, à titre reconventionnel, de :

— condamner M. [U] [M] à procéder à la remise en état de la descente menant à son garage, à mettre fin au branchement de la porte de garage sur l’électricité des communs et à mettre fin à l’évacuation de sa hotte dans les combles, sous astreinte de 50 euros par jour à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. [U] [M] à produire les décomptes de consommation d’eau des années 2020, 2021 et 2022, et pour les années à venir avant le 5 janvier de l’année suivante, sous astreinte de 50 euros par jour à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— se réserver le pouvoir de liquider lesdites astreintes,

— condamner M. [U] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [U] [M] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires soutient en substance :

— que les procès-verbaux des assemblées générales sollicités ont été produits, rendant la procédure sans objet ;

— que les demandes reconventionnelles qu’il forme ont été autorisées unanimement par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2024 ;

— que l’édification par M. [U] [M] sur les parties communes de deux langues de béton pour accéder à la descende de son garage, sans autorisation de la copropriété, justifie que soit procédé à la remise en état des parties communes ;

— que la porte de garage électrique du demandeur est branchée sur le réseau électronique des communs, et que la consommation payée par l’ensemble des copropriétaires justifie qu’il y soit mis fin ;

— que le conduit d’évacuation de la hotte du demandeur débouche sur les combles de l’immeuble et y rejette l’ensemble des fumées évacuées, ce qui n’est pas conforme aux normes en vigueur ;

— que M. [U] [M] n’a pas produit ses relevés de compteur d’eau pour les années 2020 à 2022 ;

— que l’attitude de M. [U] [M] est dictée par sa volonté de nuire à la copropriété ;

— que M. [U] [M] a régulièrement été convoqué aux assemblées générales des 27 novembre 2021, 2 juillet 2022 et 6 avril 2024 ;

— que selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise, les justificatifs des charges sont consultables et n’ont pas être envoyés avec la convocation ;

— qu’un décompte individuel de charges est adressé à chaque copropriétaire ;

— que le vote rétroactif a nécessairement régularisé la qualité de syndic de M. [L], et qu’à défaut, il convient de considérer que ce dernier a convoqué l’assemblée générale sur le fondement de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées par M. [U] [M]

1. Sur la demande en production des justificatifs des charges relatives aux exercices 2019, 2020 et 202

L’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose : “Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9. (…)

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.”

En l’espèce, M. [U] [M] sollicite la production sous astreinte des justificatifs des charges depuis 2019, notamment ceux relatifs à la répartition individuelle des charges, et la réserve de ses droits concernant la transmission de ces derniers.

Or, il reconnaît avoir réceptionné la convocation à l’assemblée générale du 27 novembre 2021, statuant sur les comptes des exercices 2019 et 2020, ainsi que la convocation à l’assemblée générale du 2 juillet 2022, statuant sur les comptes de l’exercice 2021.

Ces convocations précisaient expressément, et conformément aux dispositions de l’article 9-1 précité, que “les documents comptables et les pièces justificatives [relatifs aux exercices 2019, 2020 et 2021] peuvent être consultés par les copropriétaires sur rendez-vous auprès du syndic”.

Si M. [U] [M] est en droit de contester les décisions des assemblées générales puisque les procès-verbaux de celles-ci ne lui ont jamais été envoyés, force est de constater qu’il se contente d’indiquer qu’aucun élément comptable, muni des justificatifs, ne lui a jamais été transmis préalablement à la tenue de l’assemblée générale, sans toutefois expliquer les raisons qui l’auraient empêché de solliciter la consultation desdits documents et justificatifs, comme précisé dans les convocations.

Il n’est donc pas fondé à réclamer dans la présente procédure ces pièces qu’il pouvait obtenir avant la tenue des assemblées générales.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande, étant par ailleurs observé que le Syndicat des copropriétaires produit les décomptes individuels de charges de M. [U] [M] de 2019 à 2023.

2. Sur la demande en annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 6 avril 2024

L’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en son dernier alinéa : “Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.”

M. [U] [M] conclut à l’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 6 avril 2024 au motif que le mandat de M. [T] [L], en qualité de syndic, a pris fin le 30 juin 2023, et qu’il ne disposait plus de la qualité de syndic pour convoquer une assemblée générale après cette date.

En effet, il est constant que l’ assemblée générale ordinaire du 2 juillet 2022 a renouvelé le mandat de syndic à M. [T] [L] pour une durée de 18 mois jusqu’au 30 septembre 2023, et qu’aucune assemblée générale annuelle ne s’est tenue en 2023, de sorte que le Syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic depuis cette date.

Même si la convocation à l’assemblée générale du 6 avril 2024 n’est pas versée aux débats, il n’est pas contesté que c’est M. [T] [L] qui en était à l’origine et qu’il n’a pu procéder à cette convocation qu’en qualité de copropriétaire, en application de l’article 17 précité.

Or, cet article autorise uniquement la convocation d’une assemblée générale pour désigner un syndic en cas de carence, de sorte que l’ordre du jour devait être strictement limité à la désignation du syndic.

L’ordre du jour élargi notamment à l’approbation des comptes et au mandat d’ester en justice dépasse le cadre légal de l’article 17, et les décisions prises sur des points non strictement liés à la désignation du syndic doivent être annulées pour irrégularité de convocation, étant précisé que M. [T] [L] ne pouvait être désigné en qualité de syndic de manière rétroactive.

Il y a lieu, dans ces conditions, d’annuler l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 6 avril 2024, à l’exception de la résolution n°1 relative à la “désignation du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs” et la résolution n°6 relative au “renouvellement du mandat de syndic” de M. [T] [L] mais uniquement pour la période du 6 avril 2024 au 30 juin 2025.

3. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

M. [U] [M] sollicite la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu de la carence du syndic dans l’accomplissement de ses missions d’organisation et de gestion de la copropriété.

Toutefois, il ne caractérise ni la carence alléguée ni le préjudice subi.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.

Sur les demandes reconventionnelles formées par le Syndicat des copropriétaires

Le tribunal ayant annulé en partie les résolutions adoptées par l’assemblée générale du 6 avril 2024, et notamment la résolution n°10 relative au “mandat d’agir en justice pour les désordres causés par M. [U] [M]”, les demandes reconventionnelles formées par le Syndicat des copropriétaires, et trouvant leur fondement dans cette dernière résolution, seront déclarées irrecevables.

Sur les autres demandes

Il convient de rappeler que M. [U] [M] ne s’est pas vu notifier les procès-verbaux des assemblées générales du 27 novembre 2021 et du 2 juillet 2022, et qu’il s’est vu dans l’obligation de saisir la présente juridiction pour obtenir l’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 6 avril 2024.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des frais exposés par M. [U] [M] et non compris dans les dépens.

M. [U] [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

Annule l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 6 avril 2024, à l’exception de la résolution n°1 relative à la “désignation du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs” et de la résolution n°6 relative au “renouvellement du mandat de syndic” de M. [T] [L] mais uniquement pour la période du 6 avril 2024 au 30 juin 2025 ;

REJETTE la demande de M. [U] [M] en production des justificatifs des charges relatives aux exercices 2019, 2020 et 2021 ;

REJETTE la demande de M. [U] [M] tendant à la réserve de ses droits concernant la transmission de ces justificatifs ;

DÉCLARE les demandes reconventionnelles formées par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1]”, pris en la personne de son syndic bénévole M. [T] [L], irrecevables ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1]”, pris en la personne de son syndic bénévole M. [T] [L], à payer à M. [U] [M] la somme de 1.000 € (MILE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1]”, pris en la personne de son syndic bénévole M. [T] [L], aux dépens ;

DIT que M. [U] [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président