N° RG : N° RG 22/07173 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XB5C

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

59B

N° RG : N° RG 22/07173 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XB5C

AFFAIRE :

[T] [F], [I] [R]

C/

S.A.R.L. ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Aurore LE GUYON

la SCP RAFFIN & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT Vice-Président,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS :

Madame [T] [F]

née le 17 Mars 1976 à PARIS 10

de nationalité Française

30, rue Mère Dieu

79000 NIORT

représentée par M^e Aurore LE GUYON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [I] [R]

né le 28 Mai 1948 à MASCARA (99)

de nationalité Française

13, avenue de l’Eglise

33510 ANDERNOS LES BAINS

représenté par M^e Aurore LE GUYON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG : N° RG 22/07173 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XB5C

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE

39, avenue de La Rochelle

79000 NIORT / FRANCE

représentée par Maître Patricia LE TOUARIN-LAILLET de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

A la suite d’échanges avec un conseiller en gestion de patrimoine, monsieur [Y], de la SARL ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE, madame [T] [F] et monsieur [I] [R] ont acquis en indivision :

— par acte notarié du 17 décembre 2012 un appartement en l’état futur d’achèvement et un emplacement de stationnement, situés à SAINT DENIS DE LA REUNION (97), moyennant le prix de 236.250 euros, sous le régime de la loi Girardin, le financement étant assuré au moyen de deux prêts souscrits auprès du CREDIT MUTUEL,

— par acte notarié du 10 janvier 2013, un appartement en l’état futur d’achèvement et un emplacement de stationnement, situé BRUGES (33), moyennant le prix de 207.900 euros, sous le régime fiscal de la loi Scellier, le financement étant assuré au moyen de deux prêts souscrits auprès de la CAISSE D’EPARGNE,

— par acte notarié du 28 février 2015 un appartement en l’état futur d’achèvement et un emplacement de stationnement, situés à MONTREUIL (93), moyennant le prix de 280.363 euros, sous le régime de la loi Pinel, le financement étant assuré au moyen de deux prêts souscrits auprès du CREDIT MUTUEL.

Madame [T] [F] a souscrit en 2013 un contrat d’assurance vie “SWISS LIFE STRATEGIC NET” sur lequel elle a effectué des versements pour un montant total de 364.206 euros.

Après avoir reçu le 4 juillet 2017 une proposition de rectification de leur imposition dans laquelle la réduction d’impôt du dispositif Scellier concernant l’appartement de BRUGES était remis en cause, madame [T] [F] et monsieur [I] [R] ont fait réaliser une analyse de leurs investissements et de leur taux d’endettement par un expert-comptable.

Ils ont revendu l’appartement situé à SAINT DENIS DE LA REUNION le 21 septembre 2022 au prix de 130.000 euros, et celui situé à BRUGES le 22 novembre 2022 au prix de 215.000 euros. Un compromis de vente a été signé le 27 novembre 2023 concernant le bien situé à MONTREUIL pour le prix de 242.000 euros.

Soutenant un manquement de la SARL ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE à son obligation d’information et de conseil, par acte délivré le 15 septembre 2022, madame [T] [F] et monsieur [I] [R] ont fait assigner la SARL ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE (ACP) devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 06 février 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’action engagée par madame [F] et monsieur [R].

La clôture est intervenue le 05 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, madame [T] [F] et monsieur [I] [R] sollicitent du tribunal de :

condamner la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes de :189.789 euros au titre de leur préjudice financier30.000 euros au titre de leur préjudice moral et psychologiquecondamner la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE au paiement des dépens et à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, madame [F] et monsieur [R] font valoir en premier lieu, sur le fondement de L541-8-1 du code monétaire et financier, que la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE a manqué à l’obligation renforcée d’information et de prudence qui pèse sur les conseillers en investissement financier. Ainsi, ils prétendent que celle-ci est inscrite en tant que conseiller en investissements financiers, qu’ils ont signé une lettre de mission, ce qui doit conduire à retenir qu’elle a à leur égard une obligation d’information et de conseil l’obligeant à s’assurer de la véritable valeur des biens dont dépendaient la viabilité et la rentabilité de l’opération. Or, ils prétendent que les informations données, relatives à des biens immobiliers situés dans une zone éligible à la défiscalisation, ainsi que le prix de vente largement surévalué rendant la simulation financière attrayante, les ont convaincus d’investir.

En deuxième lieu, ils soutiennent être fondés, au visa de l’article 1116 du code civil, à obtenir l’indemnisation de leurs préjudices résultant des manœuvres dolosives commises par monsieur [Y]. A ce titre, ils prétendent que l’élément matériel du dol est caractérisé par la transmission d’informations erronées, d’affirmations mensongères quant au prix du bien, et sur la présentation des risques et la rentabilité de l’investissement. S’agissant de l’élément moral, ils font valoir qu’il est établi par le fait que monsieur [Y] est venu à plusieurs reprises à leur domicile, qu’un lien amical est né dont il est résulté une emprise de celui-ci sur leur couple. Ils exposent avoir fait appel à un professionnel de la gestion de patrimoine par manque de temps et de compétences, et que celui-ci s’est chargé lui-même de toutes les opérations d’investissement sans les informer de manière exhaustive, caractérisant ainsi une rétention d’information. Ils exposent que monsieur [Y] a abusé de leur confiance en leur conseillant une frénésie d’investissements, alors que leur objectif était de développer et faire fructifier leur patrimoine tout en protégeant leurs enfants.

En troisième lieu, madame [F] et monsieur [R] font valoir, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, que la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE a manqué à son obligation précontractuelle d’information et de conseil. Ainsi, ils soutiennent une transmission d’information erronées sur la valeur vénale de l’appartement, son potentiel locatif, l’évaluation des loyers, la rentabilité de l’opération, les possibilités de défiscalisation, et l’absence d’explication du mécanisme de l’investissement SCELLIER OUTRE MER. Ils exposent qu’est indifférente l’absence d’obligation de suivi, dès lors que l’action est engagée au vu des manquements antérieurs au contrat. Selon eux, la simulation constitue la base de l’information transmise, permettant à l’acquéreur de se faire une idée de la rentabilité de l’investissement et de l’avantage fiscal, la mention « document non contractuel » sur les documents et plaquettes publicitaires n’étant pas exonératoire de responsabilité. Ils soutiennent être des profanes dès lors qu’ils ne sont pas des professionnels de l’investissement locatif défiscalisant, leurs activités professionnelles (avocate en droit public pour madame, mandataire d’une mutuelle pour monsieur) n’étant pas de nature à démontrer qu’ils disposaient des connaissances en la matière. Ils contestent avoir eu un devoir de se renseigner, lequel n’est pas absolu, et qui ne peut permettre à la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE de s’exonérer de sa responsabilité dès lors qu’elle ne démontre pas les avoir informés de manière pertinente des risques liés à l’achat d’un bien immobilier entrant dans un programme de défiscalisation, que les méthodes de commercialisation consistaient à les décourage de se renseigner par eux-mêmes, et privilégiait la vente de biens situés loin de leur résidence.

De manière plus précise, sur les informations incomplètes ou inexactes qui leur ont été apportées, ils font valoir :

la présentation d’un « package clé en main » proposé par la société défenderesse constituant un ensemble économique, dans le cadre duquel l’achat se fait sur la seule base des potentiels fiscaux et locatifs et de valorisation des biens, tels que résultant de la simulation financière comportant une présentation d’un investissement comme étant un placement sûr et pérenne alors qu’il s’agit de bien acquis en vente en l’état futur d’achèvement et ainsi soumis aux incertitudes liées à la réalisation du programme vendu sur plan, sans garantie sur le niveau des loyers ou la solvabilité des locataires. Ils ajoutent que dans ce cadre est formulée une présentation d’un gain fiscal certain alors qu’il reste aléatoire puisqu’il suppose la perception effective des loyers. Selon eux, cette formule, conduit à la mise en œuvre d’un jeu de mandats permettant la conclusion d’une vente sans visite et sans déplacement chez le notaire, privant les acquéreurs de son conseil, mais dont l’intervention ne dédouane pas la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE de son obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients, avec des conflits d’intérêts entre les mandataires et les constructeurs. Ils exposent que les études de marché présentées sont réduites à de simples affirmations sur la conjoncture future, l’ensemble de ces éléments constituant des affirmations erronées leur ayant fait croire à une opération sans risque et sans contrainte ainsi qu’au succès et la pérennité de leurs investissements. Ils soutiennent n’avoir reçu aucune information sur les risques encourus dans le cadre de cette opération de défiscalisation.sur le redressement fiscal, que le bénéfice de la réduction d’impôt est conditionné selon l’article 199 septivicies du code général des impôts, à la mise en location du bien dans les douze mois de l’achèvement des travaux, délai non respecté en l’espèce pour l’appartement de BRUGES en raison d’une fuite d’eau dans l’appartement pour laquelle la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE n’a pas cherché les conséquences, ni proposé de solution en amont. Ils font valoir que, malgré cette situation, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE a déposé des déclarations d’impôts en tenant compte de la réduction d’impôt, ce qui a abouti pour les années 2014/2015 à un redressement fiscal en 2017, puis en 2019 pour les déclarations déposées en 2016/2017 par monsieur [Y]. Ils ajoutent que la même erreur a été réitérée pour les années postérieures malgré les deux redressements, ce qui les a conduits à déposer des déclarations rectificatives et a généré pour eux des pertes conséquentes. une information erronée relative au prix d’acquisition du bien et la possibilité de le revendre pour le montant investi, le prix d’acquisition étant surévalué, ce qui empêche toute plus-value. Ainsi, ils soutiennent dans le cadre des opérations de défiscalisation, la nécessité que les estimations de valeur du bien soient des valeurs cohérentes avec les valeurs de marché, et qu’à défaut les présentations financières sont erronées, puisque la plus-value à la revente est une composante du taux de rentabilité de l’opération. Or, ils expliquent que le bien de SAINT DENIS DE LA REUNION acheté pour 236.250 euros en 2012 a été revendu 120.000 euros en 2022, alors que la somme annoncée par ACP était de 241.230 euros, cette dévaluation de plus de la moitié démontrant la surévaluation du départ. Ils prétendent qu’il en est de même pour le bien de BRUGES, acheté 207.900 euros en 2013, revendu 205.000 euros en 2022 alors que la somme annoncée était de 251.119 euros, ainsi que pour le bien de MONTREUIL acheté 281.363 euros en 2015, revendu 230.000 euros en 2023 alors que la somme de 267.000 euros était annoncée par ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE. Selon eux, la simulation proposée par ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE ne proposait aucune présentation d’une situation défavorable telle que celle liée à une dévaluation du bien.sur le produit assurance-vie, que madame [F] a placé, sur les conseils de monsieur [Y] et au regard des documents présentant ce placement comme particulièrement rentable, les fonds provenant d’héritages familiaux, sur le compte SWISS-LIFE, pour lequel celui-ci a perçu une commission. Elle prétend qu’il a fait pression en 2018, par l’intermédiaire de son assistante, pour qu’elle place des fonds issus de la vente de sa maison et de sa rupture conventionnelle. Elle expose avoir su que monsieur [Y] gérait ce patrimoine et prenait des mesures contraires à ses ordres de placement, et qu’elle ne pouvait gérer directement les fonds avec SWISS-LIFE.

Madame [F] et monsieur [R] soutiennent que le préjudice en résultant pour eux est constitué par la perte de chance de ne pas avoir investi ou fait un meilleur investissement qu’ils évaluent à la totalité de leur préjudice.

Ainsi, s’agissant de leur préjudice financier, ils font valoir qu’il s’établit à la somme de 187.515 euros au titre des placements immobiliers, et à celle de 12.274 euros au titre du contrat d’assurance-vie.

Concernant le préjudice moral, ils exposent qu’il est caractérisé par le fait qu’ils ont confié à la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE un budget total de 1 million d’euros, qu’ils ont dû remettre en question tous les choix réalisés par rapport aux placements conseillés, qu’ils ont vu leur confiance bafouée par monsieur [Y] au profit de ses propres intérêts et ont subi 200.00 euros de pertes. Madame [F] explique s’être retrouvée, après leur divorce et avec trois enfants en bas âge, en situation de surendettement, avec un taux d’endettement de 44%, la plaçant dans l’incapacité d’emprunter pour acheter un nouveau logement. Elle indique qu’elle avait quitté un emploi salarié en pensant bénéficier d’une sécurité financière du fait de ces placements, qu’elle s’est sentie humiliée, et a subi des conséquences psychologiques ayant nécessité un accompagnement médical.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2024, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE demande au tribunal :

de débouter madame [T] [F] et monsieur [I] [R] de l’intégralité de leurs demandes, de condamner in solidum madame [T] [F] et monsieur [I] [R] au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de maître LE TOUARIN-LAILLET, de condamner in solidum madame [T] [F] et monsieur [I] [R] à lui payer la somme de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien du rejet des prétentions formées à son encontre, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE fait valoir, en premier lieu, que le statut de conseiller en investissements financiers ne s’applique pas en l’espèce, les dispositions invoquées ne concernant que la souscription de certains produits tel que définis par l’article 541-1 du code monétaire et financier. Elle ajoute que les demandeurs n’expliquent pas pourquoi ce statut est revendiqué, dès lors que les investissements litigieux concernent des acquisitions immobilières et la souscription d’un contrat assurance-vie.

En deuxième lieu, en réponse à la demande fondée sur le dol, elle conteste la réalité de l’allégation d’emprise invoquée, et indique que si la responsabilité du vendeur peut être retenue dans le cadre de la faute dolosive, tel n’est pas automatiquement le cas concernant le mandataire qui a conseillé le produit litigieux.

En troisième lieu, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE fait valoir que la responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine est une obligation de moyens et non de résultat, et qu’il n’a pas d’obligation légale de suivi des opérations. Selon elle, le fait de proposer un produit immobilier de défiscalisation n’est pas fautif en soi. Elle soutient que les risques inhérents à ces opérations sont nécessairement de la connaissance des investisseurs, et par conséquent que le devoir d’information ne s’applique pas à ce qui est nécessairement de la connaissance de tous. Selon elle, les pratiques commerciales ou les études spécialisées n’ont pas de valeur contractuelle. Elle prétend que le conseiller en gestion de patrimoine ne fixe pas lui-même le prix de vente en cas d’acquisition immobilière défiscalisante et n’a aucun rôle à ce titre. De même, s’agissant du contrat assurance-vie, elle indique que le conseiller en gestion de patrimoine n’est pas tenu de garantir à son client la rentabilité à long terme du placement choisi ni de le prévenir de tout aléa financier. Elle prétend que l’absence du résultat escompté ne permet pas de déduire automatiquement la preuve d’un manquement à l’obligation de moyens de conseil du conseil et qu’en tout état de cause les pertes ne peuvent être évaluées qu’à la date de rachat total du contrat et non à une date antérieure.

En réponse aux manquements allégués elle fait valoir qu’elle :

conteste tout manquement à son obligation d’informations et de conseil , la mission qui lui a été confiée étant une mission d’études de défiscalisation par l’intermédiaire de projets immobiliers et de réorganisation et/ou optimisation de leur épargne en octobre 2012 qu’elle a rempli par la rédaction le 11 octobre 2012 d’un document « Préconisations-stratégie patrimoniale » établie sur la base des informations délivrées par les clients, puis d’une étude Girardin et Scellier BBC établie sur la base de la situation fiscale et des justificatifs remis. Elle indique que monsieur [Y] est intervenu sur la question de financement et refinancement, les consorts [F] [R] suivant également activement les démarches effectuées. Elle ajoute, sans contester être tenue de ses propres obligations, que les acquisitions réalisées dans le cadre d’un « contrat en mains » ont été validés par le notaire du couple et leur banque habituelle. Elle prétend que les demandeurs ne peuvent se plaindre d’avoir été écartés des ventes dès lors qu’ils ont fait le choix, non gratuit, de laisser intervenir des professionnels pour gérer les conditions de l’acquisition. Elle soutient qu’ils ont été avertis des risques encourus dans le cadre des opérations de défiscalisation projetées, ce risque étant inhérent à ces opérations de défiscalisation. Elle conteste toute surévaluation des prix lesquels sont conformes aux prix du marché. pour le redressement fiscal : elle soutient ne pas avoir été en charge de la mise en location du bien. Elle ajoute que si elle s’est chargée de la rédaction des déclarations fiscales, elle n’était tenue que d’une obligation de moyens, rien ne démontrant qu’elle était informée d’une impossibilité de louer le bien. Elle ajoute que ce n’est pas la rédaction de ces déclarations qui est à l’origine du préjudice fiscal dénoncé et des circonstances factuelles qui ont permis la remise en cause des déductions opérées. Par ailleurs, selon elle, les demandeurs ne tirent aucune conséquence financière des manquements invoqués à ce titre. Elle ajoute qu’un accompagnement a été effectué dans le cadre du contentieux fiscal alors que cela ne faisait pas partie de ses obligations.

Selon elle, du fait de la location des appartements acquis, madame [F] et monsieur [R] ont bénéficié de réductions d’impôts pour un montant total de 98.375 euros et de la déduction de déficit foncier pour un montant de 6.170 euros, soit une économie d’impôt de 104.515 euros.

Ainsi, elle prétend, au regard de tous ces éléments, les avoir parfaitement informés et assistés, et avoir formulé des propositions d’investissements parfaitement adaptées à la situation du couple telle qu’elle était à l’époque de leur demande, les difficultés n’étant nées qu’ultérieurement du fait du divorce du couple, des choix professionnels de madame [F], de la nécessité de liquider l’indivision, et de la maladie grave de l’un des enfants. sur le contrat assurance-vie, elle soutient l’absence de preuve d’une rémunération à son profit liée à la souscription et au versement de fonds. Elle ajoute qu’en tout état de cause, en l’absence de document contractuel, le gain annoncé est présenté comme un « objectif de gain potentiel » sans rendement garanti. Selon elle, madame [F] a, au surplus, obtenu un taux de performance allant au-delà du rendement évoqué, et a été parfaitement informée du fonctionnement du contrat et des risques des investissements réalisés sur des supports en unités de compte à plusieurs reprises, et a enfin été régulièrement informée des taux de performance du contrat.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une faute serait retenue, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE fait valoir l’absence de préjudice.

Ainsi, s’agissant du préjudice financier, concernant les biens immobiliers, elle expose l’absence de valeur probante de l’attestation sur laquelle madame [F] et monsieur [R] se fondent, établie de manière non contradictoire et sans aucun lien avec la réalité au vu des montants de revente des biens, et sans intégrer les avantages fiscaux. Elle prétend que l’évolution du marché ne peut lui être imputée. S’agissant du contrat assurance-vie, elle soutient l’absence de préjudice dès lors que la rentabilité définitive est supérieure à la meilleure projection annoncée, non pas par elle-même, mais par l’assureur.

Concernant le préjudice moral, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE prétend que les difficultés alléguées ne sont pas la conséquence des manquements qui lui sont reprochés, mais sont liées à la séparation du couple [B], à leurs changements de situation professionnelle et à la maladie de leur fille. Elle ajoute que les choix professionnels de madame [F], résultant de ses choix de vie, ne lui sont pas opposables.

MOTIVATION

Sur les demandes indemnitaires formées par madame [F] et monsieur [R]

Sur le fondement de l’obligation pesant sur les conseillers en investissement financier

L’article L541-8-1 du code monétaire et financier impose aux conseillers en investissements financiers une obligation renforcée de conseil au titre des instruments financiers disponibles sur le marché.

En l’espèce, outre que madame [F] et monsieur [R] ne paraissent tirer aucune conséquence de leurs développements préliminaires relatifs à cette obligation, il convient de constater qu’ils ne sont pas fondés à se prévaloir de cette disposition dès lors que les opérations réalisées dans le cadre de leur relation avec la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE ne concernent en aucune façon des instruments financiers (actions, obligations, parts sur des fonds communs de placement…), mais des investissements immobiliers et un placement sur un contrat d’assurance-vie. Il importe peu que la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE ait par ailleurs la qualité de conseiller en investissement financier, dès lors que ce n’est pas dans ce cadre que sont nées leurs relations contractuelles.

Ce moyen relatif au manquement aux obligations du conseiller en investissements financiers sera par conséquent écarté.

Sur le fondement du dol

En vertu de l’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige compte tenu de la date des manquements allégués, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En application de ces dispositions la victime du dol peut agir à l’encontre de la partie envers laquelle l’engagement a été contracté ou contre un tiers qui peut être un représentant du co-contractant ou un tiers de connivence, soit en nullité de la convention, soit en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil.

En l’espèce, l’action vise à sanctionner le dol qui aurait été commis dans la cadre de la souscription des contrats de vente immobilière.

Or, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE n’est pas partie au contrat de vente, et il n’est ni soutenu ni démontré qu’elle soit le mandataire du vendeur de chacun des biens immobiliers acquis par madame [F] et monsieur [R].

Par ailleurs, en sa qualité de tiers au contrat ayant joué un rôle d’intermédiaire, madame [F] et monsieur [R] ne démontrent, et ne soutiennent d’ailleurs même pas, l’existence d’une collusion entre le vendeur et la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE. En effet, leur démonstration vise exclusivement à soutenir la délivrance par le conseiller en gestion de patrimoine d’informations erronées, qui sont également le support des moyens soutenus dans le cadre du manquement allégué à l’obligation de conseil et d’information.

Enfin, aucune action n’est engagée, dans le cadre de la présente procédure, à l’encontre des vendeurs eux-mêmes alors que la mise en œuvre de ce régime juridique implique la démonstration d’une connivence entre ledit vendeur et le tiers.

Le moyen relatif au dol sera par conséquent écarté.

Sur le fondement du manquement précontractuel à l’obligation d’information et de conseil

En vertu de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige compte tenu de la date des manquements allégués, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cette disposition, le conseiller en gestion de patrimoine qui propose à son client une opération de défiscalisation est tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil, dont il doit rapporter la preuve de l’exécution.

En l’espèce, concernant les acquisitions immobilières, il convient en premier lieu de souligner que madame [F] et monsieur [R], au soutien de leur prétention indemnitaire, ne produisent pas les études qui leur auraient été fournies par la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE, et des éléments sur lesquels ils ont ainsi fondés leurs différentes décisions d’acquisitions immobilières en 2012, 2013 et 2014. Par ailleurs, ils ne produisent aucune pièce tendant à établir une surévaluation du prix d’acquisition d’origine des biens. En effet, cette preuve ne saurait résulter de la valeur de revente des biens plusieurs années après, celle-ci étant liée à la conjoncture nouvelle du marché immobilier. En outre, le coût de ce type d’acquisition « en package » est nécessairement plus élevé que l’acquisition « directe » d’un bien immobilier dès lors qu’elle implique pour l’acquéreur de se décharger totalement de l’ensemble des démarches, et donc en contrepartie d’accepter de rémunérer les différents intervenants à son opération, ce qu’ils ne peuvent pas contester. De même, aucun élément de preuve produit par les demandeurs ne permet de démontrer que le montant des loyers proposé était surévalué par la simulation. Il n’est pas plus établi l’existence de conflits d’intérêts allégués entre les différents intervenants aux trois opérations d’acquisitions immobilières. Le fait qu’ils n’aient pas eu à se déplacer relève de leur responsabilité et de leur choix de ce type d’opération et ne peut être imputé au conseiller en gestion de patrimoine.

Cependant, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE, qui supporte la charge de la preuve du respect de son devoir d’information et de conseil, produit une lettre de mission, d’audit patrimoine global, ni datée ni signée ainsi que les quatre documents suivants :

le premier établi le 11 octobre 2012 intitulé «préconisations ou stratégie patrimoniale » qui porte sur des projections de leur budget en réalisant des investissements sous l’égide de la loi Scellier BBC régime intermédiaire 9 ans et de la loi Girardin intermédiaire 6 ans,le deuxième établi le 15 octobre 2012 intitulé « étude Girardin » exposant le projet d’investissement pour un prix de 225.000 euros, l’enrichissement au terme de l’étude (31 décembre 2019), le financement, l’impact fiscal,le troisième établi le 15 octobre 2012 intitulé « étude Scellier BBC » exposant, avec les mêmes éléments, un projet d’investissement pour un prix de 207.000 euros,le quatrième établi le 12 septembre 2014 intitulé « étude [O] » exposant les mêmes éléments pour un projet d’investissement pour un prix de 267.865 euros, outre les frais de notaire.

Or, les études établies les 15 octobre 2012 et 12 septembre 2014 mentionnent toutes trois que « le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales », complété par un document intitulé « présentation du dispositif fiscal ». Cette mention et ce document sont donc susceptibles d’attirer l’attention des clients sur le risque lié à l’absence de location du bien alors que l’entièreté de l’opération de défiscalisation repose sur la perception de revenus locatifs.

En revanche, les documents produits ne comportent aucune information relative à une potentielle situation défavorable liée à une dévalorisation de la valeur du bien au jour de sa revente en cas de modification du marché de l’immobilier, alors que le caractère favorable de l’opération repose sur un espoir de revente des biens à un prix supérieur au prix d’acquisition. Ainsi, si la proposition de prix à l’issue de la période de défiscalisation est indiquée, dans chacun des documents susvisés, au conditionnel avec la formule « nous avons supposé que le bien serait revendu au terme de l’opération pour un montant de… euros », ce qui constituait un élément de nature à attirer l’attention des investisseurs sur l’incertitude liée audit prix de revente à l’issue d’une période longue de neuf ans, celle-ci n’était toutefois pas suffisante à les informer des risques. Or ces risques sont nécessairement connus du professionnel et devaient être transmis à son client, ce d’autant plus que les acquisitions se faisaient dans des localisations systématiquement différentes et à distance importante du domicile de madame [F] et monsieur [R].

Dès lors, même si elles ne présentent pas les investissements comme étant des placements sûrs et pérennes comme soutenu par les demandeurs, il convient cependant de constater que ces études omettent de présenter l’ensemble des aléas inhérents à ces opérations d’investissement immobilier défiscalisant.

Par ailleurs, l’exercice de ce devoir d’information et de conseil ne résulte pas des échanges de mails intervenus de novembre 2012 à février 2013 entre monsieur [Y] et les consorts [B], exclusivement centrés sur des discussions relatives à la souscription des contrats de prêt et de gestion de leur patrimoine.

En outre, ce devoir d’information ne cède pas face à l’obligation pour les investisseurs de se renseigner, dès lors qu’il appartient au professionnel, de donner à ses clients non professionnels les éléments d’information leur permettant d’effectuer un choix éclairé. Or en l’espèce il ne peut être retenu que madame [F] et monsieur [R] auraient été des investisseurs avisés dès lors que leur exercice professionnel, même s’il démontre une connaissance de l’environnement juridique, ne permet pas d’établir qu’ils étaient aguerris à ces opérations particulières d’investissement locatif défiscalisant.

Il peut par conséquent être retenu un manquement de la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE à son devoir d’information et de conseil au titre des opérations d’investissement immobiliers.

S’agissant du redressement fiscal, aucune faute de nature délictuelle au titre d’un manquement précontractuel à l’obligation d’information et de conseil, ne peut être retenue à l’encontre de la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE. En effet, la réalisation de cette mission est intervenue postérieurement à la souscription des différents contrats d’acquisitions immobilières, et est nécessairement intervenue dans un cadre contractuel d’assistance et de suivi à la rédaction des déclarations de revenus. Or les consorts [B] n’invoquent pas un cadre juridique contractuel, dès lors que seul un fondement délictuel est allégué à l’appui de leurs prétentions.

Concernant le contrat d’assurance-vie souscrit par madame [F], celle-ci ne produit pas au débat le contrat qu’elle a souscrit, ni les éléments d’information sur lesquels elle se serait basée pour y adhérer. Le seul document qu’elle produit, dont aucun élément, même de graphisme, ne permet qu’il soit rattaché au produit d’assurance-vie souscrit auprès de SWISS-LIFE porte sur un objectif en 2019, sans lien avec la date de souscription du contrat d’assurance-vie en 2013, et prévoit un objectif de performance de 7,50%.

Au contraire, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE produit plusieurs bulletins de versement ou bulletins de modification portant sur des arbitrages entre les différents supports lesquels comportent tous des informations sur le risque de perte partielle ou totale en capital investi sur des supports en unité de compte.

Madame [F] est par ailleurs défaillante à démontrer l’existence de décisions dans la gestion de son patrimoine qui auraient été prises par monsieur [Y] en contradiction avec ses propres ordres.

En outre et en tout état de cause, madame [F] ne démontre pas la réalité des pertes qu’elle aurait subi dans le cadre d’un tel placement, dès lors qu’elle ne justifie pas y avoir mis un terme définitif et avoir procédé au rachat de l’intégralité des fonds. Ainsi la pièce 19 qu’elle produit reprenant le montant des versements et le montant des rachats bruts est illisible s’agissant des chiffres concernés, et n’est pas datée. Dès lors, même à supposer qu’un manquement de la société ACP puisse être établi, aucun préjudice ne saurait être caractérisé dès lors qu’il n’est ni soutenu ni démontré que le risque de pertes financières s’est réalisé. Il convient au surplus de relever que le document qu’elle produit intitulé « situation de votre contrat au 16 février 2017 » comporte la mention d’une performance globale depuis l’origine du contrat de 8,21%, ce qui tend à venir démontrer l’absence de perte financière.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater qu’un manquement de la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE à son obligation d’information et de conseils au titre d’informations erronées transmises avant la souscription du contrat n’est établi ni sur le produit assurance-vie SWISS-LIFE, ni sur le prix d’acquisition des biens, ni sur le redressement fiscal. En revanche, un manquement fautif de la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE lié à l’absence d’information donnée au titre de certains des aléas du programme d’investissement immobiliser défiscalisant peut-être retenu.

Sur les préjudices

Préjudice financier

Le préjudice résultant du manquement du conseiller en gestion de patrimoine à son obligation d’information et de conseil est constitué par une perte de chance de ne pas avoir investi ou d’avoir réalisé un meilleur investissement, laquelle ne peut être égale à 100% de la chance perdue, celle-ci étant déterminée par les pertes effectivement subies.

En l’espèce, pour soutenir l’existence de leur préjudice, madame [F] et monsieur [R] produisent un document établi de manière non contradictoire, et non corroboré par d’autres pièces justificatives, par une société d’audit le 03 mai 2021 portant sur la période 2012 à 2018, complété par leurs soins à la main pour être actualisé jusqu’en 2022, relatif aux pertes qu’ils prétendent avoir subi au titre de la différence entre la charge d’emprunt et les revenus perçus, ainsi qu’au titre de la perte subie au moment de la revente des biens.

Outre le caractère litigieux du mode de rédaction de ce document, il convient de constater qu’il comporte des montants de perte (320.370 euros ou 170.013 euros) qui ne correspondent pas au montant de la perte réclamée (187.515 euros), étant relevé que les écritures des demandeurs ne comprennent aucun élément visant à expliciter le mode de calcul retenu au soutien de leur demande.

Par ailleurs, il convient de constater que seul le bien de BRUGES n’a pas été immédiatement loué, les deux autres biens ayant immédiatement procuré des revenus locatifs. Au surplus, ce défaut de mise en location du bien de BRUGES n’est pas en lien causal avec le défaut d’information reproché à la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE dès lors qu’il serait le résultat de la présence d’un dégât des eaux lequel devait être pris en charge par madame [F] et monsieur [R], aucun élément ne démontrant que le conseiller en gestion de patrimoine aurait été tenu de s’assurer de l’état du bien lors de la livraison.

Enfin, madame [F] et monsieur [R] ont perçu des revenus locatifs, ont bénéficié de crédits d’impôts, et ne démontrent pas avoir subi de préjudice à ce titre.

En revanche, s’agissant de la perte liée à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente effective et non du prix de revente envisagé qui était annoncé de manière conditionnelle, il est constant qu’elle est effective au regard des actes notariés produits, dont il résulte une perte pour le bien de SAINT DENIS DE LA REUNION à hauteur de 106.250 euros et pour le bien de MONTREUIL à hauteur de 38.363 euros, soit la perte totale de 144.613 euros. Ils n’ont en revanche subi aucune perte pour le bien situé à BRUGES qui a été revendu pour un prix supérieur de 7.100 euros au prix d’acquisition. Le préjudice global est donc de 144.613 euros.

Compte tenu, au vu des échanges de mail, de leur souhait régulièrement répété de réaliser de tels investissements, du nombre de projets réalisés qui aurait dû les conduire à s’informer de manière plus approfondie sur les risques encourus, mais également des profits qu’ils en ont retiré au titre des loyers et des gains fiscaux, il convient de retenir une perte de chance de ne pas subir une telle perte s’établissant à 30% du préjudice subi.

Par conséquent, il convient de condamner la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE à payer à madame [T] [F] et monsieur [I] [R] la somme de 43.384 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier.

Préjudice moral

Les éléments caractérisant le préjudice moral dont l’indemnisation est sollicitée ne sont pas en lien avec la faute reprochée à la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE, mais avec des événements familiaux (divorce du couple), médicaux (maladie d’un enfant), et à des choix professionnels personnels (démission de madame [F] de son activité).

Par conséquent, la demande au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à madame [T] [F] et monsieur [I] [R] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils supportent, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifiant la demande formée en ce sens par la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE, il convient de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE à payer à madame [T] [F] et monsieur [I] [R] la somme de 43.384 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier ;

Déboute madame [T] [F] et monsieur [I] [R] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

Condamne la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE au paiement des dépens ;

Condamne la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE à payer à madame [T] [F] et monsieur [I] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société ACTUALITES CONSEILS PATRIMOINE de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT