TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/57203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BMA

N° : 2

Assignation du :

21 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SNC COGIFRANCE GRENELLE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS – #C1887

DEFENDERESSE

L’Association BILINGUAL INTERNATIONAL SCHOOL OF [Localité 8] (“BISP”), pour signification au [Adresse 1] [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées,

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2018, la société SNC Cogifrance Grenelle a donné à bail commercial à l’association Bilingual International School of [Localité 8] (ci-après, « BISP »), des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ([Localité 7]), pour une durée de dix années à compter du 1er juillet 2018, moyennant un loyer annuel de 299 784 euros hors taxes et hors charges (291 084 euros pour les bureaux et 8 700 euros pour le parking), payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SNC Cogifrance Grenelle a fait délivrer à l’association BISP, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 156 505, 40 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 juillet 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société SNC Cogifrance Grenelle a, par exploit délivré le 21 octobre 2024, fait citer l’association BISP devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103 et 1343-5 du code civil et des articles 9, 696, 699, 700 et 835 du code de procédure civile :

« – CONSTATER l’acquisition au 12 août 2024 de la clause résolutoire contenue au bail du 6 avril 2018, mise en œuvre par commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 juillet 2024 et portant sur des locaux sis à [Localité 7] – [Adresse 2] ;

— ORDONNER l’expulsion de l’association BILINGUAL INTERNATIONAL SCHOOL OF [Localité 8] (BISP) et celle de tous occupants de son chef et de ses biens des locaux sis [Localité 7] – [Adresse 2], à savoir « Au 1 er étage, divers locaux à usage de bureau d’une surface d’environ 764 m² et 5 emplacements de parkings situés au 2 ème sous-sol, le tout représentant 17.716 tantièmes des parties communes générales », sous astreinte journalière de 500 €, à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir ;

— DIRE que l’Huissier instrumentaire sera autorisé à procéder à l’ouverture forcée des portes et pourra en tant que de besoin se faire assister, d’un serrurier, de deux témoins et de la Force Publique ;

— DIRE qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la société SNC COGIFRANCE GRENELLE et ce aux frais du preneur ;

— CONDAMNER, à titre provisionnel, l’association BILINGUAL INTERNATIONAL SCHOOL OF [Localité 8] (BISP) à payer à la société SNC COGIFRANCE GRENELLE la somme de 326 687,03 euros au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 1er octobre 2024 (4 ème trimestre 2024 inclus) ;

— ASSORTIR cette condamnation et CONDAMNER l’association BILINGUAL INTERNATIONAL SCHOOL OF [Localité 8] (BISP) à payer les intérêts contractuels de retard « au taux de 2% (deux pour cent) par mois de retard » :

• A effet du 11/07/2024 sur la somme de 156 505,40 euros ;

• A l’effet de la signification de l’assignation pour le surplus ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à effet du 12 août 2024 à la somme annuelle de 1 817 398,40 euros HT / HC et CONDAMNER l’association BILINGUAL INTERNATIONAL SCHOOL OF [Localité 8] (BISP) à payer cette somme ;

— CONDAMNER l’association BILINGUAL INTERNATIONAL SCHOOL OF [Localité 8] (BISP) à payer à la société SNC COGIFRANCE GRENELLE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’association BILINGUAL INTERNATIONAL SCHOOL OF [Localité 8] (BISP) aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 juillet 2024 de 73,96 euros ;»

A l’audience qui s’est tenue le 16 janvier 2025, la société SNC Cogifrance Grenelle, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à personne, l’association BISP n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 11 juillet 2024 par la société SNC Cogifrance Grenelle à l’association BISP pour avoir paiement de la somme de 156 505, 40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 juillet 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 1er janvier 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 août 2024.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 12 août 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la fin du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société SNC Cogifrance Grenelle sollicite une indemnité d’occupation égale à 5 fois le montant du loyer principal, outre les accessoires, en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société SNC Cogifrance Grenelle sollicite la condamnation de l’association BISP au paiement d’une provision de 326 687, 03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 1er janvier 2025 qu’a été facturée le 1er janvier 2024 la somme de 7 182, 45 euros au titre des indemnités de retard qui est sérieusement contestable dès lors que, d’une part, cette somme n’est pas justifiée et que, d’autre part, elle résulte vraisemblablement de l’application d’une clause pénale qui est susceptible comme telle d’être réduite par le juge du fond. Cette somme sera, en conséquence, déduite.

Par ailleurs, il a été facturé le 11 juillet 2024 la somme 398, 14 euros au titre de frais d’huissier qui n’est, d’une part, pas justifiée et qui, d’autre part, correspond vraisemblablement au commandement de payer qui est inclus dans les dépens. Cette somme, qui est sérieusement contestable, sera en conséquence également déduite.

Dès lors, l’association BISP sera condamnée au paiement, par provision, de la somme de 319 106, 44 euros (326 687, 03 – 7 182, 45 – 398, 14) qui n’est pas sérieusement contestable, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse).

La clause du contrat de bail prévoyant, en cas de retard, une indemnité calculée au jour le jour au taux de 2 % par mois de retard s’analyse en une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

Dès lors, il sera prévu que la somme de 319 106, 44 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 148 925, 81 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’association BISP, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société SNC Cogifrance Grenelle une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 12 août 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association Bilingual International School of [Localité 8] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Localité 7]), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association Bilingual International School of [Localité 8] à la société SNC Cogifrance Grenelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, l’association Bilingual International School of [Localité 8] à payer à la société SNC Cogifrance Grenelle la somme de 319 106, 44 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 148 925, 81 euros et à compter du 21 octobre 2024 sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons l’association Bilingual International School of [Localité 8] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons l’association Bilingual International School of [Localité 8] à payer à la société SNC Cogifrance Grenelle la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société SNC Cogifrance Grenelle ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 20 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ