TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2356

N° RG 25/01552 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLBC

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [F] [J]

né le 12 Février 1972 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Madame [N] [J] épouse [K]

née le 15 Février 1975 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [D]

né le 09 Juin 1996 à [Localité 8] (CAMEROUN)

de nationalité Camerounaise, demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [E] [S] [R]

née le 19 Juin 1978 à [Localité 10] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 août 2023, M. [V] [J] a loué à M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 695,00 € outre 250,00 € de provision pour charges.

M. [V] [J] est décédé le 18 décembre 2022, laissant pour héritiers ses enfants, M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K].

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J], ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 664,00 € au titre des loyers et charges échus au 08 janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J] ont fait assigner M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 944,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit 1 400 € à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement le jour du jugement, jusqu’à la libération complète des lieux,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,ordonner la capitalisation des intérêts.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 3 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [P] [D] que pour Mme [L] [O] [U], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 22 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 mars 2025, la dette locative de M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] s’élève à la somme de 5 944,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 21 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2023 entre M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J], d’une part, et, M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] solidairement à verser à M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J] la somme de 5 944,00 € (cinq mille neuf cent quarante-quatre euros) selon décompte arrêté au 27 mars 2025, mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] solidairement à verser à M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 05 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] in solidum à verser à M. [F] [J] et Mme [N] [J] épouse [K], venant aux droits de M. [V] [J] une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [D] et Mme [L] [O] [U] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier.

Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection,