TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01740 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4TC

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 7] prise en la personne de son Président, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [Y] [B], né le 06 Mars 1986 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [N] épouse [B], née le 30 Septembre 1985 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparante à l’audience du 24 octobre 2024

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 mars 2022, la SA d’HLM CDC Habitat Social a loué à Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 521,66 € outre 109,13 € de provision pour charges.

Par un contrat en date du 2 septembre 2022, la SA d’HLM CDC Habitat Social a également loué à Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B], qui se sont engagés solidairement, un parking situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 21,98 €.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 621,82 € au titre des loyers et charges échus au 1er mars 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 mars 2024 et les impayés de loyer ont été signalés le 15 mars 2024 à la caisse d’allocations familiales du Hut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et du contrat de location de parking, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire desdits contrats,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 144,68 € au titre des impayés concernant le logement et la somme de 168,44 € au titre des impayés concernant le parking arrêtés au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, tant pour le logement que pour le parking, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 692,85 €,

— condamner les locataires in solidum à payer la somme de 300,00 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner les locataires in solidum à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 9 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 octobre 2024.

A cette audience, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant ses créances, celles-ci s’élevant désormais à la somme de 3 252,36 € concernant le logement et à la somme de

285,54 € concernant le parking, arrêtées au 10 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Elle précise que le dernier versement est intervenu en janvier 2024 et s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour Mme [K] [B] née [N] que pour M. [H] [B], seule Mme [K] [B] née [N] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe mais précise que son mari a quitté le domicile. Elle souligne que le logement présente des moisissures et que sa bailleresse n’a pas fait les travaux nécessaires. Elle ajoute être bénéficiaire du RSA, avoir un enfant à charge et d’autres enfant qu’elle héberge les fins de semaines. Elle confirme ne pas avoir été en mesure de reprendre le paiement du loyer courant et envisage de déposer un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

Les débats ont été réouverts par mention au dossier et l’affaire rappelée à l’audience du 6 février 2025.

Lors de cette audience seule la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil, comparait et reprend les termes de ses dernières écritures.

Régulièrement convoqués, M. [H] [B] et Mme [K] [B] née [N] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 4 mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC Habitat Social verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 octobre 2024, la dette locative de Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] s’élève à la somme de 2 921,32 € pour le logement et à la somme de 285,54 pour le parking (soit la somme de 3 252,36€ pour le logement réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 331,04 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 2 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En l’espèce, même si Mme [K] [B] née [N] ne formulent aucune demande, il n’est pas inutile de souligner qu’en l’absence de reprise de paiement du loyer courant, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut leur être accordée.

Par ailleurs, compte tenu de leur situation financière et dans la mesure où ils ne peuvent actuellement faire face au loyer courant, ils ne sont pas en mesure de supporter un échelonnement de leur dette.

L’expulsion de Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation tant pour le logement que pour le parking, pour la période courant du 15 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges du logement et du parking, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM CDC Habitat Social, Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2022 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social, d’une part, et Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2022 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social, d’une part, et Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B], d’autre part, concernant le parking situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] de libérer les lieux (logement et parking) et de restituer les clés (logement et parking) à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] solidairement à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 2 921,32 € (deux mille neuf cent vingt-et-un euros et trente-deux centimes) concernant le logement et la somme de 285,54 € (deux cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-quatre centimes) concernant le parking, selon décompte arrêté au 10 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal du présent jugement;

CONDAMNE Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] solidairement à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tant concernant le logement que le parking, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du 15 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] in solidum à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social une somme de 300,00 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [B] née [N] et M. [H] [B] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,