TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/924

N° RG 23/02943 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IR6L

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 1])

représentée par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 Juin 2022, la Société 3F Grand Est a donné en location à Madame [V] [G] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 7] de 78,45 mètres carrés moyennant un loyer mensuel initial de 573,19 euros et une provision sur charges de 313,28 euros. Un avenant de la même date a ajouté au bien loué un parking A014P-0020 moyennant un loyer mensuel initial de 49,35 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 5 Décembre 2023, la Société 3F Grand Est a fait assigner Madame [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 24 Juin 2022 ;

— Constater la résiliation du bail à compter du 15 Août 2023 et en tout état de cause.

Subsidiairement

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [V] [G] ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] [G] ainsi que de tous occupants de son chef du logement et parking qu’elle occupe, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Condamner Madame [V] [G] à payer la Société 3F Grand Est à compter du 15 Août 2023 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque

échéance ;

— Condamner Madame [V] [G] à payer à la Société 3F Grand Est la somme de 1 947,60 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 21 Novembre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 Juin 2023 sur la somme de 2 478,76 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— Condamner Madame [V] [G] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;

— Condamner Madame [V] [G] au paiement de la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivant du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée une première fois le 28 Mars 2024 et a fait l’objet de divers renvois pour être retenue à l’audience du 28 Février 2025.

À cette audience, la Société 3F Grand Est, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Il a été déclaré que la locataire a quitté les lieux et qu’un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 20 Août 2024 avec remise des clés. Que [V] [G] demeure désormais à [Adresse 8]. Que [V] [G] a bénéficié d’un plan de surendettement qui n’a jamais été honoré. Une mise en demeure a été faite pour dénonciation du plan de surendettement. Elle a réactualisé la dette locative à la somme de 6 805,31 euros à la date du 25 Octobre 2024.

Madame [V] [G] représentée par son Conseil reconnaît rencontrer des difficultés financières. Qu’elle a un travail à mi-temps sans que son employeur ne puisse lui offrir un temps complet. Elle a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, dossier déclaré recevable. Elle demande de suspendre l’application de la clause résolutoire et obtenir des délais de paiement sur la base de l’échéancier de la commission de surendettement à savoir le versement de la somme de 72,99 euros par mois pendant 37 mois.

Elle soutient que le bailleur soit débouté de l’ensemble de ses demandes et qu’il conserve à sa charge l’ensemble des frais et dépens et ne pas être condamnée à de l’article 700 du CPC.

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La Société 3F Grand Est justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 15 Juin 2023, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 5 Décembre 2023

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 6 Décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience du 28 Mars 2024

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la Société 3F Grand Est, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 24 Juin 2022 prévoit en son article 9 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

À la suite d’impayés, la Société 3F Grand Est a fait délivrer à Madame [V] [G] un commandement de payer en date du 15 Juin 2023 pour la somme en principal de 2 478,76 euros ;

Madame [V] [G] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 15 Août 2023 ;

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement et du parking depuis cette date.

Toutefois il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, puisque les locaux ont été libérés. Cette demande étant devenue sans objet, comme celle de la suspension de la clause résolutoire demandée par la défenderesse.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [V] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15 Août 2023 causant ainsi un préjudice à la Société 3F Grand Est ;

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location que Madame [V] [G] sera tenue de régler à la Société 3F Grand Est à compter du 15 Août 2023 et jusqu’à son départ effectif soit le 20 Août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

La Société 3F Grand Est établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Les contrats de location signés par les parties le 24 Juin 2022 tant pour l’appartement que pour le garage prévoyant un loyer mensuel initial de 573,19 euros et une provision sur charges de 313,28 euros et le versement du dépôt de garantie de 573,19 euros pour l’appartement et un loyer de 49,35 euros pour le garage ;

— Les différentes mises en demeure de régler les loyers et arriérés de loyers ;

— Le commandement de payer du 15 Juin 2023 réclamant en principal la somme de 2 478,76 euros. Il convient cependant de déduire un montant total de 3,40 euros se décomposant comme suit : (frais de rejet 1,70 € x 2), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; soit net 2475,39 euros ;

— Le décompte de créance locative avec régularisation des charges au 21 Novembre 2023 laissant apparaître un arriéré de 1 947,60 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation ;

— Le décompte de créance locative avec régularisation des charges au 26 Mars 2024 laissant apparaître un arriéré de 3499,84 euros produit lors d’une précédente audience ;

— Le courrier du 23 Juillet 2024 par le bailleur dénonçant le plan de surendettement de la locataire valant mise en demeure de solder la dette locative, suite au non-respect par Madame [V] [G] dudit plan ;

— L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 20 Août 2024 constatant la remise des clés ;

— Le décompte de créance locative définitif établi le 25 Octobre 2024 après la libération des locaux, avec régularisation des charges laissant apparaître un arriéré de 6 805,31 euros ;

Il convient en conséquence de condamner Madame [V] [G] à payer à la Société 3F Grand Est la somme de 6805,31 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 25 Octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2475,39 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années.

En l’espèce, il résulte des débats que Madame [V] [G] ne paraît pas en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal. Que même entre les différentes audiences renvoyées, la dette n’a cessé d’augmenter. Au surplus un plan d’apurement a été établi par la commission de surendettement mais n’a pas été respecté par la locataire. La demande de réactualiser ce plan sans donner des éléments nouveaux ne peut aboutir.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’expulsion de Madame [V] [G] étant devenue sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [G] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Il est rappelé qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, les dépense seront réglés conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

Il paraît inéquitable de laisser la Société 3F Grand Est supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la Société 3F Grand Est ;

CONSTATE que le bail du 24 Juin 2022 et son avenant, consentis par la Société 3F Grand Est d’une part au profit de Madame [V] [G] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 7] de 78,45 mètres carrés moyennant un loyer mensuel initial de 573,19 euros et une provision sur charges de 313,28 euros et sur un parking A014P-0020 moyennant un loyer mensuel initial de 49,35 euros se trouvent résiliés par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 15 Août 2023 ;

Constate qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion de Madame [V] [G] ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [V] [G] à la Société 3F Grand Est au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 15 Août 2023 et jusqu’à la libération des lieux soit le 20 Août 2024 ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à la Société 3F Grand Est la somme de 6 805,31 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 25 Octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 475,39 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

REJETTE la demande d’octroi de délai de paiement ;

CONDAMNE Madame [V] [G] à payer à la Société 3F Grand Est la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [G] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer

RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, les dépens seront réglés conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 13 Mai 2025 à [Localité 6], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,