TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/01502 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQY5

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 18 Février 2025

Société 1001 VIES HABITAT, SA [Adresse 12]

C/

Madame [G] [F]

Monsieur [Z] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE substitué par M^e Elisabeth SCHNEIDER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEURS :

Madame [G] [F]

[Adresse 5]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082024009460 du 30/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Louise ABABSA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 5]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082024009462 du 12/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par M^e Louise ABABSA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Louise ABABSA

M^e Jeanine HALIMI

Expédition délivrée à :

Le Préfet de la Seine-[Localité 14]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 24 juillet 2020, la SA 1001 Vies Habitat a donné en location à Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 624, 85 €, outre provisions sur charges.

Le 5 décembre 2023, la SA 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] un commandement de justifier de leur assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 745,66 € selon décompte arrêté au 1er décembre 2023.

Par courrier électronique du 23 mai 2023, la SA 1001 Vies Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 4 juin 2024 pour Monsieur [Z] [I] et le 18 juin 2024 pour Madame [G] [F], la SA 1001 Vies Habitat a attrait Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA 1001 Vies Habitat a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA 1001 Vies Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] ;De condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] au paiement des sommes suivantes :5 133,51 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50% et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.Le 20 juin 2024, la SA 1001 Vies Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 10 décembre 2024 après un renvoi.

Lors de l’audience, la SA 1001 Vies Habitat représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté 2 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 309,11 €. Elle indique que le paiement du loyer courant n’est pas repris et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [I], représenté par son conseil, expose avoir des difficultés pour trouver un emploi du fait d’un accident ayant touché sa main. Il indique avoir déposé un dossier à la MDPH, toucher le RSA, et envisager un dossier de surendettement.

Madame [G] [F], représentée par son conseil, explique ne plus vivre au domicile et avoir déménagé à [Localité 13]. Elle précise qu’une procédure devant le juge aux affaires familiales avec Monsieur [Z] [I] est en cours, et que leurs enfants vivent avec elle. Elle déclare percevoir 800 € d’aides de la CAF.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 5 décembre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 14) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 14) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi

précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] le 5 décembre 2023.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, les défendeurs n’ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative.

Au surplus, le commandement de payer est également demeuré sans effet.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 janvier 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SA 1001 Vies Habitat, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA 1001 Vies Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 17) et en l’absence de congé délivré par Madame [G] [F], les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la SA 1001 Vies Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 2 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 309,11 €.

Il convient d’en retirer les frais de recouvrement d’un montant de 158,21 € et les frais de pénalité enquête sociale qui ne sont pas justifiés d’un montant total de 83,82 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA 1001 Vies Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] à verser à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 12 067, 08 € actualisée au 2 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 745,66 € à compter du 5 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En tout état de cause, il y a lieu d’observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SA 1001 Vies Habitat ne saurait prétendre à cette majoration et sera déboutée de cette demande.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 5 décembre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] seront condamnés in solidum à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA 1001 Vies Habitat ;

CONSTATONS que le contrat à effet du 24 juillet 2020 entre la SA 1001 Vies Habitat et Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] concernant les locaux situés [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 6 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 4121, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS la SA 1001 Vies Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] à verser à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 12 067, 08 € actualisée au 2 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 745,66 € à compter du 5 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTONS la SA 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer dû majoré de 50% et FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] à verser à la SA 1001 Vies Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] au

paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 5 décembre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [F] à verser à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE