TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01629 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I35P

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [R] [X] épouse [G], née le 08 Septembre 1941 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparante

Monsieur [B] [G], né le 26 Décembre 1938 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [N], né le 06 Juin 1974 à [Localité 8] (SUISSE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat prenant effet le 22 mai 2023, Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [U] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 700 € outre 40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [U] [N] le 05 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024, Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 novembre 2024, Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] ont repris les termes de leur assignation et demandent au tribunal de :

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3700 € pour les causes avant dites outre les intérêts de droit à compter de la présente assignation ;

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail acquise le 05 juin 2024 ;

— Ordonner l’expulsion sans délai du défendeur et tout occupant de son chef du logement, avec au besoin le concours de la force publique ;

— Condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux, sur la base du loyer et des charges dus, à savoir 740 euros à compter du 1er juillet 2024 ;

— Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens et notamment ceux dus au titre du commandement de payer et de la présente assignation ;

— Condamner le défendeur à leur payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel ou opposition.

Ils font notamment valoir le fait qu’ils n’ont aucune nouvelle de leur locataire qui ne règle plus le loyer courant et les charges et expriment leur souhait qu’il quitte le logement le plus rapidement possible.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [U] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article intitulé « résiliation de plein droit du contrat » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 avril 2024, pour la somme en principal de 4440 € (hors coût de l’acte). Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois tel que cela est démontré par le décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 juin 2024. En effet, même si Monsieur [U] [N] a effectué un paiement correspondant à trois mois de loyer en mai 2024, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Monsieur [U] [N] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 06 juin 2024, équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 740 €.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives. Par ailleurs, le demandeur n’apporte aucun élément permettant de supprimer le délai de deux mois laissé au locataire pour quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] produisent dans le cadre de leur assignation un décompte arrêté au 20 juin 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [U] [N] reste redevable de la somme de 3700 €. Le défendeur étant absent à l’audience, l’actualisation de la dette présentée à l’audience par les demandeurs ne pourra être prise en compte

Monsieur [U] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [U] [N] au paiement de la somme de 3700 €, terme juillet 2024 inclus (loyers impayés, provision sur charges et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation soit le 04 juillet 2024, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier s’il est en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder aux demandeurs la somme de 600 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 22 mai 2023 entre Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] d’une part et Monsieur [U] [N], concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 06 juin 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [U] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] la somme de 3700 € (trois mille sept cent euros), terme juillet 2024 inclus, au titre des loyers impayés, provision sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 20 juin 2024 ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit le 04 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges dans l’hypothèse où le bail s’était poursuivi normalement à compter du présent jugement soit la somme de 740 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à Monsieur [B] [G] et Madame [R] [X] épouse [G] une somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,