TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00636 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHA3

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. BLOTZ IMMO, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

Monsieur [F] [E], gérant, comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er août 2020, la S.C.I. BLOTZ IMMO a donné à bail à Monsieur [L] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 500 € outre 110 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. BLOTZ IMMO a fait signifier à Monsieur [L] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 novembre 2024.

La S.C.I. BLOTZ IMMO a ensuite fait assigner Monsieur [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 18 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2025 où elle a été plaidée.

Une conciliation déléguée a été ordonnée lors de l’audience mais un procès-verbal de constat d’échec a été établi par le conciliateur de justice.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 22 mai 2025, la S.C.I. BLOTZ IMMO, représentée par son gérant, demande au tribunal de :

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 2000 € pour les causes avant dites outre les intérêts de droit à compter de la présente assignation,

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail acquise le 14 janvier 2025 et en conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner la partie défenderesse à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer et des charges dus, à savoir 500 € à compter du 1er février 2025,

— condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens et notamment à ceux dûs au titre du commandement de payer et de la présente assignation,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.C.I. BLOTZ IMMO réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Elle précise que la dette locative s’élève actuellement à la somme de 4130,53 € et qu’elle sollicite la production par le locataire de son attestation d’assurance.

Monsieur [L] [D], comparant, indique reconnaitre le montant de l’arriéré locatif. Il expose travailler pour son propriétaire depuis 2021 et être dans l’attente d’un contrat de travail et de son salaire. Il mentionne avoir déposé une plainte pénale.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 1er août 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2024 pour la somme en principal de 1000 €. Il ressort du commandement de payer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

Depuis cette date, Monsieur [L] [D] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux. Le bail étant résilié, la demande de justification d’une attestation d’assurance est devenue sans objet.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [L] [D], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion sans délai et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500 euros et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation

La S.C.I. BLOTZ IMMO produit à l’audience un décompte démontrant que Monsieur [L] [D] est redevable de la somme de 4000 €, déduction faite des frais de recouvrement, à la date du 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Monsieur [L] [D] ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Il n’apporte en outre aucun élément probant de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Au surplus, il indique à l’audience reconnaitre l’arriéré locatif.

Monsieur [L] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 4000€, échéance de mai 2025 incluse. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience et ne justifie pas être dans une situation financière lui permettant d’apurer sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. BLOTZ IMMO, Monsieur [L] [D] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par la S.C.I. BLOTZ IMMO ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2020 entre la S.C.I. BLOTZ IMMO et Monsieur [L] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 janvier 2025 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. BLOTZ IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [D] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à verser à la S.C.I. BLOTZ IMMO la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre des loyers, provision sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er mai 2025, incluant l’échéance de mai 2025;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [D] à la somme de 500 euros ;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à payer à la S.C.I. BLOTZ IMMO cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à verser à la S.C.I. BLOTZ IMMO une somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 septembre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,