TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/06440 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YOUH

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LA BRULERIE,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Marie CARREL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

Société CDP PATRIMOINE

Immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 498 276 963

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. CDL INVESTISSEMENT

Immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 525 317 343

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 30 Septembre 2024, avec effet au 06 Septembre 2024 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 juin 2025 puis prorogé pour être rendu le 15 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail notarié en date du 5 février 1990 passé par-devant Maître [X] [W], à effet du 13 octobre 1989, pour se terminer le 14 octobre 1998, M. [O] [L] a donné à bail à la S.A.R.L. Music des locaux situés au rez-de-chaussée ainsi que deux caves dans un immeuble situé [Adresse 2].

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 1999, Maître [R], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. Music, a cédé le bail à Mme [E] [F].

Suivant acte du 17 juillet 2008, la S.A.R.L. La Brûlerie (dont les associés sont Mme [E] [F] épouse [N], M. [U] [N] et M. [A] [J]) a sollicité le renouvellement du bail commercial.

Le propriétaire n’a pas répondu et le bail s’est trouvé renouvelé.

La S.C.I. Tritourman a procédé à l’acquisition des locaux puis les a cédés à la société CDL Investissement, laquelle les a cédés à la S.C.I. CDP Patrimoine le 12 février 2020.

La société CDL Investissement a donné congé les 19 et 22 juin 2017 à Mme [E] [F] et à la S.A.R.L. La Brûlerie, sans offre de renouvellement et sans offre de paiement d’indemnité d’éviction pour motif grave, reprochant à Mme [F] de ne pas exploiter personnellement les lieux et lui reprochant par ailleurs de ne pas être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés du lieu d’exploitation. Le congé a été donné à effet au 31 décembre 2017.

Ni Mme [F] ni la S.A.R.L. La Brûlerie n’ont quitté les lieux à l’issue du congé.

Par actes d’huissier du 6 mars 2018, la société CDL Investissement a assigné la S.A.R.L. La Brûlerie et Mme [F] en validation du congé.

Par jugement du 13 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lille a notamment :

— condamné la société CDL Investissement à payer à la société La Brûlerie une indemnité d’éviction de 128 828 euros ;

— condamné la société La Brûlerie à une indemnité d’occupation pour la période du 1er février 2018 au 31 octobre 2021 et dit que cette somme serait augmentée d’une indemnité au prorata temporis sur la base d’une valeur locative annuelle de 15 200 euros à compter du 1er novembre 2021.

Parallèlement, la société La Brûlerie a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 28 mars 2019 pour des infiltrations d’eau. Elle a fait dressé un procès-verbal de constat des infiltrations par huissier de justice le 12 juin 2019.

Par ordonnance du 30 juin 2020 rendue à sa demande, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a ordonné une expertise des désordres confiées à M. [H].

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 novembre 2021. L’expert relève l’existence de traces d’infiltrations au droit du chéneau et d’une descente d’eau de la couverture de la cour à l’arrière du bâtiment. Il indique que le chéneau est fuyard, et que les travaux de couverture n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art Il en conclut que les désordres constatés dans la cour sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble et que ces désordres rendent impossible l’exploitation de la cour du local commercial.

Dans ces circonstances, par exploit de commissaire de justice délivré le 24 août 2022, la S.A.R.L. La Brûlerie a assigné la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de réalisation de travaux et d’indemnisation du préjudice subi.

L’affaire a été radiée le 6 décembre 2023 puis réinscrite au rôle de l’audience du 6 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 avril 2024, la S.A.R.L. La Brûlerie sollicite de la juridiction de :

Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées par les sociétés CDL Investissement et CDP Patrimoine ;

Les Condamner à effectuer les travaux de reprise des désordres de la cour ainsi qu’en façade avant qu’en vitrine do local commercial tels que décrits dans 1e rapport d’expertise judiciaire, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Les Condamner in solidum, ou l’une à défaut de l’autre à lui verser la somme de 105 766,33 euros, au titre de l’indemnisation de son préjudice, somme arrêtée au jour du départ du locataire le 15 août prochain ou à parfaire au jour de l’exécution des travaux ;

Les Débouter de leur demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 3826,50 euros à titre d’indemnité d’occupation ;

Les Condamner in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 4 826,65 euros.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 12 septembre 2023, la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Elles demandent au tribunal de :

A titre principal,

Débouter la S.A.R.L. La Brûlerie de ses demandes ;

Subsidiairement,

Limiter l’indemnisation à 8 % de son excédent brut d’exploitation proratisé sur la période hord covid et sur les seules périodes d’intempéries ;

Reconventionnellement,

condamner la société La Brûlerie au paiement de la somme de 3826,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation impayée ;

La Condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 6 septembre 2024 par ordonnance du 30 septembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 28 avril 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2025 prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de réalisation de travaux

Il résulte des conclusions de la société La Brûlerie que le bailleur s’est acquitté le 15 mai 2023 de l’indemnité d’éviction. Elle rappelait qu’elle avait droit au maintien dans les lieux jusqu’au 15 août 2023, soit trois mois après le versement de l’indemnité.

La société La Brûlerie reconnaissait ainsi aux termes de ses écritures qu’elle devait quitter les lieux à cette date du 15 août 2023.

Aucune des parties n’a fait état du maintien dans les lieux du locataire au-delà de cette date, de sorte que la société La Brûlerie n’étant plus locataire, n’est plus fondée à réclamer la remise en état des locaux.

En conséquence, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

II- Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice

A- Sur le manquement contractuel

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est argué d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison des désordres affectant la cour couverte et en empêchant l’utilisation.

Le bail de 1990 ne mentionne pas la cour, mais simplement « Les locaux situés au rez-de-chaussée et deux caves situées au sous-sol ».

Cependant, sur le plan de mise en copropriété (pièce 8) réalisé sur la base d’un relevé des lieux le 4 mai 2017, est représentée la « cour couverte (en jouissance privative) » en jaune, couleur des parties communes, mais hachurée en orange, couleur du lot n°1.

D’après ce plan, les sanitaires/WC du lot n°1 ne sont accessibles que par ladite cour, de même qu’un débarras. Cette jouissance privative est confirmée par l’attestation notariée du 12 février 2020 délivrée dans le cadre de la cession du lot n°1 de laquelle il résulte que le lot n°1 cédé correspond également à la cour couverte au rez-de-chaussée « en jouissance privative ». Par ailleurs, il ne résulte d’aucune pièce que la jouissance de la cour par le preneur aurait été remise en cause par le propriétaire depuis la conclusion du bail en 1990.

De ces éléments, il se déduit que même si la cour n’est pas expressément visée au bail, elle est comprise dans la location.

Il ressort des pièces produites (plan de mise en copropriété, procès-verbal de constat du 12 juin 2019 (pièce 3), rapport d’expertise judiciaire de M. [H] de novembre 2021, rapport d’expertise de l’indemnité d’éviction du 29 octobre 2021) que la cour a été couverte et est entièrement close.

Les défenderesses arguent de ce que l’on ignore qui a réalisé les travaux de couverture de la cour. La société La Brûlerie a toujours soutenu que les travaux avaient été réalisés par l’ancien propriétaire, M. [L], suite à une action en justice. S’il n’est pas justifié d’une décision de justice lui imposant de réaliser de tels travaux, il résulte du rapport de M. [D] sur l’indemnité d’éviction (pièce 13 page 11) que la société La Brûlerie lui a communiqué les éléments attestant de la réalisation de cette couverture par l’ancien propriétaire M. [L]. En l’absence d’autres éléments, il y a lieu de considérer que les travaux de couverture et clôture de la cour ont été réalisés par le propriétaire.

Dans son rapport d’expertise, M. [H] indique : « J’ai constaté de grosses traces d’infiltrations au droit du chéneaux et d’une descente d’eau de la couverture en polycarbonate couvrant la cour à l’arrière du bâtiment. Les pièces de bois de tout le chéneau présentent d’importantes traces d’humidité. C’est un désordre important de type d’infiltration. Il y a des projections importantes sur les murs adjacents. […] Le chéneau est fuyard. Les travaux de couverture n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art. […] J’ai constaté des infiltrations au droit des spots en vitrine de la façade sur rue (à droite, sous le balcon) : Ces infiltrations proviennent du balcon situé juste au-dessus. Ce balcon doit être rénové. […] Les désordres constatés dans la cour sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble. […] Les poutrelles supports de la toiture en polycarbonate sont fixées directement sur les planches de rive du chéneau. Ce chéneau n’est absolument pas fait pour recevoir la charge d’une charpente, aussi légère soit-elle. Ce n’est pas un élément de structure. […].

L’expert conclut au fait que la solidité de l’immeuble est compromise, qu’il y a un risque électrique du fait des infiltrations au droit des spots, que « Ces désordres rendent impossible l’exploitation de la cour du local commercial » et que « La cour ne peut plus être un lieu recevant du public ».

Puis, dans un rapport du 8 juin 2023, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] a constaté l’absence de réalisation de travaux de reprise des désordres et a formulé les préconisations suivantes :

« La salle sous verrière (cour intérieure) non utilisée à ce jour et condamnée au public par l’exploitant, est interdite d’accès.

Si toutefois l’exploitant souhaite conserver un accès aux sanitaires situés sous la salle de bain du logement du 1er étage et dont l’accès se fait depuis la salle sous verrière (cour intérieure), une protection d’accès sera mise en place (tunnel- platelage de protection).

Le cas échéant , l’exploitation de l’ERP semble compromise. ».

Au regard de ces éléments, la dangerosité de la structure de couverture de la cour et l’impossibilité de l’exploiter et d’y accueillir du public, dans le cadre de l’activité de salon de thé sont caractérisées.

Il est certes stipulé au bail une clause de prise des locaux en l’état, privant le preneur de recours contre le bailleur pour la réalisation de travaux ou de réparations. Cependant, cette clause n’exonère pas le propriétaire de son obligation de délivrer un bien conforme à la destination contractuelle. Dès lors que les désordres évoqués affectent la structure et la solidité de l’ouvrage en raison d’une réalisation non conforme aux règles de l’art et dangereuse, la garantie du bailleur est due, nonobstant la clause.

Enfin, il est établi par le rapport des services de la ville de [Localité 4] de juin 2023 que le propriétaire n’a pas effectué les travaux de reprise des désordres.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme est établi et ouvre droit pour le preneur à l’indemnisation de son préjudice.

B- Sur le préjudice

L’expert retient l’impossibilité d’exploiter la cour couverte à compter du procès-verbal de constat d’huissier du 12 juin 2019 ayant relevé les infiltrations d’eau. Faute de réalisation des travaux de reprise des désordres, le préjudice a perduré jusqu’au départ des lieux du locataire en août 2023.

Le preneur réclame des dommages et intérêts correspondant à :

— une perte de chiffre d’affaires d’après une estimation de l’expert-comptable de la société La Brûlerie d’un montant total de 92 538 euros pour la période courant du 12 juin 2019 à août 2023 ;

— un préjudice de jouissance pour le paiement d’un loyer intégral alors qu’elle ne peut utiliser la cour, qu’elle chiffre sur la base de 19 % de la surface totale du local, soit 19 % de l’indemnité d’occupation de 12 920 euros et donc 10 228,33 euros

= 102 766,33 euros (et non 105 766,33 euros tels que réclamés).

En réponse aux conclusions des défenderesses, la société La Brûlerie évoque une perte d’exploitation de 78 785,59 euros pour la même période au lieu de 92 538 euros.

S’agissant du préjudice économique

Dans son rapport, M. [H] retient une perte d’exploitation pouvant être calculée au prorata de la surface du local inexploitée, sans autre précision.

Avant toute chose, il convient de rappeler que le préjudice évoqué ne peut consister qu’en une perte de chance de réaliser un bénéfice, le chiffre d’affaires attendu n’étant qu’une projection et non un élément certain. Ainsi, il ne peut pas être accordé à titre d’indemnisation le montant de la perte de bénéfice projetée mais uniquement un pourcentage de celui-ci en fonction de la probabilité que cet événement survienne.

Dans son courrier du 2 novembre 2021, l’expert-comptable indique que l’établissement comprend 26 places assises dans la pièce d’entrée, 16 places assises dans la pièce du fond et 20 places assises dans la cour couverte, soit 62 places au total dont 20 inutilisables. La perte de places assises est ainsi de 32,26 %.

Dans son rapport, M. [D] retient une surface totale de 112,60 m² pour le local dont 49,60 m² pour la zone de vente et 21,30 m² pour la cour. La cour représente ainsi 19 % de la surface totale, mais 30 % de la surface réservée à la vente (zone de vente de 49,60 m² + cour de 21,30 m²). Il convient ainsi de retenir une perte d’exploitation de 30 %.

L’expert-comptable a estimé la perte d’exploitation en évaluant le chiffre d’affaires par place assise soit :

chiffre d’affaires de référence de 111 844 euros (pour l’exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020) x 52 % (part de l’activité de salon de thé dans la double activité de salon de thé et de vente au détail de café et de thé)

/42 places assises

= 1385€/place/an ou 115€/mois

Dans son second courrier du 6 juin 2023 (pièce 20), l’expert-comptable applique un taux de marge de 92 % pour l’activité de salon de thé/dégustation. Sur la base d’un chiffre d’affaires de 115€/mois/place, et en tenant compte des périodes de fermetures administratives durant la pandémie de covid-19, il obtient une perte d’exploitation de 60 588 pour la période du 1er avril 2020 au 31 mai 2023.

Or, le calcul du chiffre d’affaires par place assise est réalisé à partir d’un exercice durant lequel la cour n’était déjà plus exploitée et donc sur la base de 42 places. Le chiffre d’affaires réalisé en 2018/2019, soit lors de l’exploitation de la cour et donc des 62 places aurait été plus pertinent, puisqu’il aurait ainsi intégré le remplissage de cette cour.

Aucun autre document comptable, ni même bilan n’est produit et les calculs sont effectués sur la base d’un seul exercice, sans que le chiffre d’affaires et le bénéfice net des années précédentes ne soient justifiés, et avec cette limite d’un calcul sur la base de chiffres postérieurs au sinistre.

Ainsi, le chiffrage réalisé par l’expert-comptable apparaît peu pertinent, même s’il apporte certains éléments.

Les défendeurs estiment quant à eux qu’il convient de limiter l’indemnisation à 8 %, de l’excédent brut d’exploitation correspondant à 19 % de la surface et une utilisation 5 mois par an (19 % x 5/12 mois) au motif que s’agissant d’une cour, elle ne peut être utilisée que ponctuellement.

Or, s’il n’est pas contesté que la cour n’est pas chauffée, elle est entièrement couverte et close, de sorte qu’elle ne saurait être assimilée à une simple terrasse et que si son utilisation est plus réduite en période de grand froid, elle peut être utilisée lors de pluies.

Par ailleurs, s’agissant d’une activité de salon de thé, la fréquentation est globalement stable et la probabilité de réalisation du chiffre d’affaires, si la cour avait pu être exploitée, peut être évaluée à 70 %.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer le préjudice résultant de la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires pour les places de la cour à 55 000 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance

S’agissant des dommages et intérêts réclamés au titre du paiement du loyer pour la totalité de la surface commerciale, il convient de relever que la location de la cour couverte concourt au bénéfice global dont se prévaut la société La Brûlerie pour arguer d’une perte d’exploitation. La perte de chiffres d’affaires est calculée sur la base de la location de la totalité de la surface dont la cour couverte.

Indemniser la part de loyer correspondant à la cour couverte revient à une double indemnisation puisqu’il serait ainsi alloué au preneur la réparation de la perte de son chiffre d’affaires pour la cour couverte, tout en réduisant ses charges avec la déduction du loyer de ladite cour.

Il n’est ainsi pas démontré de préjudice distinct de la perte d’exploitation et il n’y a pas lieu à indemnisation au titre de ce poste.

En conséquence, les sociétés CDP Patrimoine et CDL Investissement seront condamnées à payer à la société La Brûlerie la somme de 55 000 euros en réparation de son préjudice.

Aucune solidarité n’étant justifiée, il n’y a pas lieu de les condamner in solidum.

III- Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, la S.C.I. CDP Patrimoine réclame le paiement d’une somme de 3 826,50 euros au titre de l’ndemnité d’occupation pour la période postérieure au paiement de l’indemnité d’éviction. Elle explique que la société La Brûlerie ne s’est acquittée que de la somme mensuelle de 430,50 euros au lieu de la somme de 1 706 euros telle que fixée par l’expert.

Cependant, elle ne produit aucun décompte de sa créance détaillant précisément la période d’occupation du local pour laquelle est réclamée l’indemnité d’occupation, le montant de l’indemnité réclamée au prorata temporis, et les règlements imputés.

Dès lors, le tribunal n’est pas mis en mesure de vérifier le bien fondé de la créance et la demande en paiement à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement succombant au principal, elles supporteront in solidum les dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont le montant n’est pas établi. Elles seront en outre redevables selon la même solidarité d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. La Brûlerie de sa demande de condamnation du propriétaire à réaliser des travaux de remise en état des locaux ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement à payer à la S.A.R.L. La Brûlerie la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

DÉBOUTE la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement de leur demande de paiement au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement/la S.A.R.L. La Brûlerie à payer à la S.A.R.L. La Brûlerie/la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. La Brûlerie de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement de leurs autres demandes;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. CDP Patrimoine et la S.A.R.L. CDL Investissement aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée le 30 juin 2020 par le juge des référés et confiée à M. [Z] [H].

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON