TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Septembre 2025

N° RG 24/02986 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZGLS

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic :

C/

[V] [Z], [R] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic :

Cabinet FONCIA SEINE OUEST

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Madame [V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

défaillant

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maéva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 1]) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [R] [Z] et Mme [V] [Z] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 4 avril 2024, aux fins de :

CONDAMNER solidairement Madame [V] [Z] et Monsieur [R] [Z] au paiement d’une somme de 10.081,53 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4 trimestre 2023 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER solidairement Madame [V] [Z] et Monsieur [R] [Z] au paiement d’une somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER solidairement Madame [V] [Z] et Monsieur [R] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [R] [Z] et Mme [V] [Z] (ci-après « les consorts [Z] »), assignés respectivement par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 10.081,53 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, un crédit en date du 30 juin 2023 « soldes charges 01/07/2022 – 30/06/2023 » d’un montant de 1.660,88 euros a été porté sur le compte des consorts [Z]. Les frais de recouvrement, d’un montant de 1.787,46 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

De fait, la somme de 6.633,19 euros (10.081,53 – 1.660,88 – 1.787,46) sera examinée au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.633,19 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte des consorts [Z] pour la période du 1er octobre 2022 au 1er décembre 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 1er décembre 2022 et 27 septembre 2023 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que les consorts [Z] sont propriétaires du lot n°71 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 6.633,19 euros au 4ème trimestre inclus, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 1er décembre 2022 et 27 septembre 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 1er juin 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 6.633,19 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2022 au 1er décembre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus.

En conséquence, les consorts [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.633,19 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2022 au 1er décembre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.787,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte des consorts [Z] pour la période du 1er octobre 2022 au 1er décembre 2023,

— une lettre de « mise en demeure » adressée par le syndic en date du 2 février 2023 pour obtenir paiement de la somme de 3.351,70 euros (avis de réception non produit),

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (436,00 x 3 = 1.308,00 euros), ainsi que de suivi d’impayé (150,00 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de la lettre de mise en demeure adressée par le syndic en date du 2 février 2023 (45,34 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi aux défendeurs n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— le commandement de payer du commissaire de justice instrumentaire en date du 3 novembre 2022 (158,04 euros) dès lors que ce dernier n’est pas versé aux débats,

— la lettre de mise en demeure en date du 5 mai 2023 (45,34 euros), et les lettres de relance en dates des 6 mars 2023 et 25 mai 2023 (33 x 2 = 66 euros), ces dernières n’étant pas versées au dossier,

— les intérêts de retard à la date du 25 mai 2023 (14,74 euros), dès lors que ces frais ne relèvent pas des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.787,46 euros, débitée sans fondement sur le compte des consorts [Z].

Sur la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1343-2 du code civil précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au titre des charges pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière. Débouté de sa demande au titre des frais, la capitalisation des intérêts ne saurait lui être accordée sur ce chef.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence des consorts [Z] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que les consorts [Z] seront condamnés à lui payer.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [R] [Z] et Mme [V] [Z] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [Z], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les consorts [Z] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11] représenté par son syndic :

— la somme de 6.633,19 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2022 au 1er décembre 2023, appels de provisions du 4ème trimestre 2023 inclus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les charges lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.787,46 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [R] [Z] et Mme [V] [Z],

CONDAMNE M. [R] [Z] et Mme [V] [Z] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT