TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 14]

[Adresse 4]

[Localité 11]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00211 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IGDZ

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

16 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [R] [F]

demeurant [Adresse 6]

Madame [G] [F] épouse [E] décédée

ayant demeuré [Adresse 2]

Monsieur [X] [F]

demeurant [Adresse 5]

Madame [V] [F] épouse [A]

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [I] [F]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [F]

demeurant [Adresse 13]

Madame [Y] [F]

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Hervé KUONY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.R.L. SCHOEPF-DESAULLES IDRE

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

— partie défenderesse -

Madame [B] [W], [D] [E] épouse [H] en représentation de madame [G] [F] ép. [E] décédée

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S] [C], [U], [T] [E] en représentation de madame [G] [F] ép. [E] décédée

demeurant [Adresse 9]

Madame [J] [Z], [T] [E] en représentation de madame [G] [F] ép. [E] décédée

demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Hervé KUONY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

— partie intervenante -

CONCERNE : Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Le Tribunal composé de :

Président : Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Assesseur : Jean-Louis DRAGON, Juge

Assesseur : Françoise HARIVELLE, Magistrat honoraire

Greffier : Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 21 février 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mesdames et Messieurs [R] [F], [X] [F], [V] [F] épouse [L], [I] [F], [N] [F] et [Y] [F] sont propriétaires indivis de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 17], composé d’un local commercial en rez-de-chaussée exploité par un restaurant, d’un local professionnel au premier étage occupé par un psychothérapeute et d’un appartement au deuxième étage.

La gestion et l’administration de l’immeuble ont été confiées à la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre, selon mandat du 1er juillet 2019.

Le logement du second étage, réhabilité en 2016 pour un coût de 15.207,41 euros, a été donné en location à Mme [O], expulsée en exécution de l’ordonnance de référé du président du tribunal d’instance de Thann du 23 avril 2019 et qui a libéré le logement en octobre 2019.

L’appartement est resté inoccupé jusqu’en avril 2022.

Le mandat de gérance a été résilié à effet du 1er juillet 2022.

Déplorant des fautes de gestion de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre et sans réponse aux mises en demeure qu’ils lui ont adressées, les consorts [F] l’ont, par acte d’huissier du 27 mars 2023, assignée devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse afin, dans le dernier état de leurs écritures signifiées le 9 octobre 2024 au visa des articles 1191, 1192 et 1227 du code civil, d’obtenir :

— qu’il soit donné acte à Mesdames et Messieurs [B] [E] épouse [H], [S] [E], [J] [E] épouse [P] de leur intervention en l’instance en représentation de Mme [G] [F] épouse [E], décédée le 18 novembre 2023 ;

— qu’il soit jugé que la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre n’a pas satisfait à ses obligations nées du mandat de gérance ;

— sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

* 13.440 euros au titre de la perte de loyers de l’appartement du 2ème étage,

* 225,60 euros en remboursement de l’intervention rendue nécessaire par le retard dans l’exécution de ses obligations,

* 2.486 euros au titre des frais de remise en état ne pouvant être imputés au précédent locataire ou aux assureurs,

* 435,60 euros au titre des frais de nettoyage rendus nécessaires par l’état d’insalubrité du logement,

* 6.366,43 euros au titre de la perte de chance d’obtenir le recouvrement de la dette locative de Mme [O],

* 4.540,49 euros au titre du remboursement des frais de gestion injustifiés,

* 5.170 euros au titre de la perte de loyer résultant de l’absence de mise en location de l’appartement du 1er étage de février à décembre 2019 ;

— le rejet des demandes de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre ;

— sa condamnation aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le rappel de l’exécution provisoire du jugement.

Les consorts [F] exposent que la défenderesse a engagé sa responsabilité pour avoir failli à ses obligations nées du mandat de gérance en ne relouant pas l’appartement du 2ème étage libéré par Mme [O] en octobre 2019 jusqu’en avril 2022, en ne veillant pas à l’assurance du bien immobilier, résilié pour défaut de règlement des primes depuis 2019.

Ils soulignent que cet appartement est resté inoccupé durant 28 mois et n’a été reloué qu’en avril 2022 par suite de la passivité de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre qui a tardé à le remettre en location, occasionnant une perte de loyers de 13.440 euros (480 x 28), qu’il n’a pas été vidé et nettoyé pendant de longs mois, que n’a pas été demandé le devis pour l’installation d’une cuisine équipée pourtant réclamé par les consorts [F] depuis mars 2020, que les bailleurs n’ont pas été informés des travaux de réfection nécessaires -notamment de la cuisine- après le départ de Mme [O] en dépit de leurs demandes depuis juillet 2019 et n’ont pas été destinataires de l’état des lieux de sortie qui n’a en réalité jamais été établi.

Ils signalent qu’après de multiples demandes, une visite des lieux en visioconférence a pu être organisée en janvier 2022, 27 mois après le départ de Mme [O].

Ils observent que n’est pas démontrée l’impossibilité de mise en location du bien sans travaux préalables, après évacuation des affaires personnelles de la précédente locataire et nettoyage, ce que la défenderesse a fait réaliser avec beaucoup de retard en janvier 2022 alors que les clés lui avaient été remises dès le 17 octobre 2019.

Ils objectent que la crise du Covid-19 de mars à mai 2020 puis d’octobre à décembre 2020 n’était pas de nature à interdire toute diligence d’octobre 2019 à avril 2022, ainsi que l’envoi de l’état des lieux de sortie.

S’agissant de l’équipement de la cuisine, ils déclarent avoir dû régler la facture du 15 avril 2022 portant sur le transport et l’installation d’une nouvelle cuisinière (225,60 euros) de la société So Pro Nett établie au nom de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre qui avait mandaté en urgence cette société juste avant l’entrée du nouveau locataire alors que les demandeurs avaient sollicité un devis pour l’aménagement d’une nouvellle cuisine depuis mars 2020.

S’agissant des frais de remise en état de l’appartement (2.486 euros et 435,60 euros), les consorts [F] font remarquer que l’agence a omis de régler depuis 2019 les primes de l’assurance multirisques bâtiment de l’immeuble dès lors résiliée par la Mutuelle Alsace Lorraine Jura, qu’en l’absence d’établissement d’un état des lieux de sortie de Mme [O], l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire en avril 2022 a fait apparaître de nombreux dégâts (traces sur les murs, prises arrachées, dégâts des eaux, infiltrations), vraisemblablement existants lors du départ de la locataire et aggravés par l’absence de chauffage entre octobre 2019 et avril 2022, que les dégâts des eaux n’ont pu être supportés ni par l’assurance de l’immeuble, ni par l’assurance habitation de la locataire expulsée ou par la locataire elle-même.

Ils ajoutent que la société So Pro Nett, qui a trouvé un logement en état d’insalubrité, a dû démonter le mobilier de la chambre et de la salle à manger pour l’évacuer, nettoyer la cuisine où restaient des aliments en décomposition, nettoyer les sanitaires de ses excréments.

S’agissant de la perte de chance de recouvrer les loyers impayés, ils déplorent la non-exécution du mandat et l’absence de mise à exécution de l’ordonnance de référé du 23 avril 2019 qui aurait permis le recouvrement d’une créance s’élevant à 6.366,43 euros au 15 octobre 2019, l’huissier ayant classé le dossier faute d’envoi par l’agence du décompte liquidatif réclamé.

S’agissant des honoraires de gestion de 4 540,49 euros injustifiés facturés d’octobre 2019 à mars 2022, ils en sollicitent le remboursement, signalant que les relevés de gérance n’ont plus été transmis après 2019 et jusqu’au 16 mai 2022.

S’agissant de la perte de loyers de l’appartement du 1er étage, ils expliquent que celui-ci est resté inoccupé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 sans qu’une annonce de location ait été diffusée, puis a été reloué à un loyer inférieur ; ils évaluent le manque à gagner à 470 euros par mois, soit 5.170 euros pour la période de février à décembre 2019.

Ils font valoir que l’immeuble était en bon état pour avoir fait l’objet de 75.000 euros de travaux entre 2005 et 2015.

Au regard des carences de la défenderesse, ils soulignent que la procédure engagée n’est en rien abusive.

Par dernières conclusions signifiées le 15 mai 2024, la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre poursuit, au visa des articles 1217, 1991 et 1992 du code civil :

— le rejet des demandes ;

— la condamnation des défendeurs “conjointement et solidairement” au paiement de la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et du montant de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— leur condamnation “conjointement et solidairement” aux dépens.

La Sàrl Schoepf-Dessaules Idre expose avoir disposé d’un mandat classique portant sur la location et la relocation du bien, la gestion des loyers, les procédures de recouvrement et la gestion des travaux moyennant des honoraires de 8% hors taxes des loyers encaissés, que ce mandat a pris fin le 30 juin 2022.

Elle remarque que sa gestion du fonds de commerce du rez-de-chaussée n’a suscité aucun grief pas plus, jusqu’au 13 février 2024, que la gestion de l’appartement du 1er étage.

Quant à l’appartement du 2ème étage, elle soutient qu’il n’a pu être reloué du fait des propriétaires indivis qui ont différé très longtemps le financement de sa remise en état, la situation étant en outre impactée par la crise de la pandémie du Covid-19, de sorte qu’une indemnisation au titre de la perte de loyers n’est pas justifiée.

Elle précise que seuls les travaux dont le coût n’excédait pas un mois de loyer pouvaient être engagés par l’agence et souligne avoir dû gérer le bien en fonction des atermoiments des propriétaires.

Elle affirme que la remise en état de l’appartement n’incombait pas à l’agence, pas plus que l’installation d’une cuisinière.

Elle soutient avoir agi avec diligence, obtenu l’expulsion de la locataire et saisi les huissiers aux fins d’expulsion, que les honoraires de gestion sont dûs au titre du local commercial et de l’appartement du 1er étage, que le nécessaire a été fait concernant l’appartement du 2ème étage dont la locataire était indigente, qu’à la suite de son expulsion, l’huissier a tenté des saisies-attributions, une demande FICOBA, qu’en l’absence d’espoir de possibilité de remboursement, il était inutile de faire dresser un procès-verbal d’état des lieux dont le coût aurait été imputé aux bailleurs.

Elle conteste toute faute de gestion, tout préjudice causé aux bailleurs destinataires des comptes, justificatifs, règlements et reversements et qui n’ont pas transmis à la mandataire les moyens de remplir pleinement sa misssion, se désintéressant de l’immeuble.

Elle invoque un préjudice d’image devant être réparé par l’octroi de 2 500 euros de dommages et intérêts.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention

ll y a lieu de donner acte à Mesdames et Messieurs [B] [E] épouse [H], [S] [E], [J] [E] épouse [P] de leur intervention en l’instance aux lieu et place de Mme [G] [F] épouse [E], décédée le 18 novembre 2023.

Sur la responsabilité de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre

Les consorts [F] recherchent la responsabilité de l’agence immobilière à raison de la location tardive des appartements du 1er étage et du 2ème étage, des frais de remise en état de l’appartement du 2ème étage réalisés avec deux ans et demi de retard et aggravés par l’absence de chauffage, de la perte de chance de recouvrer la dette locative arrêtée par l’ordonnance de référé du 23 avril 2019, de la perte de chance d’obtenir remboursement du coût des réparations des dégradations faute d’établissement d’un état des lieux de sortie ; ils réclament enfin le remboursement de la facture So Pro Nett éditée au nom de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre pour une prestation de transport de la cuisinière commandée par elle seule et des honoraires payés inutilement.

1. Sur la gestion locative de l’appartement du 2ème étage

La Sàrl Schoepf-Dessaules Idre objecte que les consorts [F] ont différé longuement le financement de la remise en état de l’appartement du 2ème étage libéré en octobre 2019, de sorte que le bien n’a pu être reloué que le 25 mars 2022.

Toutefois, la détermination des consorts [F] à relouer sans délai un appartement nettoyé comportant le cas échéant de nouveaux meubles de cuisine est suffisamment établie par la dizaine de courriels adressée à l’agence en juillet, octobre et novembre 2019, mars, août et décembre 2020, janvier, juillet et décembre 2021, janvier 2022, outre une lettre du 2 novembre 2021, messages par lesquels M. [R] [F] puis Mme [M] [F] s’enquièrent avec insistance mais infructueusement de la mise en oeuvre de l’expulsion de Mme [O], de l’établissement de l’état des lieux de sortie, du nettoyage de l’appartement du 2ème étage, de l’installation d’un nouveau mobilier de cuisine et se heurtent à l’inertie de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre qui a attendu jusqu’au 6 janvier 2022 pour répondre par courriel mandater une société de nettoyage et prendre les mesures de la cuisine.

La Sàrl Schoepf-Dessaules Idre ne saurait donc sérieusement arguer d’atermoiements des propriétaires indivis qui auraient fait obstacle à la relocation.

De son inertie est résultée une perte de chance de relocation de l’appartement évaluée à 90%, qu’il convient de calculer sur la base de 27 mois, le premier mois après la restitution des clés le 17 octobre 2019 ayant pu permettre le débarras et le nettoyage de l’appartement ainsi que la mise en place d’une nouvelle cuisinière de sorte que l’impact de la crise de la Covid-19 qui a sévi à compter de mars 2020 n’est pas démontré.

La perte de chance de relocation de l’appartement du 2ème étage ressort donc à 11.664 euros (480 euros x 27 mois x 90%), somme au paiement de laquelle sera condamnée la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre.

Les consorts [F] déplorent encore un préjudice financier de 2.486 euros au titre des frais de remise en état ne pouvant être imputés au précédent locataire ou aux assureurs, par référence à l’état des lieux d’entrée du 29 mars 2022 du nouveau locataire et du devis de travaux de réparation d’un dégât des eaux établi le 11 février 2023 par la société Eclair City.

Il sera noté que la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre, d’une part, ne conteste pas que des travaux d’importance aient été réalisés dans l’immeuble entre 2005 et 2015 pour une somme de 75.000 euros investie par les indivisaires, d’autre part, n’établit ni même n’allègue un mauvais état de l’appartement lors de l’entrée dans les lieux en 2016 de Mme [O].

Les demandeurs déplorent par ailleurs l’absence de mise à exécution de l’ordonnance de référé-expulsion du 23 avril 2019 en ce qu’elle a condamné Mme [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 480 euros, charges en sus, à compter du 10 novembre 2018 et d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera relevé que l’agence immobilière s’est délibérément soustraite à son obligation d’établir un état des lieux de sortie lors de l’expulsion de Mme [O] et a négligé de transmettre à Me [K], huissier de justice, le décompte liquidatif qu’il réclamait pour engager une procédure de saisie sur rémunération, motif pris de l’impécuniosité prétendue de la locataire sortante dont les revenus se seraient limités à des allocations de la CAF.

La Sàrl Schoepf-Dessaules Idre ne rapporte aucunement la preuve d’une insolvabilité pérenne de Mme [O] qui aurait rendu vaines toute tentative de recouvrement des frais de remise en état de l’appartement en rapport avec les dégradations commises durant le bail et toute mise à exécution des condamnations à paiement prononcées par l’ordonnance de référé du 23 avril 2019.

La perte de chance des consorts [F] de recouvrement du coût des travaux de réparation ainsi que des loyers, indemnités d’occupation et indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera évaluée à 80% sur la base :

— du devis de travaux de réparation Eclair City du11 février 2023 (2.486 euros) ;

— du dispositif de l’ordonnance de référé-expulsion du 23 avril 2019 allouant une provision de 2.846,43 euros à valoir sur les arriérés de loyers et charges arrêtés au mois de mars 2019 inclus et une indemnité d’occupation de 480 euros par mois du 1er avril au 17 octobre 2019, soit la somme de 3.136 euros (480 € x 6 mois + 480 € x 16j/30j), enfin une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La perte de chance de recouvrement des consorts [F] du coût des travaux de réparation et des condamnations à paiement prononcées par le juge des référés ressort donc à 4.817,60 euros ([2.486 + 3.136 + 400] x 80%), somme au paiement de laquelle sera condamnée la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre.

Enfin, les demandeurs sont fondés à réclamer le remboursement des frais induits par la remise en location tardive du bien 28 mois après sa libération, soit la somme de 661,20 euros (225,60 + 435,60) au paiement de laquelle sera condamnée l’agence immobilière et qui est ainsi détaillée :

— récupération et installation à [Localité 17] d’une cuisinière électrique achetée précipitamment par l’agence chez un fournisseur de [Localité 15], prestation facturée le 15 avril 2022 à l’agence immobilière par la société So Pro Nett à la somme de 225,60 euros,

— poste de travaux liés à l’insalubrité du logement (débarras des aliments en décomposition dans le réfrigérateur et l’évier, nettoyage des excréments des toilettes), selon facture So Pro Nett du 24 février 2022, soit la somme de 435,60 euros.

2. Sur la gestion locative de l’appartement du 1er étage

Les consorts [F] se plaignent du défaut de location de l’appartement du 1er étage du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, soit durant 24 mois, et remarquent que les décomptes 2018 et 2019 ne mentionnent aucune prestation de recherche de locataire. Ils limitent leur demande d’indemnisation à la période non prescrite de février à décembre 2019 inclus sur la base d’un loyer mensuel de 470 euros.

L’agence immobilière précise avoir reloué cet appartement en novembre 2019.

Cependant, le relevé de compte de gestion locative du 16 mai 2022 ne mentionne plus d’encaissement de loyer à compter de février 2018 et impute des “frais d’agence de mise en location” de 329 euros le 22 novembre 2019 et de 141 euros le15 décembre 2019, le premier loyer n’ayant été encaissé que le 7 janvier 2020.

La Sàrl Schoepf-Dessaules Idre ne fournit aucune explication sur la non-relocation de l’appartement du 1er étage de février 2018 à janvier 2020, soit durant 23 mois.

Il y a lieu de retenir une perte de chance de 90% de percevoir le loyer mensuel de 470 euros de février à décembre 2019 inclus, durant 11 mois, soit une perte de chance de percevoir la somme de 4.653 euros (470 euros x 11 mois x 90%), somme au paiement de laquelle sera condamnée la défenderesse.

Sur les frais de gestion imputés par la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre

Les consorts [F] contestent devoir la somme de 4.540,49 euros imputée par l’agence immobilière en règlement de ses frais de gestion entre octobre 2019, époque du départ de Mme [O], et mars 2022, époque de la relocation de l’appartement du 2ème étage.

La Sàrl Schoepf-Dessaules Idre rétorque s’être occupée de la gestion du local commercial du rez-de-chaussée et de l’appartement du 1er étage dont les loyers ont été régulièrement versés.

Il y a lieu de noter que le mandat de gérance du 1er juillet 2019 ayant lié les parties stipule des honoraires de gestion courante des locaux d’habitation, professionnels ou commerciaux de 8% hors taxes, outre la tva au taux de 20%, calculés sur la base du loyer charges comprises ttc.

Entre octobre 2019 et mars 2022, le relevé de compte de l’agence ne fait mention d’aucun honoraire de gestion imputé au titre de l’appartement du 2ème étage, l’assiette de calcul des honoraires imputés comprenant les seuls loyers du fonds de commerce et de l’appartement du 1er étage, de sorte que la demande de remboursement présentée de ce chef par les consorts [F] sera rejetée.

Au total, la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre sera donc condamnée à payer aux consorts [F] la somme de 21.795,80 euros (11.664 + 4 817,60 + 661,20 + 4 653).

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le rejet de la seule demande de remboursement d’honoraires de gestion prétendument injustifiés ne saurait caractériser un abus de procédure dont se seraient rendu coupables les consorts [F].

Les motifs ci-dessus exposés commandent le rejet de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure ausive formée par la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre.

Sur les autres demandes

Tenue aux dépens, la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre sera condamnée à payer aux consorts [F] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

DONNE ACTE à Mesdames et Messieurs [B] [E] épouse [H], [S] [E], [J] [E] épouse [P] de leur intervention en l’instance aux lieu et place de Mme [G] [F] épouse [E], décédée le 18 novembre 2023 ;

CONDAMNE la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre à payer aux consorts [F] la somme de 21.795,80 € (VINGT ET UN MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS ET QUATRE-VINGTS CENTIMES), outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

REJETTE toutes autres demandes des consorts [F] ;

REJETTE la demande reconventionnelle présentée par la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre ;

CONDAMNE la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre à payer aux consorts [F] la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sàrl Schoepf-Dessaules Idre aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président