TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00543 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I76A

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 17 juin 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [L] [I]

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Philippe BERGERON, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [B] [U] épouse [I]

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Philippe BERGERON, avocat au barreau de MULHOUSE

requérants

à l’encontre de :

S.A.S. CILOGE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mohamed MENDI, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 6 mai 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

M. [L] [I] et Mme [B] [U] épouse [I] (ci-après les époux [I]) sont propriétaires d’un appartement au sein d’une résidence en copropriété dénommée “[Adresse 7]”, située [Adresse 4] ([Adresse 6]).

Par assignation signifiée le 30 août 2024, les époux [I] ont attrait la société CILOGE en qualité de syndic de copropriété de la résidence “[Adresse 7]” devant la juridiction des référés.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 février 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, les époux [I] demandent à la juridiction des référés de :

— condamner la société CILOGE sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir à l’expiration du 5ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, à leur fournir :

* le détail de l’ensemble des relevés de compteurs d’eaux et chauffage des prestataires mandatés par le syndic, et singulièrement les justificatifs chauffage 2021 (PROXISERVE 2021) et eaux 2022 (PROXISERVE 2022),

* les pièces justificatives des “feuilles de calcul” produites pour la première fois le 19 décembre 2024 en la présente procédure en pièces 14, 15 et 16 et singulièrement les justificatifs des mètres cube d’eau chaude et d’eau froide qui ne sont toujours pas produits un an après la mise en demeure du 21 février 2024,

* les justificatifs des calculs de répartition de charges effectués par la société CILOGE,

* les justificatifs relatifs à la facturation du remplacement de la chaufferie par l’entreprise AS2E,

* les justificatifs de la réception du remplacement de la chaufferie réalisé par l’entreprise AS2E,

* les justificatifs des subventions dont a bénéficié l’entreprise AS2E.

À l’appui de leur demande, les époux [I] font valoir pour l’essentiel :

— qu’ils suspectent une erreur de relevé de compteur ou de calcul du prix du mètre cube d’eau chaude,

— qu’ils ont en effet relevé une augmentation de plus de 450 % en deux ans sur la facturation de l’eau chaude sanitaire,

— que les relevés de compteur versés aux débats par la société CILOGE sont incomplets et incompréhensibles,

— que la société PROXISERVE, mandatée pour effectuer les relevés, n’a pas pris en considération les relevés visuels des compteurs pour les remplacer par des montants totalement inexpliqués,

— qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 10 janvier 2025, la société CILOGE avait fait noter au procès-verbal que de nombreux compteurs n’étaient plus opérationnels,

— que dans une note adressée aux copropriétaires le 10 octobre 2024, la société CILOGE reconnaissait qu’une erreur avait été commise lors de l’établissement du décompte de charge 2022-2023 quant au total des mètres cube d’eau relevés au niveau des sous-compteurs,

— qu’en dépit de cette note, le décompte réctifié qui leur a été adressé reste inchangé,

— que la clef de répartition des dépenses d’énergie entre la production d’eau chaude et la production de chauffage a changé tous les ans de manière totalement inexpliquée et sans délibération en assemblée générale,

— que la société CILOGE a fait voter, lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2022, le remplacement de la chaufferie commune,

— qu’elle n’a cependant procédé à aucune mise en concurrence, et a fait procéder au vote de la résolution en ne présentant qu’un seul et unique devis établi par la société A22E, pour un montant de 60 697,32 euros,

— que les copropriétaires n’ont à ce jour aucune information sur le montant de la facture définitive.

Suivant conclusions déposées le 10 décembre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société CILOGE conclut à l’irrecevabilité de la demande des époux [I] et à leur condamnation aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle conclut au débouté de la demande et à la condamnation des époux [I] aux dépens.

À titre reconventionnel, la société CILOGE sollicite la condamnation des époux [I] à lui payer la somme de 5 400,92 euros selon décompte arrêté au 5 décembre 2024, à titre de provision sur les charges de copropriété, ainsi que la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CILOGE soutient pour l’essentiel :

— que les époux [I] ont approuvé les comptes de gestion de la copropriété et disposaient de la faculté de consulter la comptabilité de la copropriété conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’ils n’ont pas consulté cette comptabilité dans le délai prévu par la loi,

— qu’ils ont donné quitus au syndic de copropriété de la gestion comptable pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

— que l’ensemble des décomptes ont été régulièrement adressés aux époux [I] qui disposaient d’un délai pour consulter les justificatifs et mode de réparition réclamés,

— qu’elle produit les justificatifs de la dépense de l’eau chaude sanitaire au titre des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

— qu’il s’évince des décomptes de charges de copropriété au titre de l’année 2024 que les époux [I] restent redevables de la somme de 5 400,92 euros.

L’affaire a été plaidée le 6 mai 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

Par courrier du 19 mai 2025, les époux [I] ont produit des écritures ainsi que diverses pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les écritures et pièces produites en cours de délibéré par les époux [I] :

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’occurrence, M. [L] [I] et Mme [B] [U] épouse [I] n’ont pas été autorisés à produire des écritures et des pièces en cours de délibéré.

Dès lors, il convient d’écarter celles qui ont été communiquées au greffe par courrier du 19 mai 2025.

Sur la demande de production de pièces formée par les époux [I] :

Sur le fondement de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société CILOGE fait valoir que la communication de pièces, et notamment les justificatifs et mode de répartition réclamés par M. [L] [I] et Mme [B] [U] épouse [I], ne peut avoir lieu que selon une procédure bien définie, avant chaque assemblée générale.

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.”

En l’espèce et contrairement à ce que soutient la société CILOGE, le non-respect des formes et délais prévus à l’article précité ne justifie pas, faute de disposition prévue en ce sens, l’irrecevabilité de la demande de prodution de pièces formée par les époux [I], ce d’autant que leur demande est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux termes duquel s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il en résulte qu’il peut être ordonné à des tiers, sur requête ou en référé, de produire tous documents qu’ils détiennent, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige et si aucun empêchement légitime ne s’oppose à cette production par le tiers détenteur.

Les époux [I] soutiennent, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, qu’ils justifient d’un intérêt légitime à solliciter la production de pièces justificatives auprès du syndic de copropriété, dès lors que les décomptes de charge qui leur sont adressés contiendraient des erreurs manifestes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les époux [I] ont, dès le 20 février 2024, sollicité auprès de la société CILOGE des justificatifs sur le mode de calcul des charges de copropriétaires, en particulier sur l’augmentation du coût de la production d’eau chaude sanitaire et des relevés de consommation.

Si la société CILOGE verse aux débats les relevés des compteurs d’eau chaude et d’eau froide au titre des exercices 2021 et 2023, force est néanmoins de relever, d’une part, qu’elle ne produit pas les relevés de consommation d’eau au titre de l’exercice 2022 et, d’autre part et surtout, qu’elle ne fournit aucune explication valable et compréhensible sur les relevés effectués par la société PROXISERVE, qui comportent de nombreuses ratures et des corrections manuscrites sans qu’aucune justification ne soit apportée.

Il est ainsi permis de supposer que le compteur des époux [I] dysfonctionne, ce d’autant qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 janvier 2025 que de nombreux compteurs ne sont plus opérationnels au sein de la copropriété.

À cela s’ajoute le fait que la société CILOGE a, par courriel du 10 octobre 2024, expressément reconnu qu’une erreur avait été commise lors de l’établissement du décompte de charge en décembre 2023, quant au total des mètres cube d’eau relevés au niveau des sous-compteurs individuels, entraînant de ce fait la hausse de la quote-part d’eau chaude refacturée.

Cela étant, et alors qu’un décompte de charge rectifié a été adressé aux époux [I] le 9 octobre 2024, celui-ci ne comporte aucune correction sur les relevés de consommation d’eau.

La société CILOGE ne formule aucune observation sur ces points.

En conséquence, au regard de ces éléments, les époux [I] justifient d’un motif légitime à solliciter la production de pièces justificatives auprès de la société CILOGE, en sa qualité de syndic de copropriété.

Il sera fait droit à la demande selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

La société CILOGE sollicite la condamnation des époux [I] au paiement de la somme provisionnelle de 5 400,95 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 5 décembre 2024.

Au regard des développements qui précèdent et des contestations émises par les époux [I], la demande en paiement de charges de copropriété fait l’objet d’une contestation sérieuse en l’absence de justificatifs de leurs montants, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé du chef de cette demande.

Sur les frais et dépens :

En l’état, l’équité n’impose pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties à la présente intance.

La société CILOGE sera condamnée aux dépens de la présente procédure en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ÉCARTONS les écritures et pièces transmises par M. [L] [I] et Mme [B] [U] épouse [I] selon courrier du 19 mai 2025 ;

CONDAMNONS la société CILOGE à transmettre à M. [L] [I] et Mme [B] [U] épouse [I] les justificatifs suivants, dans le délai de trente jours à compter de la date de la signification de la présente décision, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte d’un montant de 50 € (cinquante euros) par jour de retard, pendant un délai de trois mois :

— le détail des relevés de compteurs eaux et chauffage des prestataires mandatés par le syndic au titre des exercices 2021 à 2023,

— les pièces justificatifs des “feuillets de calcul” produites en annexes 14, 15 et 16 par la société CILOGE,

— les justificatifs des calculs de répartition de charges au titre des exercices 2021 à 2023,

— les justificatifs relatifs à la facturation et à la réception du remplacement de la chaufferie par la société AS2E, et le cas échéant les justificatifs des subventions dont a bénéficié cette dernière ;

PRÉCISONS que le juge des référés se réserve d’office le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société CILOGE ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société CILOGE aux dépens de la présente instance ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente ordonnance ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,