N° RG 25/00401 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTKW

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

[O] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [L]

demeurant 7 rue du 102ème Régiment d’Infanterie – RDC – Appt 2 – Porte Droite – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 10 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 15 février 2021, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [O] [L] un logement situé 7 rue du 102ème Régiment d’Infanterie, appartement n°2 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 312,42 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 18 février 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 14 121,24 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 10 juin 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [O] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :

Condamner Madame [O] [L] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de 15 691,46 euros due au titre des loyers et charges impayés, et en cas de résiliation prononcée par le Juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire ;Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de C’CHARTRES HABITAT ;Subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail conclu entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [O] [L] portant sur un local à usage d’habitation situé 7 rue du 102ème Régiment d’Infanterie à CHARTRES 28000 aux torts exclusifs de la défenderesse ;Ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires, sis 7 rue du 102ème Régiment d’Infanterie à CHARTRES 28000, de Madame [O] [L] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;Condamner Madame [O] [L] à payer à C’CHARTRES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi ;La condamner à verser à C’CHARTRES HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, actualise sa créance à la somme de 19 241,45 euros. Il explique que la locataire bénéficie d’une procédure de surendettement en cours.

Madame [O] [L], citée en étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

Madame [O] [L] a saisi la Commission de surendettement d’une déclaration de surendettement le 22 septembre 2023. Le 16 novembre 2023, la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a constaté la situation de surendettement de Madame [O] [L] et a prononcé la recevabilité de son dossier. Elle requiert la suspension d’exigibilité pour une durée de 24 mois au taux de 0,00% à compter du 31 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action des bailleurs, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié d’un signalement à la CAF le 28 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 10 juin 2025. La saisine de la CCAPEX est ainsi réputée constituée.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 18 février 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Néanmoins, l’article 24 VI prévoit que Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

De plus l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le commandement de payer délivré le 18 février 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par décision en date du 04 septembre 2025, la commission de surendettement a prononcé la suspension de l’exigibilité de la créance locative pendant un délai de 24 mois, ces mesures imposées étant applicables à compter du 31 décembre 2025.

Madame [O] [L] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 avril 2025.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [O] [L] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il n’y aura pas de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [O] [L] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 19 avril 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 19 avril 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [O] [L] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par C’CHARTRES HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte et situation de compte – que Madame [O] [L] reste devoir une somme de 15 691,46 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 28 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, une somme de 25 euros a été retenue le 22 février 2022 au titre des frais SLS et une somme de 191,87 euros a été retenue le 25 mars 2025 au titre de frais de poursuite OPHLM.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 216,87 euros au titre des frais SLS et des frais de poursuite OPHLM.

Madame [O] [L] sera donc condamnée à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de 15 474,59 euros (15 691,46 – 216,87 euros au titre des frais SLS et des frais de poursuite OPHLM) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Toutefois, il y a lieu d’une part de suspendre l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue par la commission de surendettement des particuliers, prolongée de trois mois pour permettre à la locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [O] [L] à compter du 19 avril 2025 et portant sur les lieux situés au 7 rue du 102ème Régiment d’Infanterie, appartement n°2 à CHARTRES 28000 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que les indemnités d’occupation dues à compter du 19 avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de quinze mille quatre cent soixante-quatorze euros et cinquante-neuf centimes (15 474,59 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 28 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

SUSPEND l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue par la commission de surendettement des particuliers, prolongée de trois mois pour permettre à Madame [O] [L] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du code de la consommation ;

REJETTE la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 10 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION