TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1861

N° RG 24/02143 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6KN

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Z] [V]

né le 14 Juin 1945 à [Localité 8] (ITALIE), demeurant [Adresse 2] (SUISSE) -

Représenté par Maître MICLO Maéva, avocat au barreau de Mulhouse, vestiaire 24

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [S] [F] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2022, M. [Z] [V] a loué à M. [P] [I] et Mme [B] [I], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700,00 € outre 15,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, M. [Z] [V] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7 460,00 € au titre des loyers et charges échus au 31 décembre 2024 ainsi que de justifier d’une assurance.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, M. [Z] [V] a fait assigner M. [P] [I] et Mme [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 10 320,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 7 460,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 12 juin 2024 ou du jugement à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ainsi qu’aux actes d’exécution forcée rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 16 août 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 23 janvier 2025.

Cités par actes délivrés à domicile pour M. [P] [I] et à personne pour Mme [B] [I], seul M. [P] [I] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe mais précise que le couple va déménager et déclare que le logement est atteint de nombreuses malfaçons dont il souhaite apporter la preuve.

Dans ces circonstances, l’affaire est renvoyée à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, M. [Z] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et produit un constat d’huissier en date du 20 mars 2025 démontrant que les défendeurs ont quitté les lieux. Aucune demande au titre de travaux de réfection n’est formulée des suites de ce départ.

Lors de cette audience de renvoi, les défendeurs ne comparaissent pas et ne formulent donc aucune demande.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Z] [V] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 décembre 2024, la dette locative de M. [P] [I] et Mme [B] [I] s’élève à la somme de 10 310,00 € (soit la somme de 10 320,00 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 10,00 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 avril 2024 pour la somme de 7 460,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article clause résolutoire qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [P] [I] et Mme [B] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [P] [I] et Mme [B] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [P] [I] et Mme [B] [I] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit au 20 mars 2025. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [I] et Mme [B] [I] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Z] [V] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [P] [I] et Mme [B] [I] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2022 entre M. [Z] [V], d’une part, et M. [P] [I] et Mme [B] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [I] et Mme [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [I] et Mme [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Z] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [I] et Mme [B] [I] solidairement à verser à M. [Z] [V] la somme de 10 310,00 € (dix mille trois cent dix euros) terme du mois d’août 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 7 460,00 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [P] [I] et Mme [B] [I] solidairement à verser à M. [Z] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [Z] [V] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [I] et Mme [B] [I] in solidum à verser à M. [Z] [V] une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [I] et Mme [B] [I] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,