Tribunal Judiciaire de Mulhouse, Tpx thann, 16 juin 2025, n° 25/00039

TJ Mulhouse 16 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les défendeurs n'ont pas régularisé leur situation malgré le commandement de payer, rendant la demande de résiliation fondée.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que la résiliation du bail entraîne la perte du titre d'occupation des défendeurs, justifiant leur expulsion.
Accepté
Montant des arriérés
La cour a constaté que les défendeurs devaient un montant précis au titre des arriérés de loyers, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a jugé que les défendeurs, occupant les lieux sans titre, devaient verser une indemnité d'occupation équivalente aux loyers dus.
Accepté
Frais de procédure
La cour a considéré qu'il était équitable de condamner les défendeurs aux dépens de la procédure.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était juste de condamner les défendeurs à verser une somme pour couvrir les frais engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Mulhouse, tpx thann, 16 juin 2025, n° 25/00039
Numéro(s) :	25/00039
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David ROSELMAC
Parties :	), S.A. [ Adresse 11 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 13]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

N° RG 25/00039 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFIK

MINUTE n° 25/111

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 JUIN 2025

Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025 après débats à l’audience publique du 05 mai 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [K]

né le 18 Novembre 1966 à [Localité 12] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [C] [L]

née le 26 Octobre 1968 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

Copie exécutoire délivrée

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 22 janvier 2025 déposée au greffe le 31, la SA d’HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] du logement et annexes (garage, cave, …) sis [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la [Localité 9] Publique ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 18 janvier 2025 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] à lui payer la somme de 1.879,92€ arrêtée à la date du 17 janvier 2025 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 25 juillet 2023, elle a donné en location à Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6] outre par contrat du 31 juillet 2023 un garage n° 002906 porte 14 et le 19 juin 2024 un garage n°20 ; que Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] ne se sont pas régulièrement acquittés du paiement des loyers de sorte qu’elle leur a fait signifier, par acte du 13 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.359,23€ visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 1.879,92€ suivant décompte arrêté au 17 janvier 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 05 mai 2025, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation remettant un décompte actualisé à hauteur de la somme de 2.702,20€ faisant valoir un règlement des loyers un mois sur deux et donc l’absence de reprise de paiement du loyer courant. Son Conseil a indiqué ne pas avoir mandat pour accepter des délais de paiement et a donné le dossier à remplir tenant aux ressources afin de supprimer le SLS.

De son côté, Monsieur [S] [K] a fait valoir être en maladie depuis août 2024, avoir bon espoir de reprendre son travail au mois de juin lequel lui permet de gagner entre 2.000 et 2.500€ par mois, sollicitant de ce fait des délais de paiement. Il a ajouté que Madame travaille dans le cadre d’un CDD lequel devrait être renouvelé moyennant 300 à 400€ par mois.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, Madame [C] [L] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi qu’à la CCAPEX le 14 novembre 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM DOMIAL produit notamment :

— le contrat de bail signé par Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] le 25 juillet 2023 à effet du 10 août 2023 portant sur la location d’un appartement n°002879 – 2ème Étage – sis [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 474,92€, payable à terme échu le 05 du mois suivant, outre 34,78€ de charges générales, et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer, celui relatif au garage n°2906 porte 14 sis à la même adresse à effet du 10 août 2023 moyennant un loyer mensuel de 32,90€ et un dépôt de garantie 32€, celui relatif au garage n° 20 à effet du 27 juin 2024 avec un loyer réduit de moitié,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée aux contrats de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 13 novembre 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1.359,23€ suivant décompte du 12 novembre 2024, outre 138,45€ au titre de l’acte,

— un décompte arrêté au 17 janvier 2025 mentionnant un solde débiteur de 1.879,92€, loyer du mois de décembre 2024 inclus.

Or, Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] ne démontrent ni n’allèguent l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois à la lecture du contrat de bail du logement et du commandement de payer, aucun règlement n’ayant été effectué par Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] entre le 13 novembre 2024 et le 13 janvier 2025 pour apurer la dette.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail sont acquis à la date du 14 janvier 2025, les garages étant l’accessoire du logement principal.

En outre, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] restaient devoir un montant de 1.879,92€, loyer du mois de décembre 2024 inclus porté à 2.702,20€ à l’audience dont il convient de déduire les frais rejets considérés comme des pénalités outre le SLS non justifié.

Aux termes des articles L.441-3 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

À défaut de réponse par le locataire, à une demande de communication des informations permettant de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 dudit Code, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

En l’espèce, le bailleur rapporte la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L.441-9 de ce Code, qui constitue une formalité substantielle informant le locataire de ses obligations et des sanctions applicables en cas de défaut de réponse du locataire. Elle ne lui a été remise que lors de l’audience.

En conséquence, ils doivent être solidairement condamnés, à la lecture du contrat de bail, à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 2.720,20 – 5X1,08 – 25 – 2X367,28 = 1.955,24€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois d’avril 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu de l’actualisation de la dette à l’audience.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon l’article 24, V de la loi susvisée, en considération des circonstances de la cause et notamment des efforts faits par les locataire lesquels effectuent des versements malgré des ponctuels rejets outre de la demande, il apparaît légitime et opportun d’accorder à Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] des délais de paiement et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés, en les autorisant à s’acquitter de la dette en 24 mensualités de 82€ chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours selon des modalités fixées ci-après dans le dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour les défendeurs de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans ce dernier cas, la résiliation étant acquise à la SA d’HLM DOMIAL, Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et doivent ainsi être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que "les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

De surcroît, la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner solidairement, à la lecture du contrat de bail, Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 542,59+33,97+16,99 = 593,55€, exclusion faite des aides au logement), à compter du mois de mai 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d'[Adresse 11] à l’encontre de Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 25 juillet 2023 à effet du 10 août 2023 ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail liant les parties ont été acquis à la date du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 1.955,24€ (mille neuf cent cinquante-cinq euros et vingt-quatre cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois d’avril 2025 inclus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

AUTORISE Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] à s’acquitter de la dette locative en 24 (vingt-quatre) mensualités de 82€ (quatre-vingt-deux euros) chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ;

DIT que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce, en sus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 14 janvier 2025 ;

DIT que Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir un appartement n°002879 – 2ème Étage – sis [Adresse 4] à [Localité 6] outre les garages n° 2906 porte14 et n°20 sis à la même adresse, dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux;

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 593,55€ exclusion faite des aides au logement), à compter du mois de mai 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [C] [L] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 150€ (cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le seize juin deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge