N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00491 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNO3

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. SCALIS

C/

[J] [R]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 05 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Novembre 2025 :

Entre :

S.A. SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [J] [R]

né le 20 Décembre 1968 à [Localité 5] (24)

demeurant [Adresse 2]

assisté par Maître Virginie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 01 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 05 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat du 20 octobre 2022, la société SCALIS a donné à bail à Monsieur [J] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel révisable de 257,63€ outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCALIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société SCALIS a ensuite fait assigner Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er octobre 2025, la société SCALIS – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 1459,15€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société SCALIS s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle précise que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [J] [R] comparaît, assisté de son conseil, et reconnaît le montant de la dette locative, et sollicite le maintien dans les lieux, et l’octroi de délais pour quitter les lieux, et de délais de paiement les plus larges au titre de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 13 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Le bail conclu aux termes d’un contrat du 20 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2024, pour la somme en principal de 634,77 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2025.

L’expulsion de Monsieur [J] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le défendeur n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, et ayant déjà bénéficié d’une décision d’octroi de délais de paiement par ordonnance de référé du 3 mai 2024 pour une durée de 30 mois, sa demande fondée sur les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SCALIS produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, et des frais de “réparations locatives” non définis et ne relevant pas du champ d’application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la somme de 1428,13€ à la date du 22 septembre 2025.

Monsieur [J] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1428,13€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 634,77€ à compter du commandement de payer (20 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [J] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Monsieur [J] [R] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En équité, il n’y aura pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu aux termes d’un contrat du 20 octobre 2022 entre la société SCALIS et Monsieur [J] [R] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [R] de sa demande de délais fondée sur les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur Monsieur [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à verser à la société SCALIS à titre provisionnel la somme de 1428,13€ (mille quatre cent vingt huit euros et treize centimes)(décompte arrêté au 22 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 634,77€ à compter du commandement de payer (20 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à la société SCALIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS la société SCALIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL