TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01395 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2YO

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8] prise en la personne de son Président de son Conseil d’Administration,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [C] [H]

né le 21 Août 2001 à [Localité 10] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [B] [Y]

née le 19 Septembre 2000 à [Localité 10] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 février 2023 à effet au 28 mars 2023, la SA DOMIAL a donné à bail à Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 9], pour un loyer mensuel initial de 532.40€ outre 75.01€ de provision sur charges générales et 23€ pour les charges d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA DOMIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 10 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 19 novembre 2024, la SA DOMIAL régulièrement représentée, demande au juge de :

— constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation, par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire et resté infructueux ;

— ordonner l’expulsion sans délai des locataires et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement et ses annexes qu’ils occupent au [Adresse 6] ;

— condamner solidairement Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] au paiement de la somme de 2585.97 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant à l’arriéré locatif selon le décompte arrêté au 31 mai 2024 ;

— condamner solidairement Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er juin 2024, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce, jusqu’à libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés ;

— dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, y compris le coût du commandement de payer ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à étude, Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] n’ont pas comparu et se se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. [Y] juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 11 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 février 2024.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation du contrat de bail :

[Y] paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

[Y] bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article « la résiliation ») aux termes de laquelle, en cas de non-paiement à l’échéance de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

[Y] commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 3924.81€ correspondant aux loyers et charges restant dues depuis le 31 mai 2023.

Il apparait à la lecture du décompte versé au débat que Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] ne se sont acquittés que d’un seul paiement par carte bancaire de 700€ puisque le prélèvement du 10 mai 2024 a été rejeté le 15 mai 2024.

Dès lors, ce paiement même imputé, à défaut de précision contraire des débiteurs, sur la dette qu’ils avaient le plus intérêt à acquitter, en l’espèce sur les causes du commandement, ne couvre pas les montants qui restaient dus au 27 mars 2023.

Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] sur lesquels pèse la charge de la preuve de leurs paiements, n’ont pas comparu et n’ont produit aucun justificatif complémentaire.

Par conséquent, la clause résolutoire a produit son plein effet le 27 mai 2024 à minuit.

Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] n’ont donc, depuis cette date, plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux loués.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer les délais accordés aux occupants par les dispositions précitées.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation des baux et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance.

— Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation :

La SA DOMIAL produit un décompte démontrant que Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] restent désormais lui devoir la somme de 2585.97€ à la date du 31 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.

Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2585.97€ au titre de l’arriéré de loyers, charges et indémnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (10 juin 2024), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (155.77€), de la saisine de la ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA DOMIAL, Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

[Y] juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA DOMIAL RECEVABLE en sa demande de résiliation du contrat de bail conclu avec Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] concernant l’appartement situé [Adresse 6] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de location ainsi conclu entre la SA DOMIAL et Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] concernant l’appartement situé [Adresse 6], et à la date du 27 mai 2024 à minuit;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SA DOMIAL de sa demande de suppression des délais prévus pour l’expulsion ;

CONDAMNE Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] solidairement à payer à la SA DOMIAL une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus pour l’appartement et étant indexée au conditions des contrats résiliés et majorée des charges locatives dument justifiées, avec intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance. ;

CONDAMNE Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] solidairement à verser à la SA DOMIAL la somme de 2585.97€ (deux mille cinq cent quatre vingt cinq euros quatre vingt dix sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 31 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [W] e [B] [U] M. [C] [H] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (155.77€), de la saisine de la ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [W] [B] [Y] et M. [C] [H] solidairement à verser à la SA DOMIAL une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

[Y] Greffier, [Y] Juge des contentieux de la protection,