N° RG 25/00589 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ5V

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/00589

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ5V

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

Monsieur [L] [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 01 Août 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. ADOMA, S.A.E.M société d’économie mixte à conseil d’administration

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé,

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de résidence passé par acte sous seing privé en date du 11 août 2022, la SA ADOMA SAEM a mis à la disposition de Monsieur [L] [N] un logement n°B317 au sein d’une résidence sociale située [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant une redevance mensuelle de 552.33 euros.

Par lettre recommandée du 5 août 2024 avec accusé de réception signé le 14 août 2024, la SA ADOMA SAEM a mis en demeure Monsieur [L] [N] de régler les redevances mensuelles échues et non réglées, invoquant la clause résolutoire figurant dans le contrat de résidence.

Par acte délivré le 28 février 2025, la SA ADOMA SAEM a fait assigner Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en matière de référé aux fins de résiliation du contrat de résidence, d’expulsion du résident et condamnation aux redevances impayées outre à une indemnité d’occupation.

A l’audience du 13 juin 2025, la SA ADOMA SAEM, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de résidence,

En conséquence, constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Monsieur [L] [N],

— Ordonner l’expulsion du résident ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, sous astreinte de 150.00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [L] [N] à payer à titre provisionnel la somme de 2401.12 euros représentant le montant dû au 14 septembre 2024, date de la résiliation du contrat de résidence, réduit à la somme de 1511.50 euros existant au jour de l’acte introductif d’instance avec intérêts légaux à compter de ce dernier,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 700.00 euros,

— Condamner Monsieur [L] [N] à payer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés à compter du 1er octobre 2024,

— Condamner Monsieur [L] [N] à payer la somme de 600.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— Condamner Monsieur [L] [N] aux dépens,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SA ADOMA SAEM fait valoir que Monsieur [L] [N] a cessé de payer la redevance depuis plusieurs mois, alors qu’il s’agit de l’obligation principale à laquelle est tenu tout résident et qu’il a été mis en vain en demeure de procéder au règlement des redevances par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle précise que la dette s’élève au 11 juin 2025 à la somme de 1817.50 euros. Elle rappelle qu’aux termes de la jurisprudence, il n’est pas possible de suspendre la clause résolutoire éventuellement insérée au contrat de résidence.

Bien que cité par dépôt à l’étude, Monsieur [L] [N] ne s’est pas présenté, ni fait représenter. Susceptible d’appel, l’ordonnance sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de résidence.

L’article R. 633-3 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit en son II que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat de résidence sous réserve d’un préavis d’un mois en cas d’inexécution par le titulaire du locataire d’une obligation lui incombant au titre de ce contrat, notamment pour impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés. Le III du même article précise que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, la SA ADOMA SAEM a adressé à Monsieur [L] [N] une mise en demeure de procéder au paiement des redevances impayées d’un montant de 2551.12 euros par lettre recommandée du 5 août 2024 avec accusé réception signé le 14 août 2024, invoquant la clause résolutoire figurant dans le contrat de résidence à l’article 11 aux termes de laquelle, à défaut de régularisation dans le délai d’un mois suivant réception de cette lettre, la clause résolutoire trouverait application dans le contrat de résidence soit à compter du 14 septembre 2024.

Il ne ressort pas des éléments de décomptes que Monsieur [L] [N] ait donné suite à cette mise en demeure.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 14 septembre 2024.

Sur le paiement de l’arriéré de redevances.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article R. 633-2 et R. 633-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, le résident est obligé de payer une redevance dont le montant est fixé dans le contrat de résidence.

L’article 1231-6 du code civil dispose que des intérêts au taux légal sont dus à titre de dommages et intérêts en cas de retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent. Le point de départ de ces intérêts est la date de la mise en demeure, laquelle est définie par l’article 1344 du code civil comme une sommation ou un acte portant interpellation suffisante.

En l’espèce la SA ADOMA SAEM produit un décompte actualisé au 11 juin 2025 aux termes duquel Monsieur [L] [N] reste redevable à la date de résiliation du contrat de redevance de la somme de 1817.50 euros, redevance de mai 2025 incluse.

Il ne sera toutefois pas tenu compte dudit décompte actualisé dont la communication dans le respect du contradictoire de l’article 132 du code de procédure civile n’est pas démontré.

Il ressort par contre du décompte du 19 février 2025 annexé à l’acte introductif d’instance, que Monsieur [L] [N] reste redevable à la date de résiliation du contrat de redevance de la somme de 1511.50 euros, redevance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [F] [N], non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [L] [N] à payer, à titre provisionnel, à la SA ADOMA SAEM la somme de 1511.50 euros représentant les redevances et indemnités d’occupations impayées, redevance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance soit le 28 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les articles précités L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée au contrat de résidence et l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut de son dispositif les logements foyers.

En l’espèce, Monsieur [L] [N] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2024, son expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [L] [N] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du contrat de résidence, Monsieur [L] [N] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant de ladite résiliation, date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 14 septembre 2024 étant relevé que la SA ADOMA SEAM sollicite de voir fixer cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat de redevance s’était poursuivi soit la somme de 700.00 euros, montant des dernières redevances dues. Le montant sera révisé conformément au contrat de redevance.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation auxquelles Monsieur [L] [N] est déjà condamné à titre provisionnel soit la somme de 1511.50 euros, en considération de la date de résiliation du contrat de résidence soit le 14 septembre 2024.

Sur l’astreinte

En application de l’article L 131-1 du code de procédure civile, que tout juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans la mesure où la SA ADOMA SAEM bénéficie d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective du logement par Monsieur [L] [N], il n’y a pas lieu à assortir la condamnation aux fins d’expulsion sous astreinte.

Par conséquent, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [N], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [N], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SA ADOMA SAEM, la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

La présente ordonnance est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation judiciaire du contrat de résidence au 14 septembre 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [L] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] ;

ORDONNONS à Monsieur [L] [N] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [N] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA ADOMA SAEM pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] à verser, à titre provisionnel, à la SA ADOMA SAEM la somme de 1511.50 euros (mille cinq cent onze euros et cinquante centimes) représentant les redevances et indemnités d’occupation dues arrêtées au 19 février 2025, redevance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] à verser, à titre provisionnel, à la SA ADOMA SAEM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de résidence, soit la somme de 700.00 euros (sept cent euros) , à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; cette indemnité se substituant aux redevances jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et étant révisable conformément au contrat de résidence. Elle ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation auxquelles Monsieur [L] [N] est déjà condamné à titre provisionnel soit la somme de 1511.50 euros, en considération de la date de résiliation du contrat de résidence soit le 14 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [N] à verser à la SA ADOMA SAEM une somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER